Entrevista 18 julio 2018

Créditos hipotecarios Real Estate Panorama inmobiliario Dólar Escrituras Escribanos Compraventa LCNI

"Sin crédito, no hay mercado"

El presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, Claudio Caputo, confirma las previsiones de una fuerte caída en las operaciones inmobiliarias. También señaló las variables a mejorar para lograr restablecer la confianza y que reflote el segmento del mercado con hipotecas asociadas.

¿Cómo es su análisis de la situación del mercado inmobiliario en el contexto económico actual?

Como bien definió el presidente de la Nación estamos saliendo de los efectos de una verdadera tormenta, no fue una turbulencia. Estamos esperando la salida de la histeria que hubo respecto a la moneda para que se puedan restablecer algunas situaciones y mejorar otras con miras a recrear la confianza en el sistema crediticio. Sin crédito, no hay mercado.

¿Cuánto impacta la caída de los créditos en las operaciones de compraventa en la Ciudad? Se habla de una disminución que rondaría entre el 50% y 60% para este mes, ¿qué puede anticipar?

Es cierto que empezaba a existir un mercado y que la crisis financiera de abril y mayo produjo un efecto de caída importantísimo en el segmento que había ensanchado la base del mercado que es el segmento de escrituras con hipotecas simultáneas otorgadas por los bancos. El acumulado de la caída de mayo y junio da un 60 y pico por ciento, que es coincidente con el número que dio el Banco Central. El mercado de contado siempre es muy restringido por lo que me atrevo a decir que no es un mercado.

No obstante, como en toda situación, uno puede ver aspectos positivos y estoy convencido de que la industria de la construcción es una de las más dinámicas en multiplicación de mano de obra y es una de las que más rápido puede reaccionar. En ese sentido, si bien todos los economistas están hablando de un segundo semestre casi completo de recesión, estoy persuadido de que hay muchas posibilidades de que mejorando tres o cuatro medidas -y por supuesto recuperando la estabilidad cambiaria- el mercado reaparezca y la gente vuelva a creer que es posible tomar un crédito.

¿Esto es en función de su percepción y experiencia solamente o es producto de las charlas con los bancos que quieren sostener el crédito hipotecario, a pesar de la coyuntura?

Por supuesto que he charlado con algunos directivos de bancos pero sobre todo tengo confianza porque el ministro Frigerio (Rogelio) tomó cartas en el asunto y el de Hacienda también (Nicolás Dujovne), entendiendo la necesidad de anclar los créditos en UVAs y no en pesos.

CRÓNICA DE CRISIS

¿Cómo es su mirada sobre la evolución y el impacto de esta "tormenta"?

Hay que recordar que veníamos de más de tres décadas durante las cuales los bancos no estaban acostumbrados a prestar plata. En consecuencia, se vino un grandioso y positivo aluvión de créditos hipotecarios pero su otorgamiento desde que era adjudicado hasta que se concretaba tardaba cerca de 90 días. Eso fue el efecto del problema financiero que se vislumbró en mayo porque la gente tenía los créditos contratados y no llegaba a pagar el saldo del precio que había calculado pagar con la toma del crédito porque le habían congelado el préstamo en pesos 70 días antes y en ese entonces las UVAs y el valor de inmueble en dólar tenían otro valor. Nos guste o no, hasta que pasen varias décadas y cambiemos la cultura esto es así.

El segundo problema -que se produjo en junio- fue que el Banco Central decidió, como primeras medidas de auxilio para frenar esa histeria, levantar las tasas y sacar los agregados monetarios. Entonces, esos dos efectos se tradujeron en el temor por no saber a cuánto va a subir la cuota, que es la pregunta que todo el mundo se hace.

¿Qué cambios fundamentales deberían realizarse para restablecer el mercado?

