"Habrá mucha presión sobre el precio de las viviendas"

Fausto Spotorno, director del Centro de Estudios Económicos de Orlando J. Ferreres y Asociados (OJF) y economista de la Fundación Norte Sur, analizó la actualidad y el futuro del mercado inmobiliario a partir del cambio de condiciones de las últimas semanas.

¿Cómo impacta la suba abrupta del dólar sobre el mercado inmobiliario?

La corrida cambiaria es mortal para este mercado porque se paran todas las operaciones, tanto las comerciales como las residenciales y, sobre todo, las que están atadas a UVAs. Obviamente que a aquel que tenía dólares para comprar un departamento no le cambia mucho la vida pero esa gente es la minoría.

Creo que los inversores empezarán a desaparecer de a poco porque la suba de la tasa de interés en los Estados Unidos no es un dato menor para el inversor inmobiliario, dado que esa tasa y la rentabilidad de los alquileres están muy atados y son muy parecidos. El inmueble siempre fue considerado en Argentina como un activo casi libre de riesgo porque en general siempre da algo. El tema es que los activos libres de riesgo en el mundo están empezando a rendir cada vez más. Entonces, en el mediano plazo, el inversor (local) piensa en subir la rentabilidad y para eso hay dos opciones: se incrementa el precio del alquiler o baja el precio de compra de la vivienda.

El alquiler está atado a la capacidad salarial y creo que habrá cada vez más tensiones en el mercado inmobiliario. Lo que puede pasar es que, si empieza a aparecer el crédito para el desarrollador, el que alquilaba se encuentre con que tiene cada vez menos margen.

En el futuro imagino que un departamento que se venda con crédito incluido (porque lo construye el desarrollador mediante un crédito que después se convierte en crédito UVA) tendrá mucho menos problemas con el tipo de cambio que lo que estamos viendo en estos días.

¿Vamos hacia un mercado con un nuevo tipo de producto y con mayor volumen?

Si se quiere desarrollar con los créditos hipotecarios incluidos, ante costos de la tierra muy altos habrá desarrollos en áreas más baratas (para que las tierras tengan menor valor de incidencia), más grandes y de mayor volumen. Pero, el inversor típico al que estábamos acostumbrados en la década pasada, que era el que venía con los dólares en la mano, desaparecerá. Si bien será un mercado totalmente diferente, creo que habrá mucha presión sobre el precio de las viviendas usadas.

A la larga, los inmuebles perderán. Si hay crédito para los desarrolladores, se incrementará la oferta de departamentos nuevos en áreas diversas y habrá mucho más volumen. Dado esto, comprar un inmueble para cobrar un alquiler tal vez sea negocio pero habrá otros negocios más seguros y rentables en otras partes del mundo. Esto impactará sobre el valor de los inmuebles y entonces, la presión que hubo sobre los precios en dólares por el aumento de la demanda de inmuebles y de una oferta restringida, no seguirá por mucho tiempo.

¿Y cómo ve el impacto en los créditos?

El que sacó un crédito ya fijó tasa. En términos patrimoniales, ese comprador mejoró. Tal vez se le complica el flujo pero se valorizó más su inmueble de lo que aumentó su deuda.

Lo que habrá es un nuevo equilibrio que tendrá que encontrar el mercado inmobiliario a futuro dado que se verán desarrollos interesantes, inmuebles más baratos en áreas nuevas, menos demanda de alquileres en departamentos usados por lo que me parece que los departamentos usados para alquilar tendrán que estar en zonas muy demandadas. Habrá un cambio interesante en eso y, a la larga, se puede producir una baja o un congelamiento del valor de los inmuebles en dólares porque a medida que empiece a aumentar la oferta de inmuebles, el dólar se vuelva más caro y haya oportunidades de inversión más baratas, más rentables y más seguras en el resto del mundo, habrá presiones a la baja de los inmuebles.

TALÓN DE AQUILES

¿Qué fue lo que desató la corrida cambiaria?

Empezó con el carry trade, un tipo de negocio financiero que hace entrar dólares, se venden y ese dinero lo ponen en Lebacs o en un activo que rinda en pesos para después retirarlo con una ganancia. Esto dejó de ser negocio y se retiraron los carry traders. Pero, fue con mucha mala suerte y mal timing porque en ese momento subió la tasa de interés afuera, justo se les aplica un impuesto y, además, se devalúan las monedas emergentes. El Gobierno, que estaba implementando una política monetaria medio complicada para sostener el tipo de cambio en un valor mientras las otras monedas se devaluaban, cuando estos salieron es como si se hubiese abierto una olla a presión sobre el tipo de cambio.

Primero se fueron los carry traders, que se convirtió en la corrida inicial, y el Banco Central reaccionó mal pensando que era una cuestión cortita. Se aceleró el proceso, los acreedores se asustaron y entonces pararon todas las colocaciones hasta estudiar el tema y ver qué pasa. Además, se juntó esto al pago de sueldos (de mayo) por lo que empezó a correr por el minorista.

Pero, ¿por qué pegó tanto todo esto? Porque le apuntó a la debilidad que tiene el programa del presidente Macri (Mauricio): la falta de financiamiento. Le pegó en el corazón. Podemos decir que la bala pasó muy cerca del talón de Aquiles del programa y es por eso que se armó tanto lío.

¿Cómo prevé que continuará el panorama?

Se irá calmando pero hay que tener en cuenta que Argentina tiene un problema con la balanza de pagos muy grande. Eso significa que se necesita que entren muchos dólares para funcionar a este tipo de cambio porque si ingresa menos cantidad, el tipo de cambio real será más alto. Creo que se solucionará probablemente encontrando un nuevo equilibrio con un tipo de cambio más elevado. Y, si todo viene bien y el FMI nos ayuda a financiar el proceso, probablemente volvamos a normalizarnos.

Hay que tener en cuenta que el programa tiene y seguirá teniendo esas debilidades hasta que no se resuelva el problema del déficit fiscal, con lo cual tampoco se puede garantizar que no haya otros problemas como éste en el futuro. Pero, a medida que el déficit se reduzca, más se fortalecerá la economía y menos problemas tendremos.

¿El FMI puede imponer el precio del dólar?

En general, el FMI pide tener una economía ordenada, ven el tema del dólar como un síntoma de un desequilibrio, no como un desequilibrio en sí.

¿Entonces es real que es el mejor auditor?

Es un auditor. Después, políticamente, el FMI puede llegar a ser duro porque significa tener auditorías y controles todo el tiempo, van a pedir cosas y -como siempre- la oposición va a acusar de que se está trabajando para ellos.

La Argentina necesita entender la economía en serio y dejar de hacer los experimentos raros que ya pasamos. Para tener una economía que genere confianza, no solamente se trata de lo que haga el Poder Ejecutivo, también están instituciones como el Poder Legislativo y Judicial. Los mercados y los inversores están mirando a todo el Gobierno y la oposición no puede ser irresponsable.

Fuente: Resumen de la entrevista realizada en el programa Real Estate de FM Milenium.