Informe Comunidad 19 enero 2017

Análisis de coyuntura Precios Créditos hipotecarios Blanqueo de capitales Desarrolladores Desarrollo urbano

La visión de los desarrolladores para el 2017

¿Qué pasará con los precios? ¿Cómo encarar el desarrollo con una alta incidencia? ¿Volverá el consumidor final? Empresarios que construyen dentro y fuera de la Ciudad de Buenos Aires y en el Interior del país dieron su visión sobre las principales problemáticas del sector para este año que comienza.

El año que pasó estuvo lleno de expectativas. Las nuevas líneas de crédito hipotecario han sido un factor positivo pero la demanda aún no se ha volcado del todo por esta opción. El Banco Nación, que fue líder en el otorgamiento de estos créditos, aprobó 7.600 solicitudes desde que se lanzó el producto en junio último. Por su parte, el blanqueo ofreció una perspectiva alentadora pero aún queda por ver cuánto de ese capital se vuelca hacia el mercado inmobiliario. El costo de la construcción subió un 60% en los últimos 18 meses de la mano de una inflación de alrededor del 44%. Sin embargo, se registró un aumento importante de ventas en la Ciudad con respecto al 2015 lo cual da señales de una reactivación del sector aunque leve ya que los últimos años han sido los peores para el mercado inmobiliario. ¿Qué pasará con el sector en el 2017? Algunos desarrolladores se animan a responder.

Precios y márgenes de ganancia 

En cuanto a la tendencia en precios hay visiones dispares. Por una lado, algunos empresarios apuntan a la inflación como causante principal y esperan que en el 2017 sea más moderada: “El tema inflacionario – analiza Juan Carlos Oddino, desarrollador de Haras del Sol - fue mirado de costado y el gobierno priorizó evitar el desborde social al ajuste fiscal”. En una sintonía similar Carlos Spina, Gerente Comercial de Argencons, estimó que el aumento de costos y un futuro crecimiento de la demanda a través del blanqueo y créditos causarán una suba en los precios. Javier Rius, Gerente General de Ayres Desarrollos, se animó a dar números calculando entre un 15 y un 20% de aumento en los precios de venta para el año que viene. 

Por su parte, Alejandro Reyser, Director Comercial de la desarrolladora RED, dijo que se mantendrán al mismo nivel que el 2016: “Los analistas proyectan que la inflación se neteará con el tipo de cambio por lo que en dólares los costos no seguirán subiendo al ritmo que lo hicieron en el 2015 y 2016 y esto tiene un impacto directo en los precios de los inmuebles”. 

Por otra parte, todos coinciden en los bajos márgenes de ganancia del desarrollo actual pero hay voces divergentes sobre si habrá margen para aumentar los precios. Una mitad opina que el mercado no lo convalidaría y otra mitad que sí por la enorme demanda insatisfecha: “En el mercado residencial - ejemplifica Reyser - existe un déficit habitacional, en el mercado de oficinas la vacancia es baja y hay demanda de las empresas, en centros comerciales Argentina tiene uno de los ratios más bajos en cuanto a m2 por habitante."

Atados a la macro 

En cuanto a los créditos hipotecarios todos coinciden en que tendrán un rol fundamental en la vuelta del consumidor final y la consiguiente reactivación del sector pero que aún no se ha sentido una influencia significativa de este instrumento en la demanda. Muchos coinciden en que es fundamental que los bancos privados ofrezcan también estas líneas de créditos y que todo dependerá de la evolución de la inflación. Al respecto Reyser dijo que: “Hasta que el gobierno y el Banco Central demuestren que pueden bajar la inflación y mantenerla en niveles bajos, el crédito hipotecario no tomará el volumen que el mercado necesita para sentir una reactivación. Para que el sistema UVIs y UVAs despeguen, tienen que crecer los depósitos en esta misma unidad de cuenta. Esto no pasará hasta que la gente vea que son una buena alternativa de conservación de valor adquisitivo tanto respecto a la inflación como al tipo de cambio.” 

La mejora en la productividad de la construcción es uno de los grandes temas pendientes del sector que ha sido opacado por los intentos de controlar los efectos de la inflación. La mayoría coinciden en que si bien es uno de los desafíos más importantes que enfrentará el desarrollo inmobiliario en el futuro, no ven una mejora significativa en el 2017. “La productividad depende de la continuidad de un plan económico que establezca reglas claras, la edificación tiene periodos de producción muy largos y si se cambian las reglas, el tipo de cambio y los impuestos es imposible pensar en invertir para producir más y mejor”, explicó Darío López, Socio de Arquitectonika. 

