Entrevista 14 junio 2018

Mercado Inmobiliario Real Estate Dólar Precios

"¡Paremos la moto! El Real Estate no es nada más que el dólar"

Damián Garbarini, titular de DG Negocios Inmobiliarios, referente de Zona Sur del Gran Buenos Aires, y el arquitecto Marcelo Satulovsky, consultor, profesor universitario y conocedor del mercado del Interior, analizaron la coyuntura y las oportunidades del sector inmobiliario con una mirada optimista.

Estamos en un momento bisagra. Tras el cambio de Gobierno en 2015 vino la salida del cepo cambiario, la llegada de las UVAs, la reactivación del mercado inmobiliario pero en las últimas semanas se produce la corrida financiera y el pedido del préstamo al FMI... ¿Qué hay que hacer?

Marcelo Satulovsky (MS): Hay que seguir trabajando en cinco grandes puntos. El primero, los costos de la construcción, impositivos y fiscales que -con el dólar planchado como estaba- hacía que hubiese un retraso que afectaba muy fuerte a los emprendimientos. El segundo, los tiempos que implican los proyectos hacen que ya haya que tener incorporado en el análisis, movimientos y desplazamientos del mercado porque esto es Argentina, no hay que desesperarse por el día a día. También hay que tener memoria, pensar en mantener la calma y la cabeza fría para sacar las propias conclusiones; focalizarse en que la suba de tasas repercute en las UVAs lo que encarece al crédito y aleja al público del acceso a la vivienda; y, por último, apelar al profesionalismo en red entre desarrolladores, comercializadores, la parte financiera y de seguros de caución porque el escenario actual es complejo y no se puede tener un panorama completo sin trabajar juntos para fortalecer las posiciones.

Damián Garbarini (DG): Animémonos a más porque la variable dólar es incontrolable. Como realtor, bróker, desarrollador o como cualquier otro agente que genera valor en el sector, ¿por qué no nos dedicamos de una vez por todas a trabajar las variables que sí podemos controlar? Éstas son un montón y a diario cuestan mucho: talentos, tecnología, personal, formación, capacitación constante, comunicación, ventas, redes... No hay que perder el foco de lo que podemos controlar.

¿Cuál estiman que será la tendencia de los precios de las viviendas?

DG: Creo que se puede seguir ofertando. En el último año y medio, al haber crédito hipotecario y más oferta de inmueble, es más transparente. En el Conurbano (bonaerense) los precios tienden a la baja porque hay mejor oferta y eso da competitividad. Tenemos muchas carpetas con crédito hipotecario que se han frenado pero se dice que se les seguirá otorgando entonces el mensaje para dar es alentador. Si estás del lado del comprador vas a poder ejercer algún poder negociador hacia la baja.

OPORTUNIDADES

Con la suba del dólar se favoreció un poco al desarrollador, cuya rentabilidad de este negocio en Argentina es muy finita. Algunos venden en pesos y ven en esto una oportunidad para que la gente se meta de nuevo a comprar proyectos en pozo, ¿observan esto actualmente?

MS: Cualquier movimiento del mercado genera inestabilidades y a partir de eso están quienes se retraen y quienes empiezan a encontrar nuevas oportunidades. Hay que dejar el juego oportunista para asentar un mercado profesionalizado que mire al mediano y largo plazo. En este sentido, pondría la lupa en que estamos manejando simultáneamente tres monedas diferentes: se publica un precio en dólares que pagamos en pesos pero con un crédito en UVAs, sin tener la plena confianza en ninguna de las tres dado que con las tres hay movimientos. Avancemos en tornar este momento en oportunidad, mientras las aguas se aquietan.

En Argentina estamos trabajando siguiendo en alguna medida el modelo de las UF chilenas, que es un sistema que viene con 50 años de historia. Pero, acá tenemos la tendencia a un cortoplacismo absoluto y -ante el primer temporal que le toca enfrentar a la UVA- ya estamos viendo cuáles son las fallas del sistema y por qué nos queremos bajar. Es cambiar de caballo a mitad del ring.

Creo que estructuralmente deberíamos tender a la baja (del precio). Hay por delante un déficit de vivienda gigantesco, una cantidad de gente que no tuvo acceso a la vivienda para la que deberíamos poder, de algún modo, ir contrayendo costos para lograr mayores eficiencias con nuevos materiales y con constructoras que puedan responder en los plazos comprometidos. Pero todo esto pensando en el mediano y largo plazo, no en el dólar de mañana.

