Informe Comunidad 4 abril 2017

Alquiler

¿Cómo funciona el mercado de alquiler en Uruguay y Chile?

En los próximos días el gobierno propondrá una serie de modificaciones a la ley que regula los alquileres que tuvo media sanción del Senado y que será debatida próximamente en la Cámara Baja. Para abrir el debate Comunidad Real Estate consultó sobre el tema a dos especialistas de Chile y Uruguay. En los países vecinos ¿Se regulan los precios de los alquileres? ¿Cuánto y quién paga la comisión inmobiliaria? ¿Existe un descuento del impuesto a las ganancias? Todas las respuestas en este informe.

Los alquileres son objeto de debate ya hace varios años. Según la Defensoría del Pueblo de la Ciudad  un 32% de los porteños son inquilinos. Pero el dato más llamativo es que en 2001 era solo un 22%. La contracara es que en el censo de 2010 en Capital se registraron 43.000 propietarios menos que en 2001. En resumen, la cantidad de inquilinos aumentó y la de propietarios decreció. Como contrapartida lógica, esto se vio reflejado en un aumento del rol del alquiler en el negocio inmobiliario en detrimento de las operaciones de venta.

Este aumento de la demanda sumado a la inflación galopante de los últimos años provocó un aumento generalizado del precio de alquiler que afectó gravemente el bolsillo de los inquilinos. Para intentar mejorar esta situación se ha propuesto una nueva ley que regula el mercado de alquileres que fue aprobada en primera instancia. Por otra parte, los cambios en el impuesto a las ganancias reglamentados por la Afip recientemente, también se dirigen a aliviar el bolsillo del inquilino quien podrá descontar hasta un 40% de lo que paga mensualmente del total imponible.

Con la nueva sesión legislativa abierta se espera que el proyecto de ley de alquileres se trate en Diputados aunque el gobierno prepara modificaciones. Mientras tanto, inmobiliarios e inquilinos quedan a la espera de su impacto en el mercado.

Comunidad Real Estate quiso ampliar la perspectiva del debate y para eso consultó a dos especialistas, uno chileno y uno uruguayo, sobre cómo se manejan los puntos más polémicos que se debaten en Argentina actualmente, en estos dos países vecinos.

Julio Villamide es asesor inmobiliario con más de 40 años de experiencia y colabora con la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (Appcu). Por su parte, Víctor Danus es titular de la inmobiliaria chilena Prourbe y hace más de diez años trabaja en empresas inmobiliarias de nivel internacional.

Regulación de precios de alquiler 

Entre los puntos más importantes, el nuevo proyecto de ley argentino establece una actualización anual de los contratos a través de un índice ponderado que elaborará el Indec en base a la evolución de los índices de precios al consumidor (IPC) y el coeficiente de variación salarial (CVS), promediados en partes iguales. Esta actualización operará sólo si existe una inflación superior al 10%. Además, ya no se podría aumentar semestralmente sino una vez por año.

Julio Villamide explica que en Uruguay rige la libre contratación, es decir, los precios pueden pactarse bajo cualquier sistema de reajustes, el que libremente acuerden las partes: “El límite es el mercado pero lo habitual es que se ajusta por inflación cada 4 o 6 meses,  también hay quienes solo lo hacen una vez al año”, aclara Villamide. Es importante destacar que la inflación de nuestros vecinos rioplatenses es mucho menor a la argentina, alrededor del 8,5% anual.

Por su parte, Victor Danus describe una situación similar en Chile en donde tampoco hay una regulación de los precios por ley: “Es una práctica habitual que el aumento en el tiempo de los precios acordados estén sujetos a variación o ajuste y éste se establece indistintamente a través de la unidad de fomento o del índice de precios al consumidor”. La Unidad de Fomento o UF chilena es una unidad de cuenta similar a la UVA, creada recientemente en Argentina, que se ajusta por inflación. También en el caso de Chile la inflación es mucho menor a la argentina con un 2.7% anual en 2016 según parámetros del IPC.

Cobro de comisión por alquiler 

En cuanto a las comisiones inmobiliarias la nueva norma argentina dispone que sean determinadas por ley de cada jurisdicción y, en caso de no estar reguladas, que no superen nunca el valor de un mes de alquiler. Estos últimos años las inmobiliarias cobraron entre uno y dos meses de alquiler como comisión.

Julio Villamide explica que en Uruguay la ley tampoco regula este tema aunque la Cámara Inmobiliaria Uruguaya, establece dos meses de comisión, uno a cada parte. “Hay inmobiliarias que cobran menos o no cobran al propietario. Allí el problema pueden tenerlo con los colegas pero no con las autoridades”, aclara Villamide.

