Alta incidencia y bajos márgenes de ganancia

A esta altura del año, la mitad del 2016, es posible realizar un balance de los cambios percibidos por los más destacados empresarios del sector en el mercado inmobiliario. El valor de la tierra llega a los USD 1000 el m2 en algunas zonas, es uno de los motivos por los cuales los desarrolladores ven reducidos los márgenes de ganancia.

Un problema compartido por todos los empresarios del mercado inmobiliario consultados es la alta incidencia de la tierra en las buenas ubicaciones y la poca flexibilidad de los vendedores a la hora de negociar los precios. Además, indican que muchos propietarios no quieren ser socios del negocio y quieren vender los terrenos en efectivo.

Mariano Oppel. Presidente de Oppel Inmuebles, analiza las variables del precio de la tierra: “El terreno tiene un valor que está determinado básicamente por lo que se puede construir en él, y la incidencia de su costo en cada metro a construir. Los límites están dados por el tipo de producto que se hará, la relación entre metros propios y comunes y lo más importante, el precio que ese producto terminado se venderá en el mercado. La tierra cara, transforma en inviable los proyectos.”

Indican que esta alta incidencia de base aumenta el precio de la propiedad a construir a valores que hoy no son convalidados por el mercado. Se habla de incidencias de hasta USD1000 en zonas Premium y USD 500 en zonas como Villa Crespo, Almagro y Chacharita.

Los consultados también coinciden en que muchos de los desarrolladores que se habían posicionado en tierra demoraron el lanzamiento. Primero, por los altos costos de la construcción y, segundo, por la inestabilidad del mercado en cuanto a la inflación y el valor del dólar.

“Los que hoy están posicionados en tierra son quienes compraron en los últimos dos años. Construir hoy está caro y los números no cierran. Salvo productos premium que tienen una demanda muy específica”, explica Francisco Altgelt, Vicepresidente de la inmobiliaria homónima. 

El Dr. Mariano Oppel suma otra causa al retraso del lanzamiento en los proyectos: “Está resultando muy complicado el trámite de aprobación de planos. El tiempo es un factor determinante en la rentabilidad de los inversores y este tipo de trámites, como los finales de obra, deberían ser muchísimo más ágiles.”

Además, las empresas también están finalizando muchos proyectos que se vieron demorados por distintos motivos los años anteriores, explicó Federico de Narváez, Vicepresidente de Rivera Desarrollos.

La reducción de los márgenes de ganancia

En relación con lo anterior, la mayoría coinciden en que se han achicado los márgenes de ganancia debido a la alta incidencia de la tierra y los altos costos de construcción: “Se han achicado los márgenes de todos los participantes del sector, constructoras, desarrollistas y proveedores en función del inversor y en realizar la obra. Actualmente, los márgenes del desarrollador no superan el 5 por ciento”, analizó Darío López, Socio de Arquitectonika. Martín Fabiani, Gerente Comercial de Ayres Desarrollos coincide: “Efectivamente, y en atención a la gran inflación resultante de medidas anteriores no propicias al desarrollo económico, los resultados se han retraído. Estimamos que bajando la inflación los costos comenzarán a normalizarse y aumentarían los márgenes de ganancia”.

Diego Migliorisi, titular de la Inmobiliaria homónima, disiente: “No se achican, el desarrollista cobra un porcentaje por proyecto. El inversor una rentabilidad entre la inversión y la venta final que se estima entre un 20 y un 30%.”

Otro factor que contribuye a este problema en el caso de las inmobiliarias que trabajan con usados son los márgenes de negociación en las operaciones de compra-venta. Algunos encuestados afirman que en el usado se achicó el margen de negociación. Hoy las operaciones se están cerrando entre un 5 y 10% por debajo del precio de publicación. Mientras que en propiedades a estrenar se estima un 3% de descuento y en los emprendimientos de pozo no hay margen de descuento.

Además del precio de la tierra, según la opinión de los empresarios, gran parte del futuro del sector depende de la baja en la inflación que afecta a cada uno de los factores importantes para el crecimiento. Con un panorama cauteloso sobre el pasado semestre pero con buenas expectativas para el futuro gracias a las nuevas medidas del gobierno, los actores del mercado inmobiliario se preparan para el segundo semestre con optimismo.