Comunidad Real Estate - Viviendas en CABA: los precios subieron del 10 al 15%

Informe Comunidad 26 junio 2018

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Viviendas en CABA: los precios subieron del 10 al 15%

Según los brokers consultados, el valor de venta del metro cuadrado de este tipo de unidades en Capital aumentó 12% en promedio durante 2017. Estuvo impulsado por la mayor demanda de la clase media y el crédito hipotecario. Se espera que el nivel de ventas de este año sea 20% superior.

La estrella indiscutida del mercado inmobiliario durante el último año fue la vivienda. A partir del repunte de la demanda, impulsada por el incremento de la oferta de créditos hipotecarios, se concretó una mayor cantidad de operaciones de compraventa y por montos superiores al promedio del año anterior. Como era esperable que suceda luego de años de caída en el nivel de actividad, ante la suba de interesados y un stock acotado de unidades usadas disponible para la clase media, los precios comenzaron a trepar.

La inmobiliaria LJ Ramos elaboró un informe en el que analiza la evolución del negocio durante 2017, calificando a este año como "dinámico, con altos y bajos en la actividad". El crédito hipotecario fue "el gran protagonista que activó la demanda de  inmuebles usados, sobre todo en unidades chicas de 1 a 3 ambientes, con precios que, en relación a 2016, subieron al ritmo de la demanda, trepando un 12% aproximadamente", señalaron.

Según afirmaron, sobre el mercado en el que operan en la Ciudad de Buenos Aires (los barrios de Recoleta, Retiro, Barrio Norte, Palermo, Palermo Chico, Belgrano, Nuñez y Puerto Madero), el volumen de operaciones residenciales creció en un 33% en relación al año anterior, concretándose más del 50% del total de esas operaciones en valores no mayores a u$s 500.000. Esto respondió en general a "usuarios finales que venían postergando la idea de mudarse, compradores de primer vivienda con préstamo e inversores conservadores volviendo al ladrillo".

CIFRAS CON GPS

En tanto, Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, hizo una diferenciación sobre el precio de las viviendas usadas: "Los departamentos de hasta 130 m2 son los que más aumentos sufrieron; los más grandes todavía no vivieron ese impacto. En Recoleta, Palermo, Belgrano y Nuñez el precio del metro cuadrado ya está en promedio entre 3.000 y 4.000 dólares mientras que hace un año -quizás- se hablaba de un promedio de entre 2.500 y 3.500 dólares".

Además, agregó este broker, "en el mercado del usado estamos con una mayor demanda en relación a la oferta. Está pasando que hay gente que tiene 350.000 dólares para comprar un departamento de 2 o 3 dormitorios con cochera y no encuentra. Eso, un año atrás, no sucedía".

Las estadísticas de Diego Migliorisi, socio gerente de Inmobiliaria Migliorisi, mostraron que las viviendas usadas que se ubican en los barrios porteños centrales tuvieron un incremento estimado del 10%. En particular, "en barrios como Almagro o Villa Crespo que representan el valor promedio del metro cuadrado de la Ciudad, el precio es de 2.000 a 2.300 dólares".

De acuerdo a lo que afirmó Dina Crusizio, directora de la división Residencial de Recoleta de LJ Ramos, dentro de los barrios que esta firma opera, los que más subieron sus valores fueron Recoleta, Barrio Norte y Palermo.

Sin embargo, para Altgelt, los que registraron los aumentos más importantes de precio fueron Villa Urquiza y Chacarita, sobre todo en las zonas "en las que están apareciendo nuevos desarrollos y que están sufriendo cambios por las obras de la Ciudad; en especial, las que se vieron beneficiadas por la eliminación de los pasos a nivel".

Migliorisi coincidió con él: "Hay barrios que han aumentado 15% y otros algo menos del 10%. Chacarita es uno de los que más creció por todas las obras de infraestructura que se están haciendo y, fundamentalmente, el tema de los créditos potenció todo esto".

DE ESTRENO

Respeto a la comparación de precios con los desarrollos en construcción, este broker aclaró: "La inflación hace que se mantenga una diferencia al momento de la escrituración porque como la actualización del valor es de acuerdo al CAC, obviamente será más que el 10%".

En coincidencia, Crusizio opinó que la tendencia de precios de las viviendas a estrenar y en desarrollo fue "alcista" ya que reflejaron "el incremento acumulado anual del Índice del Costo de la Construcción que, según el INDEC, superó el 30%". Dado ello, el impacto se sintió fuerte: el informe de esta consultora detalló que la compra de unidades nuevas y las premium "se frenó" durante los dos primeros cuatrimestres de 2017 pero en los últimos cuatro meses, y sobre todo después del resultado de las elecciones, este tipo de demanda "se activó" y comenzaron a concretarse operaciones "en rangos superiores al millón de dólares".

LO QUE VIENE

Al momento de aventurar cómo se presentará el panorama de precios durante este año que comienza, Altgelt advirtió que "habrá que ver cómo se comporta el dólar" porque con una cotización de esa moneda "más o menos estable y una mayor demanda (de vivienda) por los créditos hipotecarios, puede ser que la suba siga". Aunque aclaró que "de todos modos, siempre hay un tope de precio que es el que validará el mercado".

Migliorisi visualiza que "los desarrollos se continuarán manejando de acuerdo al ritmo de la inflación así que si ésta es más baja que la del año pasado, habrá una actualización menor". Mientras que para las viviendas usadas, si bien dijo no tener estimaciones de cuánto podrían elevarse los precios durante este año, "lo que es seguro es que la demanda subirá muchísimo y el nivel de ventas estará por encima del 20% respecto a 2017".

A su vez, desde LJ Ramos señalaron que "el dinamismo del año que finalizó se contagie a otros segmentos del mercado en 2018 dependerá de varios factores: si los bancos amplían y ajustan su oferta de préstamos hipotecarios a desarrolladores y a los compradores de sus productos, si el mercado financiero acomoda sus tasas y si el tipo de cambio acompaña la evolución de la inflación. Además, es importante que se defina el comportamiento del Impuesto a las Ganancias en relación a la compra y venta de los inmuebles".



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