Comunidad Real Estate - Tips para invertir en real estate

Informe Comunidad 6 septiembre 2018

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Tips para invertir en real estate

En la tormentosa coyuntura actual especialistas del sector inmobiliario comparten recomendaciones y cuestiones clave respecto a las inversiones en ladrillos y su rentabilidad.

La escalada del dólar, las altas tasas financieras, los precios que intentan mantenerse firmes aunque en un clima de negociación más flexible, una inflación que golpea y, obviamente, créditos hipotecarios en baja marcan el terreno del sector del real estate, limitan el cierre de operaciones y el desarrollo de nuevos proyectos. Pero, no hay que desesperar, la clave en la tormenta es mantener la calma y comandar el barco hasta llegar a buen puerto. Mientras tanto, durante el recorrido,  pueden surgir oportunidades.

Para Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, el ladrillo sigue siendo un refugio de valor, ‘’sobre todo para el inversor conservador’. Este empresario, cuya firma cuenta con más de 50 años de experiencia en el mercado de Palermo, Barrio Norte y Recoleta, asegura: ‘’Si se tiene el dinero hay que comprar porque la propiedad que uno busca y quiere puede ser que más adelante ya no esté. La especulación muchas veces no es la mejor de las decisiones’’.

Asimismo, agrega, que es importante tener en claro que es lo que uno desea encontrar ya que eso permitirá realizar una búsqueda lo más exhaustiva posible para tener un buen comparativo de precios y asegura que el comprador debería conocer qué aspectos de la compra son excluyentes y cuáles estaría dispuesto a sacrificar.

En cuanto al tipo de propiedades y las zonas convenientes, Altgelt aclara que, en el caso de que interese como inversión, "quizás habría que buscar en zonas en desarrollo o donde los alquileres ya estén consolidados’’.

Por su parte, Diego Migliorisi de Migliorisi Propiedades, coincide en que el ladrillo sigue siendo un refugio de valor, aunque advierte que "para llegar a los ladrillos primero hay que juntar dólares’’. Sin embargo, considera que tanto la Ciudad de Buenos Aires como muchas otras del Interior están en ‘’pleno desarrollo y ese es un crecimiento diverso que permite múltiples opciones’’.

Este empresario, que tiene fuerte presencia en Villa Crespo, Parque Centenario, Palermo y Chacarita, asegura que la ubicación es un factor muy importante, ‘’como también lo son los barrios en desarrollo’’ que, según afirma, son Paternal, Chacarita, Villa Crespo y todos los relacionados a la Villa Olímpica del sur de la Ciudad. "El que apuesta allí hará un excelente negocio’’, vaticina. Asimismo, Migliorisi declara que "la plusvalía será mayor" en emprendimientos de pozo, usados como nuevos en estas zonas ‘que en el consolidado Corredor Norte de la Ciudad’’.

Respecto al refugio de capital, Marcelo Di Mitrio, de Di Mitrio Propiedades, especialista en la zona sur porteña es cauteloso y declara: "Todo dependerá del intervalo temporal que se considere: en el largo plazo el bien inmueble demostró sortear todas las crisis que presentó nuestra economía desde comienzo de los 80’ a la fecha, revalorizando su cotización en aquella moneda. En el corto plazo la evolución de los activos inmobiliarios puede presentar ruidos con movimientos hacia la baja, como ocurre en la actualidad en el mercado de los inmuebles usados".

Sin embargo, Di Mitrio recomienda "sin dudas" comprar: "Las crisis son tiempos de oportunidad solo para quienes tienen la capacidad de advertirlas. En la actualidad existen muy interesantes opciones para ingresar en desarrollos inmobiliarios en áreas en crecimiento como el sur de CABA, más concretamente en cercanías del Parque Lezama. Emprendimientos inmobiliarios con entrega hacia el año 2020 y listas de precios en pesos que han quedado relegadas atento a la importante devaluación que traemos de diciembre a la fecha".

