Comunidad Real Estate - Claves para invertir en nuevas zonas

Informe Comunidad 14 julio 2018

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Claves para invertir en nuevas zonas

Consejos de players del mercado inmobiliario para descubrir nuevas zonas de inversión a desarrollar, hallar oportunidades de crecimiento y estrategias para anticiparse al mercado.

Si bien la escalada del dólar de los últimos meses mantiene en vilo al mercado inmobiliario -y al país en general- por su posible impacto en la economía, no todas son malas noticias. Son varios los desarrolladores e inversores que aprovechan épocas convulsionadas para adquirir lotes y sumarse a proyectos con mejores contraofertas o en nuevas zonas a explorar.

En general, el GPS de los negocios se posiciona en aquellas áreas en las que el valor de los terrenos y las mejoras de infraestructura realizadas animan a los desarrolladores a levantar proyectos con precios y propuestas accesibles al tipo de demanda impulsada por la oferta de créditos hipotecarios.

Ezequiel Chomer, CFO de Grupo Chomer, compañía con una trayectoria de más de 60 años, comentó que para ellos una zona se comienza a explorar ‘‘casi como si uno fuese un turista. Se visualiza el entorno, la conectividad con otros barrios, el grado de desarrollo de la zona, si está medianamente virgen o explotada y si tiene los medios necesarios para acompañar un crecimiento demográfico (escuelas, plazas, etcétera)".

Asimismo, este directivo cuya compañía afirma tener como objetivo posicionarse como una de las principales desarrolladoras del mercado en los próximos cinco a diez años, no solo en Argentina sino también a nivel regional, agregó que la Ciudad de Buenos Aires presenta una integración horizontal mayor que en años anteriores: "Se está logrando un desarrollo más parejo en diversas zonas, inclusive las más rezagadas’’.

Mientras tanto, Marcelo Nalda, responsable del emprendimiento Terrazas de Volcán que se encuentra en un 60% de avance de obra total, afirmó que siempre realizan un estudio de demanda y otro de oferta de las zonas donde tienen planeado desarrollar: ‘’Valoramos mucho los accesos, el transporte y la infraestructura del lugar. También somos muy cuidadosos en el valor de compra del terreno y el costo de la obra. Cuando terminamos un proyecto somos muy celosos de alcanzar y superar las expectativas de los compradores’’.

En cuanto a la zona de influencia del desarrollador confirmó que es la zona Sur de la Ciudad de Buenos Aires desde hace más de 10 años: ‘’Estamos convencidos que es un mercado muy atractivo para desarrollar, dirigido a la clase media. Además, somos de la zona’’. También contó que han realizado varios emprendimientos inmobiliarios desde ese entonces.

Nalda aseguró que siempre buscan terrenos en ese entorno de la Ciudad y que actualmente cuentan con proyectos en análisis muy avanzados: ‘’Es una zona con excelentes accesos al centro, subte, Metrobus y avenidas con menos congestión, y no solo en esa dirección sino también hacia el Gran Buenos Aires, como la autopista 25 de Mayo y Perito Moreno, entre otras. Es una zona que se está desarrollando muy bien como, por ejemplo, Parque Patricios y el Distrito Tecnológico, Parque Chacabuco y la Av. Asamblea así como Boedo, con una excelente infraestructura’’.

 

ECUACIÓN

Para Matías Santoro, CEO de Grupo FBA, la zona de influencia es también el sector Sur de la Capital Federal, desde Almagro hasta Pompeya: "Hace 10 años que estamos instalados en la zona y elegimos este lugar por el costo de incidencia del terreno, la cercanía al centro y los medios de transporte; contamos con más de seis desarrollos que superan los 28.000 m2 de construcción en total’’.

El directivo agregó que volverían a optar por esta zona y que como ‘’todavía hay un sector de la sociedad que no tiene el 40% del valor del inmueble (contando el 25% de la propiedad que no te cubren los bancos más los gastos de comisiones y escritura), a esas personas este grupo les ofrece emprendimientos cuyo 40% del precio de venta lo pueden pagar en mínimas cuotas durante la construcción y, una vez terminada la obra, el banco puede aparecer para financiarles el saldo restante’’.

