Informe Comunidad 25 junio 2017

Créditos hipotecarios Alquiler Mercado Inmobiliario

Crédito vs. Alquiler: ¿Cuál gana la pulseada?

¿Realmente las cuotas de las nuevas líneas de crédito hipotecario son similares a un alquiler? ¿Suben igual con la inflación? ¿Qué opción elegir? ¿Cómo impactará en la demanda y en la oferta? Referentes del sector inmobiliario despejaron estas dudas.

Con la aparición de los créditos hipotecarios ajustables según la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), que comienzan a implementar especialmente los bancos estatales, se anunció que el monto de la cuota que debería pagar el tomador sería similar a lo que se abona mensualmente por un alquiler. Pero, ¿realmente es así?

"Después de 50 años, el inquilino que siempre estuvo excluido de la oferta hipotecaria puede hacer realidad el sueño de la casa propia. Sin duda, el crédito será una competencia para el alquiler", respondió Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades.

A él se sumó Héctor D´Odorico, presidente del Consejo Profesional Inmobiliario (CPI): "Este sistema crediticio sacará a muchos inquilinos de la línea de locación para pasar a ser propietarios. Parece beneficioso tomar los créditos y esto será motorizador del mercado".

Para Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, "la buena noticia de la nueva etapa de créditos que se inició el año pasado es que empezó a cerrar la ecuación de reemplazar el alquiler por una cuota de un crédito. Esto es inédito. El que ofrece la opción más atractiva es el crédito en UVA porque tiene una cuota mucho más accesible que la de los préstamos tradicionales por sistema francés, como los que se otorgaban. Antes, la cuota de un crédito hipotecario era tres veces la de un alquiler".

El broker ejemplificó: actualmente para comprar una propiedad tasada en aproximadamente u$s 100.000, con un crédito a 30 años y teniendo el 30% del capital inicial, la cuota sería de $ 8.900 por mes. "Esto es bastante parecido a un alquiler de una propiedad de ese valor. Hoy el que quiere reemplazar un alquiler por un crédito, lo está logrando. Es una buena noticia para un montón de gente que quiere ser propietaria", destacó.

Respecto al monto de la cuota hipotecaria que debería afrontar el tomador, Migliorisi señaló que "incluso, en algunos casos, hasta puede ser menor que pagar una renta". Sin embargo, D´Odorico opinó que si bien "el alquiler sigue siendo plata tirada en un saco que no se recupera, dependiendo de lo que uno compre, la cuota de un crédito no es igual al alquiler de una vivienda. Pero, aún pagando un porcentaje algo mayor de la cuota de un crédito, siempre eso es mejor porque se está pagando la casa propia".

VARIABLES

Una de las principales inquietudes que genera la decisión de comprometerse en un crédito hipotecario basado en UVAs es el ritmo que puede alcanzar el aumento del monto de las cuotas, dado que se rigen por la variación del índice de precios (Coeficiente de Estabilización de Referencia, CER). Es decir, la inflación. Si bien esto puede asustar en un contexto donde se estima que este año la inflación cerrará -con suerte- en 20% anual, también es real que los contratos de alquiler son ajustados periódicamente.

En la actualidad, explicó Migliorisi, "la indexación está prohibida para los alquileres por lo que hace poco previsible el monto total del contrato y eso puede dar lugar a que alguna de las partes se vea perjudicada. La actualización de los créditos por UVAs es totalmente transparente y previsible lo que le asegura al tomador del crédito que su cuota no amentará más que la inflación real y su salario".

Según consideró el titular de D´Odorico Propiedades, "en los alquileres se había llegado a actualizaciones semestrales pero se está volviendo a hacerlas anualmente. Hay un criterio más bajista (sic). Si se toma en cuenta la actualización de los créditos que son por UVA, entiendo que más o menos van parejas, no hay tanta degradación del alquiler en relación al crédito hipotecario".

No obstante, Gómez advirtió que la "parte negativa" de estos créditos "es que el capital se actualiza permanentemente porque la deuda es en UVAs, que es una moneda dura que sigue el ritmo de la inflación. La deuda, si se quiere precancelar, será siempre mucho más grande. Pero, si uno logra calificar para el crédito bancario y encontrar la propiedad que busca, hoy es un buen momento para endeudarse, obviamente pensando en un escenario de precios controlados en el que la cuota UVA se tranquilice muchísimo y haya ingresos estables para destinar un porcentaje fijo de ellos a pagar el crédito hipotecario durante mucho tiempo, sabiendo que terminará siendo propietario de la vivienda".

LEYES DEL MERCADO

De masificarse el otorgamiento de los créditos subsidiados, el mercado de la renta puede sentir los efectos. Sobre ello hay miradas diferentes. Para el gerente de Migliorisi Propiedades, en los alquileres "habrá más oferta por lo que el mercado fluctúa hacia precios más atractivos".

En una posición moderada, D´Odorico concluyó que "los alquileres no descenderán porque siempre hay una demanda insatisfecha y los créditos para inquilinos serán muy puntuales, estarán muy direccionados. Inclusive, en Argentina, el valor de alquiler es bajo proporcionalmente al precio (de venta) de un inmueble. Una propiedad de u$s 100.000 tiene una rentabilidad locativa de 3.5% anual, es baja a nivel mundial. Los alquileres seguirán siendo masivos".

Por su parte, el directivo de Le Bleu explicó que "el problema actual es la oferta" de propiedades dado que si, por ejemplo, se obtiene la aprobación de un crédito de u$s 100.000, "sobre 45.000 propiedades publicadas en Zonaprop, sólo 3.500 unidades pueden calificar" para estos créditos ya que las unidades que están en obra o a estrenar no son escriturables y, además, tienen que estar dentro del rango de precios aprobado. "Existe muy poca oferta de propiedades que califiquen para estos tomadores de crédito. Hoy esto es un tema serio", advirtió. Y agregó que, por ello, la "nueva resolución del Banco Central -6250- que prevé un mecanismo para financiar la compra en pozo es una muy buena noticia, aunque hay que resolver su implementación".

Por último, Gómez sostuvo: "Todas estas herramientas, sin lugar a dudas, son muy buenas y es hacia donde hay que ir. El problema es que, cuando la demanda empieza a moverse y no hay oferta, si no se incorporan nuevos metros al mercado, suben los precios y eso es lo que no tiene que suceder".

 



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