Opinión 6 febrero 2017

Análisis de coyuntura

Por un mercado inmobiliario más saludable

Miguel Pato, consultor inmobiliario con una vasta experiencia en el mercado latinoamericano, cree que los costos del desarrollo inmobiliario en Argentina están más distorsionados que nunca y propone una serie de ajustes tanto desde lo público como desde lo privado para mejorar el sector.

Actualmente, el mercado inmobiliario argentino vive la mayor distorsión de costos de la historia. Esto se evidencia tanto en el costo de construcción como en el valor de la tierra. A esto se suma que la mitad de la población gana menos de u$s500 y con eso no cubre ni la canasta básica. El píso quedó tan alto que las familias tendrían que triplicar su ingreso en la misma moneda que la vivienda para acceder a un crédito hipotecario. Básicamente, hoy invertir en propiedades es caro y la demanda muy limitada.

Creo que debería tomarse una suma de acciones simultáneas para atacar este problema que, sin dudas, es muy complejo. Desde el ámbito público se debería generar un mercado de ahorro de renta fija, creo que es una posibilidad que el gobierno actual desperdició con el blanqueo. En paralelo a eso debería haber una recomposición del salario. En simultaneo una optimización de la producción de viviendas a menor valor que el actual.

La base es el costo de la tierra y ese problema es muy grave. Los gobiernos hoy mutilan tierra por la falta de infraestructura y seguridad. La gente debería estar peleando por todos los barrios de la capital, no sólo por algunas zonas. No creo que la solución sea expandir la mancha urbana porque es hacer más grave el problema. Creo que hay que reactivar todos lo barrios de la capital. Lo mismo en el Gran Buenos Aires; si hoy un municipio tiene solo un 10% de su superficie puesta en valor hay que ponerse metas y llevar ese desarrollo al 15 o 20%.

Creo que es más fácil empezar por la tierra privada que por las tierras fiscales para buscar nuevos terrenos que no están en el mercado. Eso generaría valores mejores para poder empezar a apuntar a la clase media. No sólo beneficiaría a la demanda sino que el desarrollador mejoraría los márgenes que hoy son casi nulos.

Pero más allá de este panorama complejo desde el punto de vista público, nosotros desde lo privado también podemos aportar al cambio. Necesitamos nuevas empresas o la vuelta de las empresas tradicionales con capital propio dispuestas a arriesgarlo en un negocio. El gobierno actualmente no está dando incentivos para que eso pase. Esperemos que en el futuro las condiciones mejoren para que las empresas con capital de riesgo regresen y, junto al apoyo del sector público, generen un mercado inmobiliario más saludable.



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