Informe Comunidad 25 octubre 2016

Análisis de coyuntura Créditos hipotecarios

La vuelta de los tres dormitorios

La falta de financiamiento volvió a los departamentos chicos más accesibles a pesar del claro interés por parte del mercado por el desarrollo de proyectos de mayor tamaño. Los principales referentes del sector inmobiliario nos cuentan cómo ven esta nueva tendencia en donde la gente ya no compra solo por inversión sino para vivir y agrandarse.

¿Qué es lo que buscan y cuál es la demanda?

Para Federico De Narváez, Vicepresidente de Ribera Desarrollos, las unidades de tres dormitorios son por lo general adquiridas por parejas con dos hijos, aunque aclara que, en el mercado premium – dónde se enmarca Al Río - existen inversores, pero también usuarios con buen poder adquisitivo que invierten en su casa propia. 

Federico Andreotti, Socio Gerente en Tizado Propiedades, comercializadora de Bayres Cerviño -  un edificio de lujo con 14 plantas y semipisos de 175m2 con tres suites - considera que, si bien hasta hoy hay poca oferta de departamentos de tres dormitorios debido a la intención de los desarrolladores por satisfacer la demanda de los inversores para resguardar sus ahorros, el mercado se está reactivando: "Satisfacemos la demanda del mercado de familias jóvenes que se agrandan y necesitan ampliarse sin perder los amenities ni los lujos de los departamentos nuevos."

En línea con esto, Pablo Sanchez, Gerente de Marketing de Baigún Inmobiliaria, comercializadora de Lumiere Urbano –desarrollo de Fidusaires y diseño del estudio Bonta Donozo, ubicado sobre la Av. Corrientes 3841 – dijo que: ‘’el desarrollador se abocó durante mucho tiempo a unidades chicas para apalancar la obra con pequeños inversores. Por este motivo hoy existe una fuerte demanda en tipologías grandes’’. Darío López, socio del estudio Arquitectonika, coincide y afirmó que "son producto de muchos años de proyectarse unidades chicas que son más rentables y más fáciles de ubicar’’ y agregó: "los cuatro ambientes funcionan principalmente con compradores que adquieren su vivienda por crecimiento y con venta de la propiedad en que habitan." 

 "No solo disminuyó la construcción de unidades de tres dormitorios por cuestiones de mercado sino también por nuevas regulaciones en el Código de Edificación’’ comentó De Narváez. El Código de Edificación establece que al menos la mitad de los dormitorios deben tener ventilación al frente o contrafrente y considerando que la mayoría de los lotes miden 8.66 metros de ancho, "es difícil la disposición de cuatro ambientes en un espacio tan reducido’’ agregó.

 ¿Qué características tienen?

Las herramientas para diferenciarse cambiaron y los amenities que antes eran exclusivos ya no lo son debido a la gran oferta de edificios que disponen de estos servicios. Desde Ribera Desarrollos, Federico De Narváez comentó que: "en Al Río y en todos los emprendimientos ofrecemos propuestas de vida y eso es lo que nos diferencia. Vivir en nuestras residencias da la posibilidad de estar en la ciudad y en contacto con el río y el verde’’.  

En el caso de Bayres Cerviño, Andreotti comparó: "las construcciones antiguas debían utilizar 220 m2 para lograr 3 suites con dependencia incrementando notablemente su valor. Hoy las modernas optimizan muy bien los espacios, son ambientes con medidas justas y no exageradas."

Para Sanchez, este tipo de emprendimientos permite al desarrollador la inclusión de unidades grandes, medianas y chicas: ‘’las chicas y medianas impulsan la obra mientras que las grandes suelen comercializarse cerca del final. Y agregó: ‘’en proyectos chicos esto es imposible porque las grandes unidades utilizan bastantes metros cuadrados reduciendo la cantidad de unidades pequeñas’’.

Mientras tanto, López considera relevante  el tamaño y disposición de los terrenos: ‘’es necesario que sean  amplios, de frentes dobles y bien ubicados, en barrios residenciales, con buen diseño, buenas terminaciones’’. 

"En Ribera Desarrollos buscamos desarrollar tipologías de cuatro ambientes ya que refuerza nuestra propuesta de vida. Que no solo sea positivo desde el aspecto económico, sino que las familias realmente deseen vivir allí’’ expresó De Narvaez. 

¿Qué se viene en el mercado local y cuáles son los costos?

En Vicente López, Ribera Desarrollos propone Al Río con una financiación de preventa en pesos o en dólares y las cuotas se extienden durante toda la vida del emprendimiento: ‘’todos nuestros proyectos residenciales poseen departamentos de cuatro ambientes y trabajamos sobre un mix inteligente de tipologías y usos para diferentes tipos de usuarios’’ afirmó el Directivo.                                  

Por su parte, en el barrio porteño de Almagro, Lumiere Urbano (comercializado por Baigún Inmobiliaria) propone una financiación extensa de hasta 40 cuotas con un anticipo del 30%, el 40% en 40 cuotas y el saldo de 30% contra entrega.                         

Bayres Cerviño – ubicado en Cerviño 4653, entre Godoy Cruz y Sinclair, una de las zonas más exclusivas de Palermo – es comercializado por Tizado ofrece valores competitivos. Un tercer piso al frente de 175 m2 tiene un valor de U$S 684.000 más cocheras, lo que arroja un valor del m2 de U$S 3.900. La forma de pago es de 40% al momento del boleto en dólares, 5% a los 9 meses en dólares, el 5% a los 18 meses en dólares y el saldo del 50% en 24 cuotas en Pesos ajustadas por CAC. 

Para Darío López los costos son más bajos por metros cuadrados pero de montos más altos por la cantidad de metros que tienen. ‘’Los modos de financiamiento son los fideicomisos al costo con la mayor cantidad de cuotas posibles’’ declaró.

"Actualmente el mercado demanda proyectos de usos mixtos para vivir, trabajar y desarrollar su vida. A futuro y para generar más emprendimientos a gran escala será necesario disminuir la inflación, otorgar créditos no solo a compradores sino también a los desarrolladores y asegurar una infraestructura urbana que ofrezca mejores servicios públicos’’ concluyó Pablo Sanchez.



Te puede interesar