Articular lo público y lo privado para atacar el déficit habitacional

Ya están activos los Conjuntos Urbanos Integrados (CUI), que permitirán integrar a los desarrolladores e inversores privados en proyectos de políticas públicas, que serán vitales para enfrentar el déficit de la vivienda en todo el país. Por Marcelo Busellini*

Uno de los grandes desafíos desde las políticas públicas es atacar con contundencia el déficit habitacional de nuestro país, estimado en 3.800.000 unidades, en donde se necesitan construir 1.500.000 de viviendas aproximadamente. Entre las propuestas 2017, se lanzan desde la Dirección Nacional de Nuevos Desarrollos de Vivienda de la Subsecretaría de Vivienda y Desarrollo Urbano, los Conjuntos Urbanos Integrados (CUI). Este instrumento forma parte del incentivo a la oferta y fija pautas claras que marca el Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda. Que busca priorizar la mixtura social, y promover la participación del sector privado co invertirtiendo con el Estado.

La propuesta tiene entre sus objetivos incrementar la oferta, potenciar los Planes Federales de Vivienda (a los que se ingresa con hasta dos salarios mínimos vitales y móviles) y generar oferta de vivienda para los beneficiarios de créditos hipotecarios, Pro.Cre.Ar entre otros (se necesitan entre 2 y 4 salarios mínimos vitales y móviles).

Los CUI contribuirán a favorecer la integración social, mejorarán el acceso a la vivienda y generará empleo.

¿Cómo se implementará? En conjunto con la provincia o el municipio que acceda al programa, se seleccionará un proyecto que deberá contener, entre el 20 al 40 por ciento que se destinará para Vivienda Social (#PlanVivienda), del 60 al 80 por ciento, se destinará a unidades apto crédito hipotecario (Pro.Cre.Ar entre otros) y finalmente, en el 20 por ciento restante se podrán hacer viviendas para demanda libre o áreas comerciales en busca de satisfacer las necesidades de los habitantes que se muden al desarrollo urbanístico que se construya.

Las asociaciones público-privadas pueden ser utilizadas de manera eficiente como un instrumento para la financiación y el desarrollo de programas de vivienda. En función de esto es que el “Fomento de Inversiones de Participación Público Privada” se torna una prioridad para cumplimentar el desarrollo de la infraestructura, objetivo estratégico del Gobierno. Con los incentivos adecuados podrán poner a disposición del sector público sistemas de gestión específicos y ventajas operativas, derivadas de su conocimiento y experiencia en desarrollos similares por parte del sector privado. Optimizando particularmente segmentos del proceso tradicional del Estado que la mayoría de las veces supone altos costos, atrasos y trámites engorrosos.

¿Cuál es el atractivo para el desarrollador privado para intervenir en este proyecto? El hecho de co invertir con el Estado le abrirá la puerta a distribuir riesgos de la inversión, en primer lugar. Además permitirá crear vínculos directos con los municipios y agilizar trámites para las obras, como también tener un enlace bien directo y fluido con áreas de hábitat, suelo, dominio, entre otros aspectos, que son vitales en el despliegue del desarrollo inmobiliario.

La ventaja del privado radica en tener asegurado un 30 por ciento de la inversión del total del desarrollo, porcentaje que financia el sector público nacional para la generación de vivienda social. También el estado puede contribuir a generar la infraestructura de servicios (como agua, electricidad, gas, rutas, etc.), aunque esto debe precisarse bien en los acuerdos especificos a concretarse.

A partir de la concepción de la vivienda como política de Estado resulta imperioso estimular y promover al sector privado para que promuevan con el sector público la producción de viviendas económicas o de nivel medio, aspirando a una rentabilidad adecuada.

En los CUI, el rol del sector público es llamar a licitación, establecer tipologías y precios, financiar la vivienda social y acompañar con herramientas que promuevan el acceso a la vivienda (créditos hipotecarios), mientras que el rol del privado consta de aportar la tierra, creatividad, innovación, realizar la obra, y comercializar las viviendas “primera vivienda/apto crédito” y las de “demanda libre”.

En la actualidad en la Subsecretaría de Vivienda y Desarrollo Urbano se encuentran evaluando propuestas de desarrolladores que ven en este nuevo esquema una oportunidad de ampliar su operación, y se espera que muchos más se sumen en los próximos meses.

* Director nacional de Nuevos Desarrollos de Vivienda de la Subsecretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Nación. Para más informes: mbusellini@mininterior.gob.ar