Informe Comunidad 4 agosto 2017

Alquiler Legales Mercado Inmobiliario

¡Estalló la polémica!

A partir del anteproyecto de ley presentado por el oficialismo en la ciudad de Buenos Aires que exime al inquilino de pagar comisión a la inmobiliaria que intervenga en el contrato de alquiler, las voces del sector se hacen oír.

Cuando aún está pendiente de definición la sanción de una nueva ley de alquileres en el Congreso de la Nación, en la ciudad de Buenos Aires se disparó el debate. A partir de un anteproyecto de ley presentado en la Legislatura local por el propio Jefe de Gobierno porteño, Horacio Rodríguez Larreta, se impulsa eximir al inquilino del pago de la comisión a la inmobiliaria por la elaboración del contrato de alquiler, entre otras cuestiones. Locatarios, propietarios, profesionales inmobiliarios, desarrolladores y el Estado, como moderador de los intereses generales, cruzan opiniones.

Acorde a los datos brindados por el Colegio Profesional Inmobiliario (CPI), el 30% de la población de la ciudad de Buenos Aires alquila una vivienda y hay más de 5.000 inmobiliarias en funcionamiento, de las cuales más de 4.000 son Pymes que operan básicamente en el mercado de alquileres. Por ello, temen el impacto que esta iniciativa podría tener: "El anteproyecto está orientado a intervenir el libre mercado. Detrás de un supuesto castigo a la actividad inmobiliaria no se dimensiona que la sobrecarga en un solo sector de la actividad hará que el valor de los alquileres se incremente. Este anteproyecto de ley perjudica a los dos eslabones más débiles de la cadena: inquilinos y pequeñas inmobiliarias", destacaron mediante un comunicado titulado "maldita regulación".

Con una posición también dura, Mariano Oppel, presidente de Oppel Inmobiliaria, consideró al respecto que "pretenden intervenir y regular la dinámica del mercado, forzar la fuerza de la naturaleza o la misma naturaleza de las cosas. Mientras que haya más demanda que oferta, todo este tipo de medidas empeorará las cosas y complicará más el acceso a la vivienda. Ya lo vivimos. Habrá menos oferta y más cara. Lo que hay que hacer es estimular la inversión y lograr -a través de distintos incentivos- que haya más propiedades en alquiler, más viviendas para la gente".

Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, sostuvo que "los honorarios profesionales debe abonarlos a quien se le brinda el servicio, a veces puede ser a una sola de las partes pero en muchos casos es a ambas". Por su parte, aclaró que -según su mirada- este proyecto "no afecta la rentabilidad del alquiler sino que propone un cambio exponencial de los honorarios invirtiendo la carga al propietario, no se regulan los alquileres. Si se regularan los alquileres significaría que el Gobierno te diría cuánto puede pedir el propietario por su alquiler, como ocurre en Venezuela, pero eso no sucederá en la Argentina porque se respeta firmemente el derecho de propiedad".

Para Marcelo Di Mitrio, socio de la inmobiliaria que lleva su apellido, la propuesta "es favorable" porque "intenta equilibrar esfuerzo y beneficio de las partes contratantes, una relación que a lo largo de los años fue en deterioro de la parte locataria". No obstante, agregó que no apoya otro de los cambios sugeridos que apunta a que solo el locador afronte el costo total de los informes que se soliciten al Registro de la Propiedad Inmueble: "Lo más prudente sería compartirlo en partes iguales".

IMPACTO EN EL MERCADO

De aprobarse este proyecto oficialista en la Legislatura porteña, Oppel advirtió que "se sigue castigando al que invierte en propiedades" ya golpeado por "un altísimo costo impositivo que deriva en una bajísima renta y -ahora- con más gastos. Los inversores que han volcado su dinero en este rubro simplemente buscarán otras alternativas de inversión más rentables y esto desabastecerá el mercado". A su vez, consideró que "muchas inmobiliarias se cuestionarán si conviene o no seguir brindando este servicio, con lo cual será más inseguro y peor atendido ya que estas cosas nivelan para abajo, atentan contra la prestación de un buen servicio y el equilibrio en la relación de las partes".  

En tanto, Di Mitrio evaluó que "evidentemente cargar con mayores costos a los propietarios impactará negativamente sobre su rentabilidad dado que no resultará posible el traslado a precios". Pero, señaló que la inversión inmobiliaria "fue, es y seguirá estando entre las preferencias de los argentinos. Si bien la entrada en vigencia de esta ley impactará en la inversión inmobiliaria de renta, no hay que olvidar que detrás de ella se encuentra la inversión de capitalización, donde los inmuebles tienen una rica y rentable historia reciente".

En caso de que se siga adelante con esta iniciativa, este broker predice que "se producirá una reconfiguración de la relación entre inmobiliarias y propietarios. Ante este cambio de reglas de juego, la calidad del servicio prestado será determinante para lograr el pago de los honorarios y el nuevo escenario llevará a una competencia. Pero, no se ve una razón por la cual inmobiliarias que hoy trabajan alquileres vayan a dejar de hacerlo".

Respecto a las instancias de intervención sectorial sobre este proyecto, Migliorisi expresó: "Imagino que llamarán a todos los sectores para lograr un proyecto justo, equitativo y que nadie salga afectado. Acá es importante que el bien común sea el propietario y el trabajo de la gente. Se intenta avanzar hacia un sistema como el que existe en Estados Unidos o en Europa pero, para ello, se deberían considerar muchas otras variantes, como los récords de incumplimiento, la calificación inmediata para créditos y un sistema más ágil para el desalojo en caso de incumplimiento. En esos lugares el realtor es muy respetado y sus honorarios también".

Para el CPI, "la falta de credibilidad que genera el cambio de condiciones en un marco regulatorio claro y transparente hace que no se confíe y que por lo tanto se saquen propiedades de la oferta, se desestimule la inversión en construcción para alquilar y se suba el valor promedio del alquiler. Así, las pequeñas inmobiliarias que operan en el mercado de alquileres no podrán continuar con su actividad, generando mano de obra desocupada". Para concluir, apelaron a constituir una mesa de diálogo "en la que se evalúen distintas iniciativas que respeten las reglas del mercado en beneficio de todas las partes".

 

 



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