Expectativas inmobiliarias en el nuevo escenario

¿Cómo impactará la suba de la cotización de la moneda extranjera en el mercado inmobiliario? ¿Y el préstamo del FMI? Varios brokers aportan su visión sobre la actividad, los precios y los créditos hipotecarios.

La cotización del dólar sigue escalando y desde hace unos días ya pasó los 26 pesos. Si bien a este valor se hace más rentable el negocio del desarrollo inmobiliario -dado que la mayoría de los inmuebles se comercializan en esa moneda extranjera- el principal afectado es el comprador de clase media que depende de los créditos hipotecarios para poder adquirir una vivienda.

Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, confía en que el acuerdo con el Fondo Monetario Internacional (FMI) servirá para “brindarle tranquilidad, tanto a la economía como a los mercados, teniendo en cuenta cuáles son las condiciones del acuerdo y cómo reacciona el mercado en general”.

Asimismo, Alejo Ricciardi, gerente de Ventas de la inmobiliaria Landa, opina que este convenio con el Fondo "es positivo ya que si se aplica de forma correcta podrá generar tranquilidad en los mercados para tomar decisiones”.

No obstante, hay otras opiniones que solo son optimistas bajo determinadas condiciones. Tomás Seeber director de la inmobiliaria RG Montes, no ve el acuerdo como la mejor opción, pero confía en que “hoy se trata del único plan viable para tener estabilidad del tipo de cambio y fundamentalmente para encarar en serio la baja del déficit. Si se cumple con estos fines entonces creo que es algo positivo. Pero, si es solo un mecanismo para seguir financiando déficit con deuda, es una frazada corta y en uno o dos años nos vamos a encontrar con el mismo problema pero sin nadie que ayude”.

En tanto, Oscar Puebla, arquitecto y CEO de Puebla Inmobiliaria, destaca que “desde el ámbito empresarial, cumplir los compromisos es la base de cualquier empresa exitosa y, como la tasa de interés del FMI es más baja que la que hoy se paga, si realmente el Gobierno se encamina a cumplir las metas, vamos a lograr ser un país serio y el acuerdo habrá sido positivo”.

PRECIOS Y VENTAS

Consultados sobre cómo esta situación coyuntural impactará en el mercado inmobiliario y si esta suba se trasladará a los valores de las propiedades, Altgelt comenta que “tanto el comprador como el vendedor quieren certezas" por lo que "en los momentos de incertidumbre aparece siempre el parate".

Sin embargo, este broker ve difícil una baja en el precio de los inmuebles "porque el vendedor no lo aceptará y preferirá retirarse antes que vender a un monto menor. Además, porque en las nuevas obras hay una incidencia alta en los terrenos y el valor del metro cuadrado en construcción está por arriba de los mil dólares”. 

Por su parte, Seeber expresa que el mercado “debe ser prudente y ver cómo se resuelve el nuevo contexto y entender si un tipo de cambio más alto, sumado a condiciones más desfavorables de financiamiento, equilibran la relación entre la oferta y la demanda, derivando en una estabilidad de precios”.

Tomás Montoreano, vicepresidente de FAM Inmobiliaria, cree que “una vez pasada la primera semana de sorpresa ante el anuncio, impactará positivamente para el país, consecuentemente también será positivo para el mercado inmobiliario" y no supone "que vaya a impactar en los precios”.

Para Seeber “al mercado que más le influye la volatilidad en la moneda es al del crédito hipotecario" ya que como las operaciones con crédito demoran en general entre 60 y 90 días, el tomador queda expuesto durante ese período a cerrar una operación en dólares cuando el banco le presta pesos. "Si en ese período la moneda se devalúa como está sucediendo, los compradores se quedan con menos dólares del préstamo. Y si, a su vez llegan a comprar con lo justo, como suele suceder, las operaciones se complican y pueden llegar incluso a caerse”, agrega.

Montoreano adhiere en señalar este problema: “Una persona que acordó con el banco un crédito en pesos a una determinada cotización, cerró la operación con el vendedor de la casa en dólares y, si la escritura se firma dos meses después, se provoca un desfasaje importante. Los bancos deberían acelerar el proceso desde que dan el ok al crédito y el plazo para escriturar. 60 a 90 días es demasiado tiempo de espera para una persona que cerró en pesos con el banco y en dólares con el vendedor de la propiedad”.

En la misma vereda se posiciona Ricciardi: “Las propiedades valuadas en dólares no modificaron su precio y esto se traduce a un aumento sustancial en el valor de la cuota o la cantidad de años de financiación. Esto en algunos casos se vuelve inviable”.

Respecto al ritmo de ventas, “en los inmuebles valuados en dólares se generó una pausa, ya que la gente ante la turbulencia prefiere frenar y esperar a que las cosas se tranquilicen", comenta el gerente de Landa, aunque señala el caso particular de Studios -el último proyecto de Ayres Desarrollos en Pilar- donde "el número de consultas se multiplicó porque las unidades se venden en pesos y la suba del dólar hace que el valor final en dólares sea más bajo”.

Altgelt cree que “bajó el nivel de consultas" pero que lo ve "más relacionado al aumento de las UVA’s que a la fluctuación del dólar”.

Finalmente, Puebla opina que "para el pequeño inversor los ladrillos siguen siendo la mejor alternativa, probado con la valorización de los inmuebles en los últimos diez años. Y, en el mercado del Real Estate de Argentina, la volatilidad de la moneda no cambia el foco de las inversiones de los grandes desarrolladores dado que, con el valor del dólar actual, el negocio de la construcción vuelve a ser rentable”.