Un argumento similar esgrimen sobre la apertura del real estate al capital extranjero. Los desarrolladores consultados hacen hincapié en la necesidad de un marco jurídico confiable y en el crecimiento de la economía para volver atractivo primero al país y luego al sector específico del real estate. 

¿Location, location, location? 

A pesar del parate de la construcción la incidencia de la tierra no dejó de crecer y de 2015 a 2016 aumentó alrededor de un 5% llevando el precio a los u$s1500/m2 en las mejores zonas. Frente a este problema los desarrolladores coinciden en que hay que buscar nuevas tierras para poder seguir construyendo a precios que el mercado convalide. Javier Rius ejemplifica con la zona de Pilar: “Más del 50 % del partido está sin desarrollar. En Pilar la incidencia en zonas top es de u$s400”. Francisco Altgelt, Vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, coincide: “Hay que buscar nuevas zonas dentro y fuera de la ciudad de Buenos Aires ya que el costo de construcción no es variable de ajuste”. 

Damián Garbarini apunta a buscar nuevas tierras y desarrollar con el apoyo de los gobiernos locales uniendo lo público y lo privado: “El modelo es posible, hay casos en el interior como Termas en Entre Ríos y Dolores, Los Molles en Malargüe y el nuevo Parque Industrial en la Municipalidad de Pte. Perón”.  Es importante recordar que este tipo de iniciativas ha logrado el marco regulatorio de una nueva ley de Participación Público-Privada aprobada en noviembre del año pasado que busca volver más ágil y atractivo el mecanismo de inversión. En cuanto a la Ciudad de Buenos Aires, Darío López agrega el ejemplo del corredor Donado-Holmberg: “Se trata de 14 manzanas, con más de 40 lotes subastados por el Banco de la Ciudad, con una normativa novedosa de completamiento por volumen y generación de un parque a costo de los privados. Esto cambió el barrio aumentando el equipamiento, la seguridad, los servicios y el valor de las propiedades”. 

Por su parte, Carlos Spina aporta una visión diferente basada en su experiencia en la zona de Puerto Retiro: “En nuestro caso, preferimos que el sector público encare la mejora del transporte y el espacio público y a raíz de ello se encare la inversión privada.” 

Al responder sobre los riesgos que puede llegar a presentar la inversión en áreas no consolidadas muchos nombran una menor demanda o más lentitud en las ventas. Para no fallar apuntan a que hay que pensar muy bien el proyecto para cada tipo de zona y esperan que el regreso del crédito ayude a la demanda. “Hay que ser inteligentes con el timing, pero el riesgo de invertir en terrenos en zonas todavía verdes es muy bajo”, afirma Reyser. 

Carrera de fondo 

Varias de las empresas desarrolladoras más importantes del país están compitiendo para atraer a los inversores que quieren blanquear sin pagar la penalidad del 10% a través de la creación de fondos de inversión cerrados. Se ha hablado mucho sobre el éxito o fracaso de este nuevo vehículo que conecta al real estate con el mercado de capitales y que busca ser solo el puntapié inicial de un motor de inversiones que funciona en muchos países del mundo. 

Una de las problemáticas principales son las restricciones impositivas que tienen los fondos que hasta que se modifique la ley del mercado de capitales pagan impuesto a las ganancias, entre otros. “Si no se aprueba la modificación que elimine la doble imposición, los fondos no despegarán.”, dijo Reyser. Por otro lado Spina aclaró: “Técnicamente la doble imposición no existe, fue más bien un elemento de lobby puesto que el mismo hecho imponible no está gravado dos veces. Creemos que los fondos son un vehículo ideal para el desarrollo inmobiliario. Después del blanqueo, cuando no haya tanto ruido ni el corset de la CNV la herramienta podrá contar con un desarrollo muy interesante.” 

Déficit habitacional 

En cuanto al enorme problema del déficit habitacional y la posibilidad de construir vivienda social Darío López expresó la visión de la mayoría: “Es posible y hay muy buenos ejemplos en los países vecinos, Uruguay y Chile, solo falta establecer los mecanismos con aportes del Estado, de las entidades intermedias y los privados. Hace falta créditos bancarios blandos que permitirían más actividad y la consiguiente solución al déficit”. 

El 2017 será clave para la economía argentina y esto repercutirá en la evolución del sector. Con los ojos atentos a nuevas oportunidades y las manos llenas de proyectos, los desarrolladores están a la espera del despegue de los créditos hipotecarios que reactiven definitivamente la demanda.



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