¿Qué se le dice al equipo y se les aconseja a los consumidores?

DG: Que debemos trabajar en lo que podemos controlar: mejorar las ventas, la atención al cliente, el asesoramiento de la gente y capacitarnos constantemente. Esto nos ayudará a surfear.

Hay que ir con positividad. En tanto, a brokers colegas les recomiendo que cuanto más productos y más diversificado esté su portafolio de negocios, mejor. Y, en líneas generales, digo que contra la inflación no hay nada más seguro que los activos físicos. Eso es lo primero que le tenemos que decir a los clientes. Es una realidad.

Entonces, ¡paremos la moto! El Real Estate no es nada más que el dólar, es mucho más profundo que eso. ¿Saben todo el camino que tenemos para recorrer en este negocio atendiendo a todos los que están insatisfechos en vivienda? El dólar es una anécdota en la medida que trabajemos esto. La verdad, no estamos sintiendo el bajón de este último tiempo, no sentimos esta turbulencia para nada. Es más, tomamos fuerza con mucha gente que recuperamos.

¿Qué significa esto?

DG: Que hay oportunidades debido al déficit habitacional. Podemos llevar colegios y centros comerciales al Conurbano, a 30 kilómetros de CABA. Agarren cualquier corredor y hay oportunidades. Uno se puede hacer una casa en un country de 130 m2 por lo mismo que vale en Capital una unidad de dos ambientes de 50 m2. Entre lote y casa promedia u$s 150.000  de inversión en un año, que seguramente da una renta de alquiler de $ 20.000 a $ 22.000 mensuales...Hay mucho por hacer.

 

TRANSFORMACIONES

¿Qué habría que hacer desde el Estado para ayudar al sector?

MS: Tiendo a mirar más qué puedo hacer yo -como sector- antes de ver qué le puedo pedir a otro o de quién es la culpa. Pero, pediría que sigan buscando con toda la fuerza posible un camino de estabilización de variables, de baja de la inflación y pensar el mediano y largo plazo con mejores condiciones.

Creo que el mayor reclamo u obligación la tenemos nosotros mismos de cara a una sociedad que espera que, como sector encargado de gestionar y producir vivienda, desarrollemos cada vez mayor profesionalismo para poder ocupar ese rol social. Esto comprende desde la incorporación tecnológica hasta la capacitación de la gente, la conformación de las redes hasta un criterio racional y razonable en el uso del suelo, darnos la discusión sobre los códigos urbanísticos entendiéndolos como las reglas de juego que todos vamos a seguir para ir construyendo la ciudad que queremos. Hay que dar el debate que haga falta y, si todavía el tema no está maduro, parar un poquito y asentar la mirada.

¿Qué creen que sucederá a mediano plazo?

MS: Tal vez el susto de este sacudón nos viene bien porque nos habíamos confiado en que ya estaba la UVA y esto hace reaccionar para construir cambios profundos, sustentables y más de fondo que implique indefectiblemente estar dispuestos a cambiar paradigmas, jaquear las lógicas de lo que veníamos haciendo para reinventar -desde adentro- una forma distinta de hacer las cosas.

¿Qué va a pasar? No lo sé, obviamente. ¿Qué me gustaría que pase? Que efectivamente nos afiancemos en una senda de volver a la esencia, a la simplicidad de tener bien puesto el foco en la cadena de valor de la actividad inmobiliaria en un sentido amplio. No paralizarnos, mantener el foco realmente en la gente, no perdernos en la tormenta.

Ya bastante tenemos con el tsunami de cambios que vienen dándose en el plano político, económico, social y tecnológico como ser con la biotecnología, los nuevos materiales, las criptomonedas, blockchain hasta los proyectos de Participación Público Privados (PPP), el desarrollo sustentable, los coworking o la economía colaborativa hasta los nuevos paradigmas de tipo de empresas... ¡Estamos rodeados de cambios!

Preparémonos para surfear esta ola de cambios haciendo que esa energía nos sirva para estar modificando nuestras propias formas de trabajo hacia un mercado más inclusivo y más sustentable. ¡Ojalá lo podamos hacer! Que el susto no nos paralice, que sirva para animarnos a construir un cambio.

La creación de La Comunidad de Negocios Inmobiliarios (LCNI) puso en evidencia que por más que veníamos de ser un sector cerrado y muy individualista, la disposición a trabajar en equipo, a generar redes y a unir gente, funciona. Hagamos uso de eso.

 

Fuente: Resumen de la entrevista realizada en el programa Real Estate de FM Milenium.



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