Superados los índices inflacionarios de abril, mayo y junio y, probablemente, en menor medida julio, considerando además las líneas políticas anunciadas por el Gobierno nacional de control del déficit, del ajuste de tarifas y de proyectar menor tasa de inflación, si se ajusta el procedimiento crediticio y el crédito se congela en UVAs -no en pesos- y hay una estabilidad hacia la baja de la inflación aunque sea lenta, la proyección a 30 años de la variación en una cuota hipotecaria es menor. Por supuesto, lo ideal sería que no haya (inflación) pero en esta primera etapa inexorablemente existirá. La cuestión es que si tiende a la baja, la gente sabe que podrá seguir con el crédito.

Desde ese punto de vista tengo confianza en que los actores decisores -que son los bancos y el Estado- le den a esto una preponderancia vital porque se conjugan positivamente varios factores.

Para bajar el déficit, el Gobierno seguramente tenga que cambiar el tamaño de la obra pública y eso generará eventualmente desocupación pero, ¿qué mejor remedio que activar el sector privado de inversión en construcción para que esa mano de obra no quede desocupada? Entonces si se tiene la fortaleza para ocupar mano de obra (lo cual genera ingresos y redistribución del ingreso) y a su vez producir inmuebles o loteos con un costo que sea el que interesa realmente para el mercado de la clase media o media baja, sirve. Tanto el Procrear como en propiedades bien construidas, el impacto del valor de la moneda no ha sido tan alto. El mayor impacto dolarizado de la industria de la construcción está en las terminaciones triple A que es el que está siempre afuera de la coyuntura. El Gobierno debería concentrarse en buscar soluciones para el sector masivo, que es la clase media y baja.

PRECIOS

Se habla también en el sector de que comenzó un proceso de retasación de los inmuebles porque han quedado en algunos casos fuera de los precios del mercado actual. Se dice que deberían bajar entre un 10% y 20% porque evidentemente la demanda ha bajado y los precios están altos. ¿Qué opina al respecto?

Hay datos objetivos que indican que algo de eso se está dando porque el oferente, que tiene siempre un valor de referencia que es el de reposición, percibe que ese valor en dólares ha bajado. Esto sucede porque la incidencia de los materiales y la proporción de terminaciones dolarizadas en el total de una obra es menor.

En consecuencia, empezaron a escucharse de vuelta contraofertas, si bien esto varía mucho según las zonas, aún en la propia ciudad de Buenos Aires.

Adicionalmente a controlar el valor de la UVA al momento de la adjudicación y de asegurárselo al tomador del crédito, sería muy importante mejorar los procesos bancarios como para que uno pueda llegar al título de propiedad mucho más rápido. Otro tema sobre el que habría que tratar de inducir es en la distribución de la demanda para que ésta no se concentre solamente en una zona.

¿Dónde ve que hay oportunidades?

En la Provincia de Buenos Aires, por ejemplo, más allá de zona norte, hoy existen sectores enteros con una extensión importantísima de tierra ubicada a solo 60 kilómetros de la Capital, próxima a La Plata y a la ciudad de Buenos Aires, donde el inversor estaría muy atraído en invertir y desarrollar barrios de buena calidad que sirvan para la gente, si dentro de los cambios de gestión que deberían darse el inversor puede entrar y salir cuando termina la obra, sin esperar siete o diez años a que el comprador o el adquirente final pueda tener su título, que es cuando realmente el inversor, el desarrollista o el constructor salen (del negocio).

Hay todo un mercado a desarrollar con tierras de bajo costo y muy accesibles donde, si se recupera el crédito para la gente, será muy práctico invertir porque tendrá siempre demanda y eso podría a su vez ayudar a que se baje la presión sobre la plaza de Buenos Aires. Caso contrario, habrá parejas o personas que quieran arrancar su vida independiente pensando en comprar un dos ambientes por 130.000 a 150.000 dólares en la ciudad de Buenos Aires cuando por el 60% de esto pueden tener una casa a 30 minutos del Obelisco.

 

Fuente: Resumen de la entrevista realizada en el programa Real Estate de FM Milenium 



Te puede interesar