Repercusiones del proyecto de reforma impositiva
La intención del Gobierno de eliminar el ITI y gravar con el 15% las ganancias derivadas de la venta de unidades que no sean utilizadas como única vivienda disparó opiniones dentro del sector inmobiliario.
Tras semanas de mucha expectativa, el Gobierno nacional presentó su proyecto de reforma impositiva. Entre los cambios anunciados sorprendió la eliminación del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) por el que actualmente se recauda el 1,5% del monto de venta de un inmueble que no sea vivienda única. A cambio, se plantea incorporar la obligación de pagar el 15% de las ganancias generadas por la venta de inmuebles cuando el titular sea propietario de más de una unidad.
“La trasmisión de bienes inmuebles se volvió una operación demasiado onerosa. Una baja de impuestos es muy conveniente para favorecer el trafico inmobiliario. Estos cambios son positivos. El Estado debe colaborar en forma activa para que las personas tengan posibilidades de acceder a su primera vivienda, facilitando el acceso al crédito y la disminución de los impuestos”, consideró el escribano Ezequiel Cabuli.
Las cargas tributarias nacionales y provinciales más la comisión inmobiliaria y los gastos de escrituración "hacen que sea extremadamente gravoso adquirir la primera vivienda y, como otra cara de la misma moneda, quien tiene que vender un inmueble para comprar otro implica que se dupliquen esos mismos gastos”, argumentó el entrevistado.
Marcelo Di Mitrio, socio de la inmobiliaria que lleva su apellido, no duda de que este cambio podría impactar "negativamente en la rentabilidad del inversor inmobiliario" pero advirtió que se cometería "un error si se limita el análisis de este cambio, en el marco de una reforma integral que el Gobierno plantea", la cual persigue "objetivos de eficiencia y equidad, a la par de modernizar el sistema tributario argentino caracterizado -desde hace décadas- por perseguir un único fin: la recaudación. Se comienza a transitar un camino de razonabilidad fiscal en donde mucho hay por hacer. Venimos de décadas donde se han acumulado distorsiones fiscales producto de un sistema tributario que solo atendía ´necesidades de caja´".
Para el broker Damián Garbarini el impacto de estas medidas "a priori es positivo, movilizador y es una ayuda para aquellas personas que vendan su primera vivienda o para quien reemplace su casa. Está bien y es una buena noticia. Debería provocar una mayor recaudación, era muy poco el 1.5% para esa situación y resulta muy bien el 15%, que terminará dando números parecidos. Hoy en día entre el 70 y 85% de este mercado son propietarios de un solo inmueble, si bien puede ser que tengan más pero que estén a nombre de un hijo, de un familiar o una empresa. Pero, lo que mueve la aguja del mercado inmobiliario es el crédito hipotecario".
No obstante, Cabuli reconoció que “el impuesto a la transferencia era una herramienta muy útil para obtener dinero blanco a bajo costo, ya que al vender una propiedad (si se trata de una persona física que no ejercía habitualidad) podía vender una propiedad pagando una suma única y definitiva de 1,5 por ciento y de esa forma ‘blanquear’ el total del monto obtenido por una venta que se podía usar para otros fines”.
MARCO
Esta iniciativa está incorporada dentro del plan global de reforma fiscal presentado la semana pasada por el presidente Mauricio Macri y su Gabinete. Sin embargo, como aún se trata de un proyecto de ley que deberá ser aprobado por el Congreso, ya se iniciaron rondas de negociaciones con los gobernadores y diversos sectores de la economía que verán afectadas sus cajas.
“Si bien el panorama todavía no está claro, parecería que retornamos a lo que en su momento se llamó impuesto a los beneficios eventuales, es decir un impuesto a las ganancias ‘reducido’ que si bien aplica para la venta de inmuebles no así para la venta de la primera propiedad. La idea de la medida es gravar con ganancias -aunque en forma reducida- a quienes si bien no lo utilizan como actividad principal, recurren a la compra y venta de inmuebles como refugio de valor, para rentas o como inversión”, agregó el escribano.
Pero, más allá de si finalmente se aprueban estas modificaciones, las operaciones continuarán gravadas por otras cargas. Al respecto, Cabuli advirtió que “el impuesto de sellos de cada jurisdicción representa el mayor impuesto que tienen las compraventas con lo cual una reducción de dicha alícuota sería conveniente para fomentar las operaciones. Esto, junto con el éxito que están teniendo los créditos hipotecarios, sería muy conveniente para que el sector inmobiliario termine de despegar”.
En tanto, Di Mitrio señaló que "en materia de razonabilidad fiscal vale marcar la reducción que aplicó la Ciudad de Buenos Aires -después seguida por otras jurisdicciones- de llevar del 7% al 1,5% la alícuota del Impuesto a los Ingresos Brutos aplicable sobre los intereses de los créditos hipotecarios. También la capital argentina dio otro paso al eximir del pago del Impuesto de Sellos, tanto para los actos de compraventa como de hipoteca, a aquellos beneficiarios del programa Procrear". No obstante -remarcó- "hay mucho por hacer aún" dado que en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires, por ejemplo, el Impuesto de Sellos que grava los actos de compraventa "es tan oneroso como distorsivo".