Entrevista 2 septiembre 2017

Pilar Planeamiento Urbano Mercado Inmobiliario Inversiones Desarrolladores

Pilar: "Habrá muchos metros en construcción durante los próximos años"

Juan Pablo Martignone, jefe de Gabinete del partido de Pilar, y su tocayo Caputo, subsecretario de Planeamiento, explicaron los cambios que se implementan para alentar el desarrollo y agilizar los procesos de aprobaciones municipales. Ambos analizaron la evolución que vive la zona y adelantaron las características del nuevo código urbano que entraría en vigencia a fin de año.

¿Cómo está Pilar actualmente en cuanto a radicación de industrias y desarrollo inmobiliario?

Martignone (M): Está reactivándose muy fuerte, después de años de un "parate" muy importante. Además de lo que pasó con el sector inmobiliario en general, en Pilar llevábamos 12 años de gobiernos que descuidaron los aspectos regulatorios necesarios para tener seguridad jurídica, en términos de inversiones a largo plazo, como son las inmobiliarias. Eso perjudicó claramente a Pilar, frente a otros distritos que se pusieron muy competitivos.

¿Qué están haciendo?

M: Desde hace un año y medio -cuando asumió Nicolás Ducoté como intendente- hemos avanzado bastante en reformar algunas ordenanzas y realizamos un trabajo muy fuerte de simplificación y mejora de las normas de aprobación de proyectos.

En cuanto al largo plazo, Pilar está en una ola demográfica media imparable porque empiezan a salir de las casas todos los chicos de las familias que se mudaron a Pilar en la década del '90. Son 50.000 a 90.000 personas jóvenes, universitarios y educados en los 180 colegios privados de Pilar que algunos van a estudiar a Buenos Aires pero otros se quedan cada vez más a estudiar en las cuatro o cinco universidades importantes que hay en Pilar. Estamos aumentando muy fuertemente la oferta universitaria y, en la medida que empiece a haber ofertas laborales para esos chicos nacidos en Pilar, se empezarán a quedar ciento por ciento.

Esto genera la oportunidad de tener un mercado atractivo de oficinas corporativas que no hay, salvo algunos edificios muy fragmentados y sin plantas libres grandes. Recién ahora comenzó a verse esto y se realimenta al encontrar buena gente para contratar allí mismo entonces empieza a haber también un mercado de viviendas distinto al que hubo tradicionalmente. Se ven muchos desarrollos multifamiliares con tamaños distintos para un segmento de mercado que no existía hasta hace unos años..

¿Cómo es la composición de la población del partido?

M: Actualmente hay más o menos 400.000 habitantes con un nivel socioeconómico muy disímil. En el corredor alrededor de la autopista Panamericana el nivel adquisitivo es muy alto y también hay un porcentaje muy elevado de la población con niveles socio-económicos muy bajos, sin acceso a calles de asfalto, ni agua corriente ni cloacas ni a servicios básicos. Es un distrito que todavía tiene una inequidad muy grande y es en lo que estamos trabajando muchísimo.

Durante estos 18 meses nos concentramos en dos focos: simplificar las normas para hacerle fácil al inversor su llegada a Pilar e invertimos muchísimo en infraestructura para empezar a cerrar esa brecha. Todo lo bueno que se ve en Pilar ha sido financiado y construido por el sector privado en los últimos 20 años y hay que empezar a derramar un poco sobre los sectores más postergados que están en las localidades más alejadas de la Panamericana.

¿Cómo trabajan el planeamiento urbano en base al crecimiento que se viene dando?

Caputo (C): El código vigente es de 1985. Pasaron muchas cosas desde entonces y quedó un poco desactualizado. En los últimos 20 años Pilar creció muy desordenada. El año pasado se trabajó en la normativa para simplificar y sacar algunas trabas que había y desde febrero de este año -junto a un equipo de la UBA- empezamos a hacer un relevamiento de toda la normativa, a conocer el territorio con recorridas, participación sectorial y de vecinos. Ahora estamos trabajando con los borradores del nuevo código que esperamos tener listo para mostrar a fin de septiembre o principios de octubre y así poder tener un código nuevo para fin de año.

¿Cómo será?

C: Queremos que el nuevo código sea principalmente lineal y simple porque el actual es un poco intrincado. Vamos hacia un código que permita desarrollar un montón de áreas. Pilar tiene casi el doble de la superficie de la Ciudad de Buenos Aires pero tiene un décimo de la población por lo cual hay mucha tierra para desarrollar pero también mucha para preservar.

TIERRA DE OPORTUNIDADES

¿Qué creen que falta generar en Pilar?

C: Un polo corporativo, una especie de centro urbano de uso mixto. Eso no existe en el corredor de Panamericana ni en otros partidos.

¿Pilar dejó de ser una "ciudad dormitorio"?

