Entrevista 20 noviembre 2017

Créditos hipotecarios Mercado Inmobiliario Real Estate

"Por no hacer lo que se debe, comenzarán a suceder externalidades negativas"

Miguel Pato, el polémico analista, cuestionó a los empresarios por no invertir capital de riesgo en los emprendimientos y al Gobierno actual por no haber logrado aún que el sistema de hipotecas funcione como tal. Si bien reconoció que la reaparición del crédito es positiva, planteó dudas sobre su efecto.

Después de muchos años de pedirlo, tenemos créditos hipotecarios.  ¿Cómo es su mirada sobre el tema?

Por supuesto que el crédito es positivo y es importante que esté pero solo con eso no arrancamos. Es preocupante pensar que eso soluciona todo. Mientras tanto, por no hacer lo que se debe, nos estamos salteando unas cuantas cosas y comenzarán a suceder externalidades negativas. Una de ellas es la suba de la tierra porque en esta ecuación incompleta primará el cortoplacismo y lamentablemente hay muy pocas empresas que tienen visión de empresa realmente. Es el único sector que festeja el incremento de su insumo básico.

¿Quién celebra eso?

¡Hasta algunos dirigentes políticos con funciones ejecutivas dan como positivo que están subiendo los precios de la tierra en determinados barrios! Esto expulsa del mercado. Por un lado está la buena noticia del crédito hipotecario y, por el otro, una proporción mucho más grande sale por la ventana. Se le corre la línea a la gente.

¿Qué hay que hacer?

Los negocios tienen que hacerse dentro de un marco de responsabilidad. Nos hemos mal acostumbrado con el kirchnerismo porque si bien había gente que puteaba, la catequesis del kirchnerismo se aplicaba de punta a punta. Hubo una situación de extrema comodidad y hay gente que se resiste a cambiar.

¡No sé cuántos años hace que no escucho que se hable de poner capital de riesgo dentro de un emprendimiento! Ahora se ve el ensayo de ingenierías financieras extrañas para seguir evitando hacer esto pero hay que poner capital, todos plantean como un problema terrible esto pero lo más normal es que un desarrollador ponga un porcentaje de capital de riesgo, él o alguien que lo acompañe. Por supuesto que existen desarrolladores que no tienen necesidad de poner capital propio porque tienen un acompañamiento de inversores pero que sea dentro de la estructuración de un negocio que apunta al consumidor final, no el negocio kirchnerista que agarraba a un montón de tipos cuasi consumidores finales, se los autotituló inversores y se armó un mercado. Me gustaría que la gente hablara de consumidores finales.

Se está empezando a hablar más ahora, ¿o no?

Sí, pero hace dos años que se fueron los Kirchner y sabíamos que el panorama cambiaba.

Es gradual...

Estoy contento pero cuando se dan las condiciones para empezar a cambiar y a trabajar distinto, hay resistencia. Las ventajas que da la aparición del crédito se extinguen en el tiempo a medida que se va distorsionando la cadena de valor. Si se trasladan las expectativas del crédito hipotecario simplemente al negocio -sin adaptarlo- lo que pasará es que subirán los precios y el valor de la tierra y entonces se achica el universo de clientes potenciales.

¿Cómo se evita?

No me gusta que el Gobierno participe del negocio para joder (sic) pero tampoco para hacerlo más complicado. Se insufla crédito para que el mercado arranque pero sobre una cadena de valor que tiene eslabones rotos. Se está volcando dinero pero no se logra la transformación como para que el sistema comience a trabajar como tal.

Estos últimos dos años tendríamos que haber trabajado muchísimo más. Veo muchísimo copetín, fiesta y alegría pero nadie se sienta a hacer la tarea como corresponde que es empezar a recomponer la cadena de valor, a trabajar en equipo y capacitar gente.

Hay desarrolladores que plantean que el requisito de los bancos de presentar balances es algo terrible y es lo más normal. ¿Cómo van a ser sujeto de un crédito puente y pretender que ni les pidan eso? Si queremos volver a arrancar y aprovechar la bienvenida del crédito hipotecario hay que ponerse las pilas y hacer esto como corresponde.

