Informe Comunidad 13 julio 2018

Alquileres Créditos hipotecarios Mercado Inmobiliario Real Estate BROKER

Prevén que habrá más actividad en alquileres por la caída del crédito

Referentes del sector opinan sobre la reacción del mercado frente a la coyuntura actual, cómo afecta la volatilidad del dólar, las cuestiones en debate en las renegociaciones de los contratos y los alcances de la reforma de la ley 2340.

Aunque tal vez parezca extraño, para un sector del mercado inmobiliario hay efectos positivos derivados de la caída en las operaciones de compraventa con créditos hipotecarios. Los propietarios de viviendas para renta así como los brokers que trabajan con ese tipo de productos prevén una reactivación del mercado de alquileres ante las dificultades que se presentan en la coyuntura cambiaria y económica actual para tomar créditos hipotecarios a largo plazo en condiciones razonables.

“El movimiento del mercado de alquileres guarda directa proporción al del mercado de crédito hipotecario. Cuando uno tiene sobredemanda, el otro sufre y viceversa. A partir del escenario de volatilidad de la moneda, de condiciones menos favorables para el otorgamiento de créditos -tasas e inflación más elevada- y que a su vez los bancos fijaron requerimientos mucho más altos para los tomadores, el mercado crediticio se ve resentido y volvemos a tener demanda creciente en alquileres”, afirmó Tomas Seeber, director de la inmobiliaria RG Montes.

En igual sentido se expresó Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios: “Cuando el crédito hipotecario era una opción firme para el comprador, las operaciones de alquiler bajaron porque se volcaban a la compra. Es probable que con esta nueva devaluación se profundice la dificultad para sacar un crédito hipotecario y se refloten los inquilinos”.

En tanto, Marcelo Di Mitrio de la inmobiliaria que lleva su apellido, no plantea condiciones tan favorables para ese tipo de productos y advirtió que en los barrios en los que opera (Barracas, La Boca, Catalinas Sur y San Telmo) esta oferta "es reducida, muy por debajo de su media histórica”. Y menos optimista aún, Mariano Oppel, presidente de la inmobiliaria Oppel, sostuvo que “lejos de mejorar, la situación en el mercado de alquileres empeora con el correr de los meses”.

BÚSQUEDAS

En cuanto a si notan cambios en la demanda de alquileres, las posiciones coinciden en afirmar que hubo una caída importante pero que creen que este panorama mejorará a futuro. “Notamos un descenso en la demanda sobre todo desde el boom de los créditos hipotecarios. De todos modos, continúan apareciendo departamentos para alquilar. Hay propietarios que lo siguen viendo como la mejor inversión para el reguardo de sus ahorros”, comentó Altgelt.

Sobre ello también opinó Di Mitrio: “La menor demanda que advertimos en el pasado producto del paso de muchos locatarios a propietarios a través de los créditos UVA, se vio correspondida con una disminución también en la oferta dado que, ante la baja rentabilidad, muchos propietarios habían decidido salir del negocio de la locación. Hoy estamos ante una realidad algo diferente: el acceso a la vivienda se ha vuelto a encarecer y para muchos locatarios será necesario permanecer alquilando por un tiempo”.

Asimismo, Seeber afirmó: “Hasta hace dos meses era muy marcada la baja en la demanda que ya venía del año pasado, con departamentos que antes duraban 15 días en stock y pasaban a estar 60 días hasta alquilarse. Frente al nuevo escenario -aunque es aún incipiente como para sacar conclusiones terminantes- es probable que la demanda vuelva a aumentar”.

CONTRATOS

Ante el contexto inflacionario del país, se desata usualmente un punto de conflicto entre locatarios y locadores, con los brokers como intermediarios: la renegociación y los ajustes en los contratos de alquiler. Consultados sobre cómo se plantean las condiciones en la actualidad, Di Mitrio informó que los incrementos en las renovaciones se encuentran entre el 15% y el 25%, respecto del último alquiler abonado. En la misma línea, Seeber agregó: "Veníamos negociando ajustes anuales del 20% pero -con una inflación creciente- hoy volvimos al 25%”.

Por su parte, Oppel aseguró: “Algunos, para actualizar los alquileres aplican el índice IPC, otros directamente aplican una actualización que va desde el 12% al 15% semestral”. Y Altgelt cree que la renegociación depende de cada caso particular: “Hay algunos alquileres que habían quedado muy desfasados y otros no. Nosotros siempre aconsejamos conservar al buen inquilino aunque pague un alquiler un poco más bajo de lo que pide el mercado. Además, el aumento del monto de las expensas y de los servicios está siendo una dificultad que afecta en el precio de los alquileres. Igualmente, las renovaciones suelen hacerse con ajustes semestrales del 12%”.

LEGISLACIÓN

Para finalizar, respecto de la ley 5859 (que reformó la ley 2340) sancionada por la Legislatura porteña el año pasado, las posiciones son muy variadas. Oppel opinó que esta medida contribuye a empeorar la situación actual del mercado, ya que la oferta disminuyó, se produjo mayor informalidad y, por ende, alquileres más caros: “Esta ley -largamente discutida- prohibió a los corredores inmobiliarios cobrarles honorarios a los inquilinos. Pero, más allá de la inconstitucionalidad y discusión jurídica que motivó múltiples amparos y está siendo analizada por la Justicia de la Ciudad, esto vino a aumentar los costos de los propietarios por lo cual, en parte contribuyó a la disminución de la renta y, también en parte, se trasladó a los precios".

Según contó Altgelt,  si bien el propietario "no está muy contento con que se le haya aumentado el monto de sus honorarios, así todo han mantenido sus departamentos en el mercado. A cambio, defienden el precio y son muy exigentes al momento de estudiar al futuro inquilino”.

Diferente es la mirada de Di Mitrio, que no percibió cambios sustanciales en el mercado a partir de la nueva ley: “No notamos mayores cambios. En nuestra empresa, la aplicación de la ley 5859 representó una verdadera transferencia del costo de nuestros honorarios de parte del locatario hacia el locador. Esta situación, en líneas generales, ha sido bien recibida y ellos mayoritariamente decidieron sostener nuestros servicios, muy a pesar del costo que a partir de entonces debieron asumir”.

Por último, Seeber advirtió que “la rentabilidad del negocio del alquiler para los brokers inmobiliarios bajó también mucho. Como se cobra un honorario establecido y a solo una de las partes que intervienen en la transacción, la rentabilidad de los alquileres de montos bajos se volvió casi nula, si se ponderan costos fijos y variables de cualquier empresa. Esto hizo que la mayoría de las inmobiliarias que no manejan mucho volumen (es decir, las chicas y medianas) no puedan compartir sus propiedades en alquiler con otras. Así, en su mayoría el mercado dejó de brindar el servicio de búsqueda para inquilinos para no trabajar gratis. En nuestro caso, y en términos racionales, seguimos intentando dar ese servicio para no perder clientes y fidelizarlos. Pero, en algunos montos, se hace realmente difícil”.

 



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