Opinión 2 diciembre 2016

Mercado Inmobiliario Corporativo

Cambios en la cultura del trabajo: el rol del real estate

Herman Faigenbaum, Director de Cushman & Wakefield, analiza el impacto de las nuevas formas de trabajar en la localización de las oficinas y qué zonas crecerán en los próximos años.

En la primera escena del trailer que promocionó House of Cards, Frank Underwood, el personaje principal de la serie, dice: “El poder es como los bienes raíces. Todo se trata de ubicación, ubicación, ubicación. Mientras más cerca esté de la fuente, más valiosa es la propiedad”. ¿Qué quiere decir esto? Que lo importante es la ubicación. Ahora, el concepto de ubicación o location ha cambiado a lo largo de los años. Lo que estamos viendo es un enorme cambio de paradigma en cómo se decide la ubicación de un edificio donde la gente va a trabajar. Y no solo eso. También estamos viendo cambios en cómo tiene que ser ese continente del lugar donde la gente va a trabajar.

Antes se pensaba que los espacios de trabajo fueran neutrales y que los continentes también lo fueran. Ahora, por el contrario, se les quiere dar un carácter porque es algo muy importante en términos de acercamiento a los empleados.

En el pasado, se pensaba primero en el sitio y luego se adaptaba el edificio al lugar que ese sitio permitía. Si ese lugar permitía una planta chica con medidas recortadas y no muy largas vistas, no importaba. Ahora se hace al revés: se piensa en cuál es el mejor edificio, cómo tiene que ser, y se trata de buscar un sitio que se adapte a ese esquema edilicio necesario.

El edificio debía representar a la empresa, en términos de identidad corporativa, en cambio ahora se piensa en que la empresa representa a la comunidad que contiene esa compañía. Lo que en inglés se llama stake holders, que incluye fuertemente a los empleados.

Antes se pensaba en que el edificio fuera simplemente funcional y la funcionalidad fuera neutra, y ahora se piensa en qué edificio o continente es el lugar en el cual dar espacio a una cierta comunidad y a una cierta sensación de hogar de la gente que trabaja allí.

También se pensaba que el edificio era el interior, el lugar cerrado en el cual la gente trabajaba. Ahora es cada vez más importante la relación con el exterior, con la naturaleza y las nociones de bienestar. Otro cambio es que antes las cuestiones ambientales no importaban, y ahora el compromiso es muy importante para quien va a estar en ese edificio.

Y finalmente, antes se pensaba en términos de acceso: autopista, la calle, la avenida, el subte. Ahora se piensa en movilidad: la bicicleta, la moto, la conectividad, los servicios.

Estos fenómenos suceden en todas las grandes ciudades del mundo. Tomemos el caso de Buenos Aires, Argentina, para ejemplificar esta situación.

Ahí observamos que el mercado de oficinas se mueve hacia el Norte de la ciudad pero ¿Cómo sucede esto? ¿Cuánto y cómo se puede cuantificar? En Cushman & Wakefield elaboramos un informe que llamamos “Baricentro”, que es un estudio que analizó como se fue produciendo, desde 1990 hasta la actualidad, el desplazamiento de las oficinas Clase A hacia el norte de la Ciudad de Buenos Aires. Para esto hicimos un extenso análisis de la cantidad de metros cuadrados construidos y proyectados y la ubicación de esas oficinas. Si miramos el año 1990, prácticamente todos los edificios corporativos estaban en el centro de la ciudad. El Baricentro se ubicaba en San Martín y Marcelo T. Alvear, en el Microcentro porteño. En el año 2005, con el surgimiento de edificios en Panamericana, General Paz y Av. del Libertador, el Baricentro se empieza a mover un poquito hacia el Norte y se desplaza para la 9 de Julio y Av. del Libertador.

En el 2010 se construye bastantes más oficinas en Panamericana, Libertador y el Corredor Norte. Entonces el Baricentro se desplaza hacia Las Heras y Av. Pueyrredón, en Recoleta. En diciembre de 2015, ya hay mucha actividad en el Norte y el Baricentro se mueve aún más a lo largo de Av. del Libertador y se ubica en Av. del Libertador y Scalabrini Ortiz. ¿Qué se proyecta que ocurrirá para el 2020? El Baricentro del mercado de Oficinas estará en Av. del Libertador y La Pampa, barrio de Belgrano.

Existe otra dimensión a pensar: ¿qué pasa dentro de cada submercado? Tomemos a Buenos Aires como un ejemplo de algo más general de lo que ocurre en Latinoamérica. Ahí realizamos un estudio exhaustivo sobre lo que se conoce como el corredor Panamericana. Hace un tiempo, hicimos un estudio y analizamos una cantidad de aspectos sobre este corredor. ¿A qué conclusión llegamos? A que es una suma de fuerzas que no están organizadas, que no fueron planificadas, por lo que es una gran oportunidad de desarrollo para aprovechar en el mercado más grande del mercado de trabajo en Buenos Aires.

El estudio que hicimos junto con Roberto Converti, de Oficina Urbana, contiene un trabajo de prospección en el que tratamos de identificar cuál era el potencial que tenían las diferentes áreas de la Panamericana. Encontramos que tiene tres zonas, cada una con un carácter y una potencialidad diferente.

La primera se halla en la intersección de la Panamericana con General Paz, en donde hay oficinas y está el shopping Dot. Ahí encontramos una zona particular que llamamos Distrito de la Innovación. Un lugar en el cual se instalan empresas del trabajo en el mundo de la innovación.

La segunda zona, más cercana al Unicenter y Norcenter con esos edificios vidriados tan característicos, la llamamos Distrito del Conocimiento. Esta área está más orientada a empresas y organizaciones ligadas al desarrollo de patentes, nuevas tecnología y nuevos conceptos.

Finalmente, una zona más ligada a la escala más pequeña, ubicada por Dardo Rocha y Fondo de la Legua, con edificios más bajos, la llamamos Distrito Creativo, en donde hay estudios de diseño, productoras de TV y otras empresas ligadas a la producción creativa y artística.

Pensamos que los caracteres de cada uno de estos distritos puede potenciarse, convertirse en la punta de lanza para desarrolladores y municipios. En la medida que estas zonas sean desarrolladas con un carácter específico, van a sumar valor y van a permitir una mejor experiencia de vida, tanto para el que trabaja como para el que vive aquí. Aspiramos a que la Panamericana deje de ser un lugar de tránsito, para pasar a ser un lugar donde se generen pertenencias y comunidades específicas.

En conclusión, vemos que las ciudades en Latinoamérica poseen sus particularidades, de todos modos, mantienen ciertos rasgos en común porque el cambio de paradigma es el mismo para todas.

Foto: Gentileza Gensler



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