Comunidad Real Estate - Las casas, un mercado con sus propios secretos

Informe Comunidad 24 agosto 2018

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Las casas, un mercado con sus propios secretos

Características, particularidades y perfil de compradores de este tipo de producto según la zona.

Cada mercado, cada producto y cada segmento tienen sus particularidades y presenta desafíos propios. También ello se visualiza en el sector inmobiliario. Para Alejandra Covello, presidente de Covello Propiedades, las casas de la Ciudad de Buenos Aires que se venden como tales (dado que no son terrenos aptos para construir en altura) son un ‘’tesoro del patrimonio de la Ciudad’’. Según afirma la empresaria inmobiliaria, Barrio Parque, Palermo Chico, Belgrano R, Villa Devoto, Villa Urquiza, Villa Pueyrredón, Núñez y Barrio River ‘’son los que siguen con la tradición y que arquitectónicamente mantuvieron una equidad y estilo’’. Y agrega que el perfil de público tiene relación directa con la locación que eligen: ‘’El porteño es aquel que o vuelve al barrio que lo vio nacer o se mueve siempre en el mismo barrio de una casa a otra. Mientras tanto, el de Nordelta es un público importado de otras zonas que buscan las facilidades de una nueva ciudad y priorizan la vida al aire libre, el deporte y tienen un moderno lifestyle’’.

Mientras tanto, Tomás Montoreano, director de FAM Inmobiliaria, compañía enfocada en el mercado de propiedades de mediano y alto poder adquisitivo, comenta: ‘’La gente que busca casas sigue activa y, en nuestro caso, Barrio Parque y Belgrano Chico son los barrios que presentan mayor demanda de este tipo de producto". En general, los interesados "son familias que buscan tener un jardín en Buenos Aires, con buenos accesos. También hay embajadas y expatriados de empresas multinacionales en la misma búsqueda’’, cuenta.

Por su parte, Hernán Oppel, director de Oppel Propiedades, considera que, si bien la demanda actual es menor, este momento del mercado es una oportunidad de búsqueda y agrega que las casas se han convertido en productos dentro del segmento llamado clásico: ‘’Se volvieron atemporales. Hace muchos años, solo se vendía una casa dentro de las estaciones de primavera y verano, en cambio hoy es todo el año en forma estable e independiente. También eran buscadas solo por quienes habían vivido siempre en casas pero hoy mucha gente incursiona en casas cuando toda su vida había estado en departamentos’’. 

Covello coincide: ‘’Siempre hay nuevos clientes que acceden a este mercado. Jóvenes que ascienden en sus puestos, se casan, trabajan los dos y clientes que toman la decisión del cambio por su situación ante el registro civil (casamiento, divorcio, fallecimiento o nacimiento); también hay personas que buscan espacios diversos para el arte, como pintar, esculpir, arreglar autos, tocar música o salón de baile, entre otras actividades’’.

 

TABLA DE PRECIOS

En cuanto a los valores, la presidenta de Covello Propiedades afirma que una relación a tener en cuenta es el tamaño del terreno versus la superficie cubierta y, dentro de ello, la cantidad de plantas que tiene la propiedad. "Un buen equilibrio entre terreno y construcción es 40% construido 60% libre y en no más de dos plantas. Las tasaciones dependen mucho de estos coeficientes, del estado, la Arquitectura y calidad de construcción’’, explica.

Desde FAM Inmobiliaria aseguran que los lotes y los terrenos dependen mucho de la zona: ‘’En barrio Parque, un lote de 400 m2 es bastante común, aunque también hay de menor superficie y también más grandes. Es muy importante el frente y el fondo que permite tener jardín libre.

Respecto a las casas los precios van desde u$s 4.000 hasta los u$s 8.000 por metro cuadrado construido, teniendo en cuenta el estado y superficie de la casa, el tamaño del terreno, jardín y la cuadra en que se encuentra. Esto valores son estimativos ya que cada propiedad tiene condiciones distintas a otras. Lo cierto es que cada vez más gente está dispuesta a pagar estos precios para vivir en este oasis en medio de la ciudad.

En Belgrano Chico es distinto ya que hay terrenos que van desde los 300 hasta los u$s 2.000 por metro cuadrado. Respecto a ello Montoreano confirma: ‘’Son valores muy amplios ya que hay mucha diferencia en superficies de terrenos, en construidas y por barrios distintos’’.

En este sentido, Covello agrega que actualmente cuentan con una casa en venta en Palermo ‘’tipo chorizo, reciclada, en dos plantas y muy cool, que posee una piscina grande en el patio central". Está sobre un terreno de 524 m2 y tiene 358 m2 cubiertos. Cotiza en u$s 980.000. Y hay otra -de arquitectura emblemática- en valores muy superiores y con un jardín perimetral en Barrio Parque’’.

Oppel asegura que cada casa es única, ya sea por su estilo de construcción, metros y distribución, características del lote respecto a su frente y fondo, por su cuadra u orientación: ‘’El tiempo que puede llevar una venta no solo es un tema de mercado sino también, esperar a que encuentre su novio. Lo más importante es entender y resaltar las virtudes de la casa buscando compradores que prioricen exactamente eso’’.

Para este reconocido broker, el trabajo es absolutamente artesanal y hay que contar con experiencia para llegar al objetivo buscado: ‘’Sabemos que la venta de su casa para un propietario es finalizar una etapa, y en eso lo acompañamos con la responsabilidad e importancia para que sea grato lograr el cambio’’.

En cuanto a los valores, Oppel estima que una casa con lote corto construida en alto (de tres plantas con cochera) ubicada en Belgrano R, donde la superficie descubierta es la terraza, ronda los u$s 475.000 y una casa chica en una planta pero con un pequeño jardín (a refaccionar y con posibilidad de ampliar los metros) oscila en u$s 400.000. Mientras tanto, una casa moderna de 550 m2 cubiertos de doble lote con pileta y quincho en Villa Urquiza está en u$s 1.450.000.

Hacia el final, Covello augura que -para los meses que restan del año- las operaciones en general ‘’se seguirán haciendo con valores adecuados a la subida del dólar porque siempre el refugio del ladrillo fue satisfactorio’’. Pero, si se lo analiza "en forma negativa, la cantidad de operaciones pueden disminuir aún más por la falta de confianza en el crédito. Como siempre, la política está siendo un factor de generación de estados anímicos muy contradictorios’’, opina.

Por su parte, Oppel concluye que ‘’en momentos del mercado como el actual, donde la demanda es menor, hay una buena oportunidad de búsqueda, ya que puede encontrarse una oferta más variada y una mejor atención y dedicación, cosa que en otros momentos resulta mucho más difícil’’.

 

 



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