Opinión 10 enero 2017

Nueva Agenda Inmobiliaria Créditos hipotecarios Desarrollo urbano

Un mes de sueldo sólo alcanza para comprar 38cm2

La disminución en la capacidad de compra de los argentinos ha profundizado la brecha inmobiliaria en los últimos años. Un análisis profundo de varios indicadores demuestra cómo fue el proceso desde los '90 hasta hoy. Hay que barajar y dar de nuevo con respuestas innovadoras para trazar una #NuevaAgendaInmobiliaria. Por Marcelo Satulovsky.

A mediados de la década pasada, mientras la actividad urbana-inmobiliaria alcanzaba sus picos más recientes, en 2007 señalábamos por primera vez la amenaza a la Sustentabilidad (económica, social, urbana y de mercado) que representaba el descalce entre los ritmos y modos de producción de la vivienda en nuestro medio, y la capacidad de la gente para acceder a ellas.

Indicadores

Más allá de los indicadores básicos de la actividad (precios, volumen de obras y de escrituras) hay un conjunto de referencias vinculadas entre sí, que de algún modo “bajan” las estadísticas a la realidad de cada vecino:

  • Brecha de Accesibilidad (en %): el mapa de “la otra grieta” entre el valor promedio en u$s de 1m2 de departamento estándar-bueno, semi-nuevo en la Ciudad de BA, y un sueldo promedio;
  • Esfuerzo de Compra (en meses): cuantos meses de sueldo son necesarios para comprar un Depto. de 60 m2 con esas características, sin considerar la financiación bancaria que estuvo prácticamente ausente desde hace tiempo;
  • Capacidad de Compra (en m2): cuantos metros de departamento puedo comprar por mes con un sueldo promedio.

¿Cómo estamos hoy?

Los últimos 25 años muestran tres momentos diferentes: 1991/2001 con la convertibilidad 1=1 peso/dólar; la fase 2002/11 entre la salida de la crisis y el cepo cambiario, que impactó fuerte en la actividad; y el periodo de 2012 a la actualidad. Veamos entonces los comportamientos de esas series en cada uno de ellos.

a. La Brecha

Entre 1991 y 2001 la actividad inmobiliaria tuvo su propia “convertibilidad”. El 1=1, se reflejó con una relación similar entre los salarios, y el precio promedio unitario de los Deptos en el mercado. Esto es, con un mes de sueldo promedio podía comprarse un m2 de Depto.

La relación se quiebra en 2002, a la salida de la crisis, marcando una brecha que hasta 2011 oscila en un rango del 38 al 47%. Tras la implantación del cepo cambiario, esa distancia nuevamente se amplía, alcanzando en 2014 un pico del 70%.

La Brecha. Relación Precio de Deptos en BA vs. Salario mensual (en u$s). Fuente: Elaboración propia @marcelosatu / MSArq sobre datos de mercado, GCBA y BCRA.

La combinación entre una inflación alta en pesos y correcciones en los salarios, poca variación del dólar, un mercado inmobiliario “lento” con bajos volúmenes de producción y venta, y una variación contenida en los precios, permitió cierta mejoría de la relación salario/m2 en 2015. En lo que hace a este año, las correcciones en cada uno de esos campos, permite cerrar 2016 con una relación que mantiene la brecha en el 62%.

¿Qué implica eso? Que para recuperar la capacidad de acceso a la vivienda que teníamos entre 1991/2001, en promedio los departamentos deberían valer 38% menos, o tener un sueldo promedio un 38% más alto; o una combinación de ambas.

En este sentido, el retorno paulatino del crédito hipotecario suma una variable clave para hacer de puente en esa relación salario/m2, pero cuyo impacto real -en la medida en que se contenga la inflación y la economía recupere dinámica- aún está por verse. 

b. Esfuerzo de compra

En términos reales, esas variaciones implican que en BA, para la compra de un Depto. de 60m2 entre 1991/2001 eran necesarios 5 años de sueldo promedio: por ejemplo, que una pareja viva con uno de los sueldos, y destine por entero el otro durante ese tiempo, al pago de la vivienda.

Ese requerimiento creció a 9 años de sueldos durante la década siguiente (2002/2011). Y a partir del cepo cambiario, entre 2012 y 2016, promedió los 14 años de salarios completos para poder acceder a la compra del Depto.

Esfuerzo salarial. Meses de sueldo requeridos para la compra de un Depto. de 60m2. en BA. Fuente: Elaboración propia @marcelosatu / MSArq sobre datos de mercado, GCBA y BCRA.

c. Capacidad de compra

Si ahora pasamos esas relaciones a cantidades tangibles, “físicas” (literalmente) podemos ver -y medir- para cuánto alcanza realmente el sueldo. En la convertibilidad, decíamos, el sueldo de un mes te permitía comprar 1 m2: un metro por un metro. Medilo en baldosas; ó bien, da un paso grande hacia un lado y hacia el otro. En la década 2002/11, bajamos a 0.56 m2 / mes.

A partir del cepo, en promedio, un salario mensual permitió comprar 37cm2 de departamento. El año pasado y este, fueron apenas un poco mejor: 2016 cierra con una capacidad de compra de 38 cm2. Por debajo de 2012, pero mejor que en 2013 y 2014.

Capacidad de Compra. M2 de Depto que pueden comprarse por mes con un sueldo promedio en BA. Fuente: Elaboración propia @marcelosatu / MSArq sobre datos de mercado, GCBA y BCRA.

Sin duda, tenemos por delante mucho trabajo por hacer. Aunque para eso, claro, comenzar a revisar y rediseñar las lógicas y los modelos con que veníamos trabajando, de análisis y gestión, de diseño y de negocios. El barajar y dar de nuevo con respuestas innovadoras e integrales en torno a la vivienda, trazar una #NuevaAgendaInmobiliaria es un camino incierto. E ineludible.

Arq. Marcelo Satulovsky, MDI. @marcelosatu 



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