Informe Comunidad 13 septiembre 2017

Financiación Créditos hipotecarios Mercado Inmobiliario Desarrolladores

Créditos para proyectos en pozo, ¿un parche o una solución real?

Desarrolladores analizaron el impacto de la comunicación 6250 del Banco Central. Esta resolución habilita a los bancos a tomar boletos de compraventa y las participaciones en fideicomisos como garantía para otorgar créditos hipotecarios a unidades que aún no poseen escritura por estar en obra o recientemente finalizadas. Las expectativas son positivas pero hay dudas sobre su implementación.

El mercado inmobiliario vive una reactivación. El otorgamiento de créditos hipotecarios UVA sobre bienes escriturables para la clase media, avanza mes a mes. En tanto, para promover la actividad de la construcción y facilitar el desarrollo de nuevas viviendas, el Banco Central emitió la comunicación 6250. Esta normativa habilita a los bancos a aceptar boletos de compraventa y la participación en fideicomisos como garantía de préstamos hipotecarios.

La resolución fue celebrada por el sector, si bien se reclama que las entidades bancarias comiencen a llevarla a la práctica. "La norma es buenísima, el tema es cómo la implementen y la tasa que se vaya a procurar. Hay que ver quiénes son realmente sujetos de crédito, qué tipo de sociedades o fideicomisos de pozo o qué garantías hay que poner y cómo se instrumenta ", opinó Javier Rius, gerente general de Ayres Desarrollos, empresa con varios emprendimientos en la zona de Pilar.

Por su parte, Javier Milamowski , uno de los tres socios del estudio de Arquitectura y desarrolladora ABV, afirmó que "es una noticia bomba pero desde los anuncios políticos a la realidad operativa hay un proceso. Los anuncios son espectaculares, con que esto esté activo y funcionando el año que viene estamos bien. Todos tenemos la expectativa que el próximo será un año mejor y, si a eso se suma que las medidas lanzadas estén operativas, será un golazo para nuestro sector. Estoy seguro de ello porque hay un déficit de vivienda gigante".

Ioram Amsel, otro de los dueños de ABV, se sumó a la charla: "Parece positivo. Entramos en una senda de estructuras que ya están consolidadas en el mundo, donde la constructora o desarrolladora pueda financiarse ofreciendo a los compradores no tener que pagar todo el precio durante la obra sino que el proyecto tenga un crédito intermedio y se lo pueda traspasar al comprador".  

Esta compañía , que comenzó a construir Decó Recoleta Furnished by Armani/Casa para el segmento premium, también lanzó Be Plaza, edificio de 150 unidades que se levantará en Palermo y que prevén que "se apuntalará muchísimo con la necesidad de la gente de poder financiarse".

PRIMER PASO

En tanto, para Gustavo Llambías, titular de la empresa RED y vicepresidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), también "es una medida muy positiva" y destacó que "el Central empujó el proceso" para "resolver un problema muy serio" del negocio desarrollador.

"Se necesita reactivar la economía, promover el desarrollo en general y dar mucha mano de obra. Para ello, la construcción es ideal porque resuelve dos problemas a la vez: el de dar vivienda y, por otro lado, el de reactivar la economía, como rubro que es multiplicador. Con esto se ayuda a los desarrolladores para que puedan trabajar. La mayoría de los desarrolladores necesitamos crédito intermedio. Todos buscamos fondeo porque contamos con muchas más ideas que plata en el bolsillo", explicó Llambías.

No obstante, expresó que "esto es un parche" porque aunque es "una medida muy buena para la transición, en el mediano plazo es un puente para una solución de fondo que resuelva los problemas que hay con los finales de obra y los Registros (de Propiedad) en tiempo tal que permita que las empresas puedan tomar un crédito intermedio con un banco".

Con esta comunicación, el Central "reconoce que se demora una eternidad en escriturar. Entonces, mientras los poderes ejecutivos provinciales resuelven ese problema, se le permite a los bancos dar créditos hipotecarios contra boleto y posesión; y también contra un fideicomiso donde cedan las posesiones en el fideicomiso a favor del banco como garantía".

El más reciente lanzamiento de RED es In Lope de Vega, un complejo que demandará u$s 60 millones de inversión para construir 360 departamentos -mediante un crédito intermedio- en el cruce de los barrios Vélez Sarsfield, Monte Castro y Villa Luro. Apuntan a venderle unidades a la clase media en cuotas estipuladas en UVA, que equivalen a menos de $ 10.000 por mes. Durante la obra los compradores solo pagan el 30% y el otro 70% lo saldarán con crédito hipotecario que otorgarán los bancos al momento de que la unidad sea entregada.

CONTEXTO

Según consideró Rius, esta resolución "dinamizará muchísimo los proyectos nuevos y al mercado en general porque se impulsan nuevos emprendimientos" aunque aclaró que ello solo no es suficiente para resolver las deudas con el sector. "Si bien esto es muy bueno y afecta directamente, también está el tipo de cambio, la inflación y los precios relativos. Esta novedad es importantísima pero no existe una solución única, es un conjunto", concluyó.

Sobre si se podrá comenzar a ver resultados de la implementación de esta resolución en el corto plazo, el arquitecto Amsel sostuvo que "todo tarda más de lo que uno piensa" y agregó que "la inflación tiene que bajar para que la gente se atreva a tomar un crédito que es flexible a ella, debe haber un período prolongado con una inflación mucho más baja que la actual para que sea viable. Será mucho más interesante cuando haya una tasa variable pero con un mercado bastante más estable".

Hacia el final, Llambías resumió: "La resolución es buenísima pero es un puente, hay que ver cómo funciona porque es una facultad -no una obligatoriedad- de los bancos. Es una medida gradualista porque la solución de fondo es que los edificios nuevos se puedan escriturar como máximo al mes de haberse finalizado la obra. Sería muy bueno. Creo que los bancos que estén más involucrados con el procedimiento de dar crédito, lo harán".



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