Informe Comunidad 3 agosto 2018

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Hay cambios en el mercado de viviendas de 3 y 4 ambientes

Tras la devaluación de la moneda y la baja en los créditos hipotecarios, ¿cómo está la situación de la oferta y la demanda de las viviendas más grandes? ¿Se buscan? ¿Hay disponibles? ¿Se venden? ¿Quiénes y cómo las compran?

La caída de la demanda de créditos hipotecarios que se registra en los últimos meses -producto del impacto que significa el incremento de la cotización del dólar y de las tasas de financiamiento- conlleva una baja general de la actividad inmobiliaria. Pero, además, se comienzan a vislumbrar cambios en las tipologías de las unidades que se logran comercializar.

En particular, Francisco Altgelt de Altgelt Inmobiliaria comenta que si bien "la oferta se mantiene, bajó un poco la demanda" de los departamentos con tres dormitorios. El bróker adjudica este fenómeno "al enfriamiento del mercado que hubo en los últimos dos meses" y a que, como "los compradores eran tomadores de créditos hipotecarios", fueron los primeros perjudicados con la devaluación del peso. Según agrega, en los edificios a estrenar ocurre ‘’algo similar ya que bajó bastante la demanda, pero en este caso el precio de los inmuebles es la principal causa’’.

A él se suma Tomas Seeber de RG Montes, que afirma que el mercado de tres dormitorios es el que ‘’más se vio afectado por las turbulencias, principalmente por los problemas con el crédito hipotecario’’. No obstante, asegura que las unidades que están bien tasadas siguen encontrando compradores, si bien señala que "obviamente los plazos de venta son más largos porque los compradores son los que cuentan con todo el dinero para efectivizar la operación’’.

De todos modos, Seeber considera que ese sigue siendo el mercado con ‘’más ritmo de venta debido al ticket’’ y aclara: ‘’Veníamos de un primer cuatrimestre en el que teníamos tres clientes dispuestos a comprar una buena unidad dentro de los 30 días de lanzada la comercialización, a la coyuntura actual en la que el cliente interesado se toma mucho más tiempo para decidir y analiza más variables’’.

Para Mariano Oppel, al frente de la inmobiliaria homónima, hay una fuerte escasez de determinados departamentos de tres y cuatro ambientes, por ende, "a mayores requisitos con mejor calidad, menor oferta y a menor oferta, mayor es el precio’’. El inmobiliario acota: ‘’Las propuestas de compra (actuales) no son muy diferentes, aunque sí la predisposición a escucharlas y a negociar por parte de los propietarios. De todos modos, no puede bajar mucho el precio porque tienen que reponer (los desarrolladores). Es decir, venden para comprar. Vía oferta está dándose lo que llamo una corrección de precios dado que se venía tasando por arriba del valor de mercado, en una época de mucha demanda y con expectativas exageradas de suba’’.

PUJA DE PRECIOS

En cuanto a la negociación en una coyuntura económica diferente a la que se presentaba hace no mucho tiempo, Altgelt observa que los compradores están haciendo contraofertas cercanas al 10% y que los propietarios o desarrolladores "están aceptando en algunos casos bajar los precios en esos porcentajes’’.

Por su parte, Oppel afirma que es importante ser realista con los precios, realizar tasaciones serias, sin aplicarle voluntarismo, deseos o necesidades personales ni exceso de expectativas. Pero, advierte que ‘’esto no significa una baja generalizada de precios ya que determinados productos, por lo escaso o exclusivo que son, cada día valen más’’.

Para Alejandra Covello de Covello Propiedades, actualmente las negociaciones son activas, pero sin el dinamismo de antes: ‘Si no se aceptan las ofertas, los compradores oferentes a veces prefieren esperar y se retraen; en consecuencia, no se hace la operación’’.