Por su parte, Tomas Seeber, director de RG Montes, afirma: "Si tomamos series de largo plazo, el ladrillo es refugio de valor frente al aumento del dólar. Siempre ha demostrado serlo frente a inversiones más inestables como las financieras donde uno puede ganar mucho en lapsos cortos de tiempo, pero también perder mucho. La inversión en inmuebles siempre es más conservadora pero más estable y en moneda dura".

Hernán Oppel, director de Oppel Inmobiliaria, coincide y destaca que resulta fundamental descubrir la oportunidad del momento: ‘’En periodos de gran actividad no se encuentra mucha oferta justamente debido a la gran demanda existente y uno compra lo que más le cierra, quizás más como refugio de inversión que por ser necesariamente lo que realmente necesita. En momentos de mercado como éste, donde la menor demanda genera mayor competencia en la oferta, es un muy buen momento para comprar, ya que encontramos más oferta y eso provoca que se pueda elegir mejor’’.

OPORTUNIDADES

Según expresa Altgelt, los emprendimientos de pozo "están saliendo con valores altos en relación con el usado" y duda sobre si habrá "un resurgimiento de los créditos’’. Además, sugiere analizar la renta en el caso de que la compra del inmueble sea una inversión: "En ese caso lo mejor es cualquier inmueble que tenga una renta mínima del 5% anual en dólares. Hoy los locales comerciales son lo que más se asemejan a esa renta’’.

Mientras tanto para Oppel, el pozo es una buena oportunidad para comprar inmuebles al costo y con cierto financiamiento ‘’que suele ser el plazo que dure la obra y destinar cuotas en pesos para luego encontrarse con un producto final revalorizado. El usado es una excelente oportunidad para comprar inmuebles con escritura y posesión inmediata en ubicaciones difíciles o imposibles de encontrar reemplazo, con materiales difíciles de volver a conseguir y a valores, que en muchas ocasiones, no llegaría a su real costo de reposición’’.

A su vez, Seeber afirma que siempre recomienda comprar y, al consumidor final, que no especule con la coyuntura sino que salga a satisfacer su necesidad de vivienda ya que ‘’la coyuntura es traicionera" y "no hay que descalzarse". Es decir, aconseja "vender y comprar al mismo tiempo, sin especular con el techo de uno’’.

De acuerdo a este especialista hay que volver a mirar los pozos en buenas zonas si se convalida que el costo de construcción baja realmente, analizar la compra de inmuebles comerciales dado que quizás actualmente se encuentran con propietarios "con más ganas de vender porque las rentas dolarizadas han sufrido con la devaluación". También el bróker recomienda "evaluar la compra de unidades usadas a reciclar porque los plazos de obra son cortos y ahí se puede capitalizar la baja del costo de remodelación medido en dólares en forma inmediata" y por ultimo analizar la compra de unidades afectadas al alquiler temporal ya que si la Argentina se vuelve más barata, ‘’mejora el turismo y este cliente paga en moneda dura’’.

Por su parte Oscar Puebla de Puebla Inmobiliaria, que lidera la zona sur de la Capital Federal y el barrio de Parque Patricios, sostiene que el ladrillo es la mejor inversión ya que, por ejemplo, ‘’el que compró un departamento hace diez años en Belgrano hoy ganó en dólares un 140%’’.

Puebla aconseja evaluar el tipo de operación a concretar en base al monto de inversión que se tenga: ‘’En un monto de entre u$s 20.000 y u$s 30.000, recomiendo la compra de cocheras en zonas de alta densidad ya que estas inversiones generan una buena renta y le permite a un pequeño inversor acceder a un bien inmueble y de rápida realización a la hora de venderlo’’.

El inmobiliario señala que hay que prestar especial atención a la zona sur de la Ciudad debido a las inversiones que realiza el Gobierno porteño. Lugano, Pompeya, Parque Patricios, La Boca y Barracas son algunos de los barrios mencionados y, además, asegura que hay buenas oportunidades en pozo ‘’pero si se busca una renta es mejor buscar algo con entrega inmediata. En los departamentos usados hay que mirar muy bien el estado del edificio a nivel mantenimiento ya que muchas veces el precio parece conveniente pero las reparaciones necesarias en el edificio hacen que las expensas sean un verdadero problema’’.

