Informe Comunidad 11 agosto 2017

Créditos hipotecarios Precios Mercado Inmobiliario

Dólar, el karma argentino impacta sobre los créditos

La suba de la cotización de esa moneda extranjera registrada durante las últimas semanas repercute sobre los préstamos hipotecarios.

El dólar sigue escalando. Mientras miles de familias de clase media celebran la creación de líneas de crédito hipotecario que las entidades bancarias comenzaron a otorgar fuertemente durante este año, la cotización de la moneda estadounidense volvió a estar en el centro de la escena y en los titulares cotidianos.

Si bien el retraso cambiario es un reclamo que se escucha desde hace tiempo en boca de desarrolladores inmobiliarios, entre los compradores que necesitan de créditos hipotecarios para poder cerrar operaciones hay preocupación.

Ante este cambio de condiciones del mercado, el Banco Nación respondió proponiendo una extensión del plazo máximo de financiamiento (de 30 años a 40), elevó de 25% al 30% la relación entre la cuota de los préstamos UVA respecto de los ingresos de los tomadores y ofrecerá la contratación de un seguro del tipo de cambio durante el período de vigencia del preacuerdo del crédito.

Pero, ¿cómo impacta esta variación sobre el mercado de compra y venta de inmuebles? ¿y sobre los créditos hipotecarios? ¿se percibe incertidumbre entre los compradores? Para Tamara Alarcón, encargada de Ventas de Mazzei Propiedades, no caben dudas de que "la suba del dólar afecta un montón el otorgamiento de créditos, se terminan cayendo operaciones ya que todas las propiedades cotizan en dólares y nadie quiere hacer la operación en pesos. También son un problema los tiempos de confirmación de la compra que suelen extenderse hasta 90 días, en cuyo lapso -si se generan fluctuaciones de la moneda- provocan muchos dolores de cabeza para los compradores y vendedores de las propiedades".

Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, coincidió en que el incremento de la cotización influirá en el mercado dado que "al ser la gran mayoría de los créditos en pesos y, como los tiempos entre la aprobación del préstamo y la escritura tarda entre 45 y 60 días, la variabilidad del dólar juega un papel importante".

En tanto, Marcelo Di Mitrio, titular de Di Mitrio Propiedades, también confirmó que la suba del dólar "ha afectado los créditos hipotecarios otorgados y también lo hará sobre los que estén en trámite. Esto ocurre y seguirá sucediendo en tanto el precio de los inmuebles continúe expresándose en dólares estadounidenses, mientras los créditos hipotecarios se otorguen en pesos". 

En cambio, Felix Brie, director de Diaz Mayer & Brie Propiedades, opinó que no cree que esto impacte sobre los créditos: "Puede afectar a la economía del comprador y, por ende, a la elección de la propiedad a seleccionar pero no afectará a los créditos hipotecarios en sí mismo. El dólar está acompañando el proceso de inflación que está teniendo el país".

DUDAS

Esta inquietud sobre la evolución cambiaria y sus consecuencias en la recién nacida oferta hipotecaria se percibe en los compradores que se acercan a las inmobiliarias buscando cumplir el sueño de la casa propia. Para Di Mitrio "hay una preocupación natural en los compradores dada la incertidumbre acerca del nivel del tipo de cambio al momento del otorgamiento de la escritura traslativa de dominio. A mayor nivel del tipo de cambio, menos dólares dispondrán estos compradores para pagar el precio comprometido y así se hace necesario disponer de ahorros adicionales, o bien, contar con préstamos de familiares y/o amigos".

Alarcón comentó que si bien reciben "muchas consultas con créditos hipotecarios, lamentablemente son muy pocas las que se terminan concretando. La preocupación del comprador es bastante. Aunque se genera mucha ilusión a la hora de hacer toda la operación, por cuestiones de tiempo y aumento del monto, terminan desistiendo por no poder llegar a pagarlo".

Brie también sostuvo que hay muchas consultas por créditos pero que "el otorgamiento final y los plazos de espera hacen que la mitad de las operaciones se caigan". Además, agregó que los compradores son los que están "especialmente preocupados" por la situación ya que son quienes "deben especular con los montos que se le otorgan y los valores finales de las unidades".

En cuanto a las consultas que han recibido a partir de la devaluación del peso, Altgelt contó que se dan en los casos de "préstamos hipotecarios por montos no superiores al 50% del valor real del departamento por lo cual, si bien les puede afectar una suba del dólar, no es determinante en la operación" y -agregó- que aunque la variación cambiaria "es un factor que utiliza el comprador para sacar un mejor precio, en la realidad no es determinante en la negociación".

HORIZONTE

Aunque los brokers no son videntes ni pueden predecir el futuro, se animaron a pronosticar el mercado que vendrá. El dueño de la inmobiliaria Di Mitrio afirmó: "Vamos hacia un nuevo equilibrio en el tipo de cambio. Estas semanas han sido difíciles. Esto no es nuevo, toda vez que el tipo de cambio se mueve la economía argentina lo siente y el mercado inmobiliario no es ajeno a ella. La contrapartida es la obra nueva, donde la suba del tipo de cambio de las últimas semanas dio ´una brisa de aire fresco".

Según señaló el directivo de Diaz Mayer & Brie, "si el dólar acompaña al ritmo inflacionario, es el mismo, no impactará de forma negativa las operaciones. En cuanto a las variables de negociación, en algún momento se barajó la posibilidad de hacer la propuesta de financiar el valor restante que puede llegar a quedar en la demora de la transacción y la suba del dólar pero, finalmente, quedó sin efecto". 

No obstante, Alarcón advirtió que "si no se establece una norma que permita acompañar la suba del dólar con los valores otorgados por el banco, será muy difícil generar una buena masa crítica de cierres de operaciones". Y Altgelt concluyó: "Si el dólar se mantiene en los valores actuales, no veo un impacto en los precios".

 



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