En la misma sintonía Victor Danus dijo que la ley chilena no establece nada al respecto pero por lo general el valor de la comisión es del 50% más IVA de un mes de arriendo, que pagan ambas partes sólo una vez.

Sobre descuentos en Impuesto a las Ganancias

Al igual que el proyecto de ley de alquileres, en diciembre se trató y aprobó la reforma al régimen de Ganancias. Entre otras modificaciones ahora se le permite deducir al inquilino una parte de lo que paga de alquiler. Para probar el pago se necesita de las facturas aunque gran parte de este mercado está en negro. El locador debería estar inscripto ante la AFIP, ya sea como monotributista o autónomo, declarar la operación en su presentación anual de Ganancias, pagar el impuesto correspondiente e incorporar los bienes alquilados a la liquidación de Bienes Personales. En cuanto al inquilino, podrá deducir de la base imponible de Ganancias hasta el 40% de las sumas pagadas de alquileres de inmuebles con un tope de $ 4.330 mensuales o $ 51.967 anuales.

Julio Villamide explica que en Uruguay sucede algo similar: los arrendatarios de viviendas pueden deducir una parte de los alquileres de su Impuesto a la Renta de la Persona Física (IRPF) equivalente a Ganancias en Argentina.

Por su parte, Victor Danus explica que en Chile no existe este tipo de beneficios.

Impuestos que paga el propietario

En Uruguay para el propietario el costo fiscal de la renta de capital generada por sus alquileres, tiene una alícuota neta de 10,5% sobre el alquiler. Adicionalmente paga una Contribución Inmobiliaria a la Municipalidad. Los impuestos municipales de puerta son a cargo del inquilino, al igual que las expensas algo que plantea una situación muy diferente a la Argentina.

Villamide agrega un ejemplo: “Un departamento de U$S 140.000, generará un alquiler equivalente a unos U$S 9.100 anuales y tendrá un costo municipal y fiscal de U$S 1.544/año, lo que representa una renta neta de 5,3% anual en dólares”. Además, como fomento para la construcción, los alquileres están exonerados del Impuesto a las Rentas de Capital y Patrimonio (Bienes Personales) por diez años luego de la finalización de la obra. 

Por otra parte, en cuanto al nivel de evasión de estos impuestos el inmobiliario cree que es alto por los controles laxos de la autoridad reguladora. Sin dudas, la obligatoriedad reciente que tienen los inquilinos de pagar el alquiler en una cuenta corriente y el fin del secreto bancario en Uruguay podrían determinar a futuro que la evasión disminuya, pronosticó Villamide.

En Chile, Danus explica que los propietarios por arrendar generan impuestos por el total de los ingresos anuales  percibidos en su Global Complementario. Además, la ley obliga a dar factura o boleta a los dueños de la propiedad solo en el caso que se arrienden propiedades amobladas, gravando solo el mobiliario. 

Situación general del mercado de alquiler 

Julio Villamide analiza que en 1985 la regulación del mercado de alquileres provocó que muchos propietarios sacaran las viviendas del mercado contrayendo la oferta. Actualmente el régimen de libre contratación ha tenido muy buenos resultados: “Los privados han invertido más de 10.000 millones de dólares en construir o comprar viviendas para alquilar, el tamaño del mercado de arrendamiento comenzó a crecer luego de 120 años de constante contracción y llegamos a hoy con una oferta y demanda estabilizada, pese a que esta último es enorme”, explicó Villamide. En cuanto a los precios han bajado en el último año un 1,2% en el Interior y 2,2% en Montevideo, en términos reales al igual que la rentabilidad que se ubica entre 6 y 7% anual, en dólares. “La Libre Contratación, que se recuperó plenamente en 1987, ya lleva 30 años de vigencia plena y eso ayuda a generar confianza a los inversores”, agregó el empresario.

Por su parte, Danus dijo que durante el año 2016 en Chile aumentó la demanda de alquiler debido a nuevas tendencias en vivienda: amigos que viven juntos, familias unifamiliares, menos hijos, postergación del casamiento, etc. En cuanto a los precios Danus explicó que a nivel macroeconómico Chile sufrió una contracción y las transacciones por arriendo reflejaron este cambio generando una baja en los precios sobre todo en los sectores de mayores ingresos. El inmobiliario aclaró que en particular, el aumento de stock en el segmento de oficinas fijó una tendencia con los precios a la baja.

 

 

 

 

 



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