Mientras tanto, para Seeber, es necesario estar cerca tanto del cliente comprador como del vendedor. "Del primero para que entienda que el mercado de oferta no está convalidando bajas sustanciales en los valores ya que en su mayoría cree que esta corrección cambiaria era necesaria, y realmente no tienen a la fecha apuro económico en desprenderse de sus activos. Y en cuanto al vendedor, para que comprenda que el escenario cambió, que la relación de poder entre vendedor y comprador se equilibró y que, si tiene hoy un comprador dispuesto a avanzar con una negociación lógica, tiene que extremar los esfuerzos para que la negociación llegue a buen puerto porque ya no tiene una demanda que empuja con el ritmo de antes’’. Pero concluye: ‘’En general, cuando tenés en ambas puntas clientes racionales y usuarios finales, es decir, que compran para vivir y que venden para comprar otra cosa, las negociaciones prosperan’’.


PERFIL

En cuanto al público al que se apunta con las operaciones de unidades a estrenar de cuatro ambientes, Altgelt observa que no es un tipo de comprador inversor, sino de consumidor final: ‘’Los que compran son quienes no encuentran lo que buscan en el mercado del usado y prefieren meterse con algo a estrenar o en pozo. Son muy exigentes con la calidad constructiva y las terminaciones y, por lo general, buscan mudarse para agrandarse porque necesitan un ambiente más. Suelen ser matrimonios de 40 o 50 años’’.

Oppel advierte que el público está volviendo a ser variado: ‘’Si bien cuando ocurren movimientos en el mercado, el primero en frenar es el inversor y el atemporal resulta ser siempre quien tiene la necesidad de mudarse (consumidor final), también se observa que el inversor argentino es muy rápido y pronto descubre que en estos momentos surgen las verdaderas oportunidades y los mejores negocios’’.

En este sentido, este empresario considera: ‘’El encarecimiento del crédito y la devaluación del peso respecto del dólar golpeó fuerte sobre la base (de la pirámide social); en el segmento medio y alto, cayeron los créditos pero no las operaciones, por lo menos no en la misma medida ya que muchos se financiaban aprovechando la oportunidad pero no por falta de posibilidades. Sin embargo, hay que resaltar que, a pesar de ser un poco más caros, aún existen líneas de crédito diversas y accesibles, tanto de los bancos públicos como privados’’.

Covello afirma que los inversores de renta saben que las unidades de tres dormitorios cuentan con una rentabilidad del 1% anual más que aquellas que tienen solo un dormitorio. Y en cuanto a la financiación, asegura que está en baja y que son pocas las operaciones que se hacen con créditos: ‘’Las financiaciones de particulares las vemos en cada caso; negociar hoy una tasa de interés no es fácil’’, admite.

Para Seeber, en general, el público en escenarios de ‘’turbulencia’’ se divide en dos: ‘’El del usado es el usuario final, que es el cliente genuino que busca un lugar que se adapte a sus necesidades familiares y laborales, y prioriza desarrollos que le ofrezcan -además de amenities de calidad y expensas competitivas- espacios propios y comunes que no solo le permitan tener una buena calidad de vida sino también desempeñar tareas laborales en ambientes cómodos y amigables. Este cliente negocia condiciones pero siempre antepone sus necesidades a las económicas. Asimismo, hasta abril, el 70% de los casos venía con financiamiento bancario; hoy solo el 20% de los clientes vienen de la mano de un préstamo’.

Este bróker considera también que en el mercado del inmueble a estrenar, actualmente ingresó el usuario final: "Creo que esto se dio porque con los valores de tierra y de construcción (predevaluación) muy altos, el inversor no vio reflejada la renta futura que pretendía y esto hizo que los desarrolladores, frente a la baja de demanda del inversor, reformulen sobre todo sus políticas de financiamiento para hacer apetecibles sus desarrollos al usuario final. Aquellos desarrolladores que han logrado financiar post posesión o han logrado algún acuerdo con bancos, han vendido bien’’.

En cuanto a los costos, para Altgelt, depende de la zona, ‘’pero por los altos costos de construcción más la alta incidencia de la tierra, suelen ser propiedades por arriba de los 2.500 dólares el metro cuadrado, si bien sigue habiendo ventas en pozo en cuotas con actualización CAC o edificios por terminar a precio cerrado".

Hacia el final, Oppel aconsejó: ‘’Lo que el mercado necesita es estabilidad, previsibilidad, reglas claras, un buen clima de negocios y paz social. Todo esto es imprescindible para que, además de haber créditos, la gente los quiera tomar y, de esa manera, retomar la senda del crecimiento en la que veníamos’’.



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