Pero hay récord en cuanto a los créditos que los bancos otorgan y hay gente que accede a ellos, ¿por qué?

Sí, porque somos un país rico, de 40 y pico millones de habitantes y hace 17 años que no había crédito. En Haití haces esto y también vas a tener récord respecto a su historial pero estamos lejísimos del año '98. ¿Soy mala onda o negativo? Debe ser porque soy bastante bueno en matemática, sé la regla de 3 simple y hace muchos años que viajo y me meto en todos los recovecos, hablo e investigo entonces tengo una composición de situación que me hace comparar con otros momentos de la historia argentina y con otros países.

¿No le da esperanza comparar estos últimos dos años con los anteriores?

Sí, pero mientras tanto fijate cómo distorsionamos la ecuación de tierra, de costos y achicamos el mercado. ¡Eso me da muchísima bronca! Hay que ponerse las pilas. Cuando la tierra sube rápidamente tiene como efecto simultáneo que se empieza a variar la tipología porque ante la posibilidad de no encontrar a alguien que pueda pagar, se comienza a apuntar hacia más arriba y aumenta también el producto final por tener  más metros.

Además, otra cosa que aprendí por haber trabajado en otros países es que cuando los gobiernos anuncian subsidio de tasas siempre tendrías que tener mayor cantidad de sujetos de crédito pero -en la realidad- después de un tiempo hay menos que al principio porque la velocidad con la que se acomoda esa nueva oferta es mucho más rápida que el objetivo inicial. La vivienda es muy sensible a estos cambios. Si bien la baja de la inflación es positiva -como lo es el crédito- estoy en contra de la simplificación.

¿Y qué papel le cabe entonces al Gobierno?

Si se hace mucha presión en una de las partecitas del negocio y la manguera es muy finita, se produce lío en otra parte. Hoy es mejor no meter tanta presión a la originación del crédito, viendo que la cadena de valor de la producción de la industria está totalmente atada con alambre. ¡Claro que tenés mejores noticias cuando decís que estás poniendo mucha plata! Pero, hay que tener cuidado porque cuando a una cañería vieja después de mucho tiempo le hacés correr agua, aparecen un montón de lugares a reparar. Por ejemplo, una de las cosas es el fondeo: todavía no tenemos mercado secundario, lo estamos pateando y no veo ni siquiera debate sobre tener un buen mercado que pueda fondear las hipotecas a futuro, que permita hacer el rescate de esas hipotecas para seguir colocando.

Pero de eso se habla...

Bastante poco. Nos conformamos con poco, nos hemos acostumbrado a ser poco exigentes con nosotros mismos. Lo que estoy marcando es que se está perdiendo el tiempo, no se está aprovechando a hacer las cosas que se debería y no hay excusas para no hacerlas.

Hay pocas empresas que están preparadas para cumplir la formalidad de un banco en cuanto a créditos.

Que lo reciban las que lo están y que las otras empiecen a recuperar el tiempo perdido o hagan una alianza y se asocien con otros. Lo que no podemos hacer es tomar un atajo como el de la década pasada que, ante la necesidad de seguir trabajando, se inventaron negocios chinos y eso distorsionó todo y llevó al desastre.

Desde el exterior, ¿qué le comentan? ¿notan los cambios del mercado?

Sí, por supuesto. Había un incendio y se detuvo. Si bien esto no es poco, después de un incendio hay sociedades que se ponen las pilas y otras que no y acá hay que reconstruir, no esperar un milagro para poder seguir ganando plata sin cambiar nada. Acá la gente habla de disrupción y de nueva era pero está en el discurso, no en la acción. Estoy contento con una cantidad de cambios que se dieron pero intranquilo por cosas que no están pasando y muy preocupado por aquellas que no se asume que hay que hacer, que directamente son sacadas de la agenda porque se piensa que todo andará bien. Yo planteo el desafío. Me encanta debatir, trabajar y buscarle la vuelta porque quiero que todo mejore.

 

Fuente: Resumen de la entrevista realizada en el programa Real Estate de FM Milenium.



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