Noticias 26 junio 2018

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¿Cómo afectará el nuevo Código de Planeamiento a los terrenos?

Informe de la consultora Serinco sobre el impacto que tendría en el valor de los terrenos los cambios a introducir en el nuevo Código de Planeamiento Urbano de la Ciudad de Buenos Aires.

Ante la necesidad de tener una estructura arquitectónica armónica y homogénea, arquitectos, desarrolladores, y autoridades gubernamentales discuten la implementación del nuevo Código de Planeamiento Urbano de la Ciudad de Buenos Aires. De aprobarse, hay ciertos aspectos o normativas que tendrán impacto en el valor de los lotes, tales como:

·         Definición con exactitud las zonas donde se podrán hacer edificios en torre.

·         Eliminación del FOT como limitante constructivo.

·         Alturas homogéneas para las manzanas, con diferencias de altura entre "bordes".

·         Potenciar las esquinas de terrenos pequeños, ya se ve en la Ciudad demoliciones y carteles de venta.

·         Mejoramiento del enrase.

·         Ubicación de las torres en la periferia.

Para graficar esto, la consultora inmobiliaria Serinco analizó seis lotes en distintas ubicaciones de CABA. Para realizar este cálculo se hizo previamente un estudio de mercado del entorno inmediato de cada lote, con las siguientes consideraciones: que estén en un radio de no más de seis cuadras y que correspondan a departamentos nuevos o a entregar en el corriente año. La muestra incluyo los departamentos más típicos y se descontaron los valores de las cocheras (a precio de publicación).

De este proceso se desprende un valor al que se podrían vender las unidades y en un cálculo posterior se descuentan los costos necesarios para edificar y se obtiene el valor del lote.

En base a ello, Serinco observó que el límite de altura en comparación con la medida anterior afecta a algunas propiedades situadas en avenidas.

 

La disminución de la altura en algunos casos afecta de manera notoria y ésta, a su vez, determina proporcionalmente la edificabilidad del lote. De modo que si se toman los valores originales de estos lotes y se comparan con esta nueva capacidad se obtendrá:

A simple vista, se puede decir que en los corredores donde la altura máxima coincide con la antigua pendiente medida desde el centro de la calle la diferencia es muy poca. En otro, claramente no. La variación no es lineal con la altura ya que el recorte se realiza sobre los pisos más altos que son los más caros de toda promoción inmobiliaria.

¿Qué podrá pasar? Que los dueños de los lotes se "sienten a esperar" sobre el valor original y no estén dispuestos a bajarlo, pues si éste fuera el escenario veríamos como aumenta la "incidencia" del valor del lote en todo el conjunto del proyecto.

En conclusión, si bien lo que se busca es homogeneizar morfológicamente las manzanas y lograr así un estilo uniforme, no se debe perder de vista que en algunos casos el valor del terreno se verá afectado, generando una pérdida -para algunos- y ganancia para otros.



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