M: La "ciudad dormitorio" no termina porque siempre Pilar seguirá teniendo una proporción grande de su gente viajando a trabajar a Capital y en las oficinas de los alrededores. De hecho, creo que sucederá más aún por el plan nacional de electrificación de ferrocarriles que tiene como prioridad mejorar el tren San Martín, el cual posee dos estaciones en Pilar (Derqui y Pilar centro) y el Belgrano Norte (Manuel Alberti, Del Viso y Villa Rosa). En la medida que esas dos líneas que cruzan el distrito empiecen a tener más confiabilidad, tiempos un poco más cortos de viaje y las estaciones estén mejor -lo cual ya está pasando- , esa dinámica de vivir a la noche en Pilar y trabajar en otro lugar, seguirá sucediendo. Hoy, en auto, ese modelo está agotado, no da para más. La Panamericana, más grande de lo que es, no será. Además, antes de fin de año se finalizará la construcción de la nueva estación Bicentenario del Belgrano Norte en el km 46 de la Panamericana.

A toda la gente que se sume por las vías de transporte más eficiente, se agrega todo lo que Pilar tiene que empezar a construir de vida propia ya que diariamente trabajan 20.000 personas en el Parque Industrial, de las cuales más de la mitad no pertenecen al distrito. Dado esto, estamos viendo la rezonificación en las inmediaciones para empezar a armar complejos industriales y de vivienda. Son lugares muy lindos para desarrollar, cerca del río Luján, con vistas y en una zona de quebradas. Allí hay oportunidades de vivienda.

¿Se construyó bien en Pilar? ¿Hay suficiente oferta para el que quiere ir a vivir allá?

C: Se construyó bien en algunos sectores pero se hizo desordenadamente. Hay lugares que crecieron sin previsiones sobre la planificación del ancho de las calles y de generación de avenidas. Hay polos bastante fuertes en el Km 50, en el Km 46 y en la zona de Caamaño.

Hay muchas zonas con un potencial enorme y que tienen proyectos muy grandes aprobados desde hace años. En torno a la estación Bicentenario se prevén 200.000, 300.000 y 400.000 m2 en diversos proyectos. Habrá muchos metros en construcción durante los próximos años.

Estamos queriendo potenciar ciertos sectores, proteger lo que es histórico, preservar las áreas naturales del río y -si logramos generar un parque que vincule a todo el partido a través del río- se agregará valor y podrá generarse un corredor verde en toda el área metropolitana.

NUEVO PERFIL URBANO

Con el retorno del crédito hipotecario, habrá muchísima plata volcada a ese mercado y existe mucha tierra para desarrollar en Pilar. ¿Creen que comenzará a haber más emprendimientos abiertos?

C: Hay muchos desarrolladores que construyeron barrios cerrados y están queriendo hacer barrios abiertos. Creo que puede ser una tendencia. Hay dos cosas que entran en juego  en eso: los plazos de aprobaciones de los barrios cerrados que son largos y engorrosos, lo que lleva a perder mucho tiempo para tener una escritura y -en un mercado con hipotecas- eso empieza a contar; y, por otro lado, la gente no está queriendo pagar expensas.

¿Qué público tiene Pilar hoy y cómo será a futuro?

M: Tiene muchos públicos distintos: los más jóvenes que salen de la universidad y empiezan a encontrar oportunidades laborales en Pilar y la fuerza de trabajo que viene todos los días hasta el Parque Industrial. Éste me parece que es un segmento súper interesante para los barrios abiertos con servicios o con mejor calidad de infraestructura que lo que hasta ahora ha tenido Pilar. Ese segmento no existe hoy desde el punto de vista inmobiliario porque todos los barrios abiertos que se construyeron fueron prácticamente sin infraestructura básica. Según lo que vemos y lo que los inversores nos acercan, ese es el segmento donde más crecimiento habrá.

¿Qué zonas ven con mayor potencial para estos nuevos desarrollos?

M: Hay de todo porque Pilar es muy extenso y hay segmentos muy disímiles. Estamos viendo proyectos muy premium en el entorno del Km 50, de Caamaño y cerca a la Panamericana, hasta desarrollos de barrios abiertos y multifamiliares en localidades alrededor de las estaciones de tren, como puede ser Derqui, Villa Rosa o Del Viso para un circuito totalmente distinto pero interesante. Hay para todos los gustos.

¿Qué otras iniciativas tienen en carpeta desde el Gobierno?

M: Un parque ribereño a la vera del río Luján y estamos creando una reserva en el Pellegrini (predio del Colegio Carlos Pellegrini) que comprenderá 70 hectáreas de bosque en el medio de Pilar. Este año inauguraremos las primeras 10 hectáreas. Será más grande que el Parque Tres de Febrero y que El Rosedal, no habrá que estar en un barrio privado para tener acceso al verde sino que empezarán a existir espacios verdes públicos en Pilar en forma masiva.

Además, empujaremos mucho dos industrias: Salud y Educación. Tenemos un compromiso firme con tener 25 nuevas carreras antes de 2019. Venimos bien. Este año trajimos a la Universidad de Luján, la UTN, USES y tenemos siete carreras nuevas. En ambas industrias hay proyectos interesantes que generan buen empleo y una movida económica interesante.

También estamos metiendo mucha inversión pública en seguridad, inauguramos un centro de operaciones municipal para monitorear todas las cámaras del partido, estamos invirtiendo mucho en cámaras, móviles y sistemas de control.

 

Fuente: Resumen de la entrevista realizada en el programa Real Estate de FM Milenium.

 



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