El directivo de FBA afirmó que trabajan en ofrecer primera vivienda al mercado local y que poseen un equipo especializado en encontrar oportunidades en las compras de los terrenos para brindarle un mejor precio a sus clientes. ‘’Contamos con el apoyo financiero de bancos de primera línea para facilitar la financiación al cliente en el tiempo de obra y también posterior al momento de otorgar un crédito hipotecario, brindando confianza al saber que el banco tiene el mismo objetivo, que es terminar la obra con calidad y en los tiempos previstos", detalló.

Por su parte, Chomer declaró que no desarrolla en zonas determinadas o específicas ‘’en el sentido estricto de la palabra ya que siempre buscamos zonas innovadoras y en desarrollo’’. En esta línea, contó que poseen un track récord en zonas consolidadas de la Capital Federal como Palermo, Belgrano y Núñez, aunque llevan proyectos adelante en lugares como Saavedra o zona Norte porque ‘’han aparecido buenas alternativas de tierra, que permitían lograr buenos proyectos’’.

Asimismo, añadió: ‘’Trabajar con zonas consolidadas siempre es una garantía de éxito en el proyecto, al menos para nosotros. Pero también nos gusta apostar por zonas nuevas, en cierta forma ir descubriendo lugares, expandiendo horizontes. Cada vez es más difícil encontrar tierra en las zonas más consolidadas, como Palermo o Belgrano, y la que aparece es cara o no nos permite proyectos de envergadura’’.

Para el desarrollador, la intensión del Gobierno porteño por ampliar la Ciudad es uno de los factores principales de crecimiento ya que la extensión del subte, del Metrobus y la fuerte inversión en infraestructura y conectividad en la zona Sur hace que ésta tenga un especial atractivo. 

 

INVESTIGAR

Mientras el cordón Norte de la Ciudad "está en muchos aspectos colapsada, en la zona Sur hay algunos elementos de infraestructura en exceso, como plazas, veredas y centros culturales, preparada para una población que aún no ha llegado. Claro que todavía falta y el crecimiento debe ser parejo. Una de las áreas de mayor crecimiento fue Saavedra en donde estamos construyendo un complejo llamado Brooklyn Arias, de 5.000 m2. Esta zona creció por la mejora de la infraestructura e hicieron punta de lanza grupos privados con el desarrollo de un polo de oficinas y shopping", indicó Chomer.

En tanto, Nalda coincidió en que las mejoras realizadas en el Sur de la Ciudad contribuyen al desarrollo del área y agregó: ‘’Es el lugar de crecimiento futuro. Comenzó en Barracas, luego siguió por Parque Patricios y ahora es Parque Chacabuco que, entre otras cosas, cuenta con uno de los mejores parques de la Ciudad y con una importante pista de running, recientemente hecha. Se está modernizando la iluminación pública con luminarias leds; se pavimentó la Av. Castañares; se están colocando cámaras de seguridad; está la Villa Olímpica; el proyecto Autódromo, entre otras intervenciones. Es realmente importante la inversión que se está haciendo en la zona Sur de la Ciudad’’.

Ezequiel Chomer advirtió que, a la hora de distinguirse entre tantos jugadores referentes del mercado, la principal diferencia está en la elección y compra de una tierra: ‘’Ese es el puntapié inicial del negocio, y que condiciona a todo el resto. La clave está en tener la capacidad de mirar más allá del velo de lo inmediato, poder visualizar una zona, una cuadra, una calle, no como existe hoy, sino como quedará una vez que esté el producto finalizado. Es un arte que muy pocos pueden lograr’’.

Por último, el CFO de Chomer sugirió a aquellos inversores que quieran anticiparse al mercado que investiguen y que estén atentos a las novedades en materia de crecimiento urbano: ‘’Saber dónde va a inaugurarse la próxima parada de subte, qué barrio tiene un régimen de promoción para determinada actividad; cuáles son los hábitos de consumo de los millenials; o cómo va a impactar el nuevo Código de Edificación. Toda esta información afecta directamente al valor de las propiedades, especialmente a la valorización futura. Entonces, como en cualquier instrumento de inversión, antes de invertir, es bueno conocer’’.

Por su parte, Santoro concluyó: "La seguridad que representa la inversión en ladrillos es superior, hay variedad de opciones en la compra de inmuebles y sin ninguna duda la mejor opción es buscar alternativas en renta y revalorización del producto en zonas en crecimiento".

 



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