Entrevista 9 octubre 2017

Desarrolladores Créditos hipotecarios Rosario Desarrollo urbano Real Estate Mercado Inmobiliario

Rosario: "Empezaron a surgir opciones de lotes para construir en altura"

Ari Milsztejn, socio de G70, desarrolladora inmobiliaria radicada en Rosario, provincia de Santa Fe, analizó el mercado de esta ciudad, de sus alrededores y contó cómo idearon los proyectos que lanzaron en Casilda y en la localidad cordobesa de Marcos Juárez. El consumidor final apalancado con crédito también lidera las consultas en el Interior.

Rosario es una de las grandes ciudades que desde hace tiempo crece en desarrollos inmobiliarios. ¿Cómo está ese mercado?

Está cambiante, la aparición de los créditos moviliza muchísimo y surgió el consumidor final, que es nuevo en el mercado. Rosario está creciendo mucho, se desarrolló un montón toda la zona de Puerto Norte, que es muy similar a Puerto Madero.

¿Qué está haciendo G70 allí?

Estamos buscando permanentemente nuevas opciones de inversión pero apuntando al consumidor final que quiere unidades más grandes y con otro tipo de habitabilidad. Además, desarrollamos un edificio muy grande en la ciudad de Marcos Juárez, en el interior de Córdoba, que supera los 9.000 m2 de superficie. Es una torre de 18 pisos que para la ciudad será muy importante. También acabamos de cerrar un desarrollo muy grande en la ciudad de Casilda (sur de Santa Fe). Todas las zonas aledañas a Rosario hoy se vuelcan a construir en las propias ciudades.

¿Esa demanda es de consumidores finales o de gente del campo que vuelca sus ahorros al desarrollo inmobiliario?

Hay de todo un poco, lo que está pasando en las ciudades cercanas a Rosario es que se están terminando los lotes para viviendas unifamiliares y empezaron a surgir opciones para construir en altura. Algunos compran para que sus hijos vivan cerca, otros para renta pero hay muchos consumidores finales. Cuando el campo anda bien derrama para el mercado inmobiliario.

¿Qué tipo de producto demanda este tipo de consumidor? ¿Cómo piensan estos proyectos para ciudades del interior provincial?

Es distinto a Rosario. Cuando arrancamos el proyecto de Marcos Juárez primero tuvimos que empezar a estudiar la idiosincrasia de la gente del lugar porque están acostumbrados a vivir en grandes casas con parques importantes entonces en el momento de plantear el desarrollo se pensaron unidades más amplias que las que usualmente se hacen en nuestro mercado. Por ejemplo, las unidades de un dormitorio son de 55 m2 de superficie exclusiva, además del balcón. Son productos que quedaban altos para el ticket de Rosario pero para Marcos Juárez era indispensable hacer las unidades así porque la gente está acostumbrada a habitar lugares grandes  hay que buscar diferenciarse por calidad. No suelen vivir en altura entonces hay que ver qué amenities los llevan hasta el lugar.

¿Cómo están los valores de los terrenos y de incidencia del metro cuadrado en Rosario?

Todavía estamos en un mercado con valores bastante lejanos a los de Buenos Aires. Si bien tenemos zonas de incidencia muy alta, como por ejemplo Puerto Norte que está en la primera línea del río y una zona que todavía se está desarrollando, hay tierra donde la incidencia es respetable y podemos tener buenos valores de venta.

Actualmente pagamos en promedio el 20% como incidencia del terreno. En valores, estaremos en unos u$s 1.000 el metro cuadrado de tierra en buenas ubicaciones. Es un mercado totalmente distinto (al de Buenos Aires). Hoy nuestro valor techo de venta es de u$s 5.000 por metro cuadrado, que corresponde a uno de los mejores emprendimientos de Rosario.

¿Cómo se preparan para atender la demanda con crédito hipotecario?

Estamos muy contentos y entusiasmados. Si bien el crédito hipotecario en primera instancia fue dirigido al inmueble usado y, como había muy poco en stock en Rosario ese usado realmente voló, ahora estamos todos expectantes con la salida de la línea de pozo. Nuestra empresa ya calificó en un banco público como para poder tomar crédito para desarrollos o para financiar a través del crédito la venta desde el pozo. Estamos todos ilusionados. Se nota un clima totalmente distinto al que se veía en los últimos tiempos. Hay mucha demanda y hoy 85% de las consultas que entran a la oficina son por crédito hipotecario.

¿Qué zonas de Rosario tienen perspectivas de crecer de la mano de los créditos hipotecarios por tener menores valores de incidencia y que permitan construir en altura?

Se da la particularidad de que Rosario no tiene tierras de grandes extensiones, hay lotes chicos, algunos entre medianera y algunos otros importantes pero quedan pocos. La empresa desarrolla un proyecto muy lindo en el barrio Pichincha, que es como Las Cañitas de Buenos Aires porque es una zona que se puso de moda con una movida gastronómica muy grande. Allí la semana pasada lanzamos la preventa y nos fue muy bien. Ese es un barrio que está creciendo mucho y también así los alrededores del macrocentro, como los barrios Arroyito (Lisandro de la Torre) y Alberdi. Pero, todavía hoy la ponderación del valor del metro cuadrado está mucho más abajo de lo que es el macrocentro o del área normalmente más buscada.

Fuente: Resumen de la entrevista realizada en el programa Real Estate de FM Milenium. 

 



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