 

REPENSAR EL NEGOCIO

Ezequiel Chomer, CFO (Chief Financial Officer) de Grupo Chomer, compañía desarrolladora que recientemente presentó Selene Libertador –ubicado en La Lucila – también considera una buena inversión al ladrillo, pero ‘’depende del tipo de producto a comprar y la zona’’. Para este directivo, en el contexto actual ‘’hay que ser más cuidadosos que antes ya que cada propiedad responde distinto’’.

Según cuenta, hoy se encuentra valor en los productos premium ya que su target está más disociado de las crisis económicas y también en productos en relación a un contexto de dólar alto: "Hay que pensar como en cualquier otra inversión: ¿Qué panorama vemos para los próximos años? ¿Habrá mayor demanda de viviendas? ¿Mayor turismo receptivo? ¿Mejores rentabilidades en el campo, en la industria, en las empresas de servicios...? Si uno logra responderse estas preguntas es más fácil dirigir la inversión inmobiliaria. También hay que prestar atención a los cambios de regulación. Por ejemplo, con el nuevo código de edificación de CABA será casi imposible construir nuevas torres, tiene sentido entonces aprovechar a comprar departamentos en torres nuevas o usadas ya que se convertirán en un bien escaso’’.

En cuanto a la inversión y los tiempos, para Chomer el mercado inmobiliario no puede pensarse con seriedad como "un pase de manos, esto se da sólo para quienes están en el rubro". Y aclara que el ciclo es diferente: "Comprar en pozo para vender cuando está terminado es una estrategia común que suele dar resultado ya que uno toma el riesgo del éxito del negocio en sí, logrando un diferencial de punta a punta de un 30% por lo menos. En el usado esa estrategia sólo suele servir si uno compra a refaccionar y vende reciclado. Pero, por lo general, el ciclo debe ser medido en no menos de cinco años’’.

Por su lado, Oppel agrega que la inversión en inmuebles suele ser directamente proporcional al tiempo transcurrido, aunque lógicamente siempre irá de la mano de la economía: ‘’Como cualquier mercado fuerte, en el mediano plazo, suele estar su punto de madurez’’. Para este empresario referente de Belgrano y Nuñez, el tipo de inmueble en el cual invertir dependerá del perfil, necesidad o estrategia de cada inversor.

Por ejemplo, explica Oppel, "el alquiler temporal requiere que sea en una zona determinada y específica, y requerirá ocuparse cotidianamente ya que tiene una alta rotación de inquilinos, debiendo promediar entre el tiempo vacío y ocupado para evaluar su renta. En cambio, la renta fija solo requiere estudiar muy bien el perfil del inquilino cada dos años y un seguimiento mensual para repasar su cumplimiento’’.

El alquiler temporario fue un negocio muy bueno en la década pasada, según explica Chomer, pero ‘’en los últimos años tendió a estancarse por el enorme crecimiento de la oferta’’. Además, ‘’requiere de un elevado costo de mantenimiento, más riesgo de vacancia, y fundamentalmente, hay que ocuparse de atenderlo’’, advierte.

En la actualidad, detalla el desarrollador, "como negocio tradicional, comprar un departamento para alquilarlo conlleva una renta limpia de alrededor del 3,5% anual, más la valorización esperada. No está tan mal, pero si se busca una estrategia más profesional, hay que prestar atención a los ciclos de cada tipología y cada zona para comprar en áreas que puedan crecer en demografía, calidad e infraestructura’’, afirma el desarrollador.

Por último, el CFO de Grupo Chomer agrega que no puede pensarse sólo un negocio inmobiliario por su valorización ni sólo por su renta sino que "debe lograrse valor en ambas para maximizar la utilidad" y brindó otro consejo final: "No atarse al inmueble. Si alcanzó su nivel máximo en la curva de valor, venderlo y continuar la inversión en otro lado. El inversor conservador piensa en la variable ubicación pero el profesional también piensa en la del tiempo".



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