Entrevista 9 julio 2017

Arquitectura Desarrolladores Créditos hipotecarios Mercado Inmobiliario

Para desarrollar en la Argentina "hay que ser mago"

Desde hace más de 20 años que Darío y Marcelo López, hermanos y socios del estudio Arquitectonika, desarrollan proyectos en diversos barrios de la ciudad de Buenos Aires y en el Interior del país. En esta entrevista ambos analizaron el rumbo del mercado inmobiliario, cómo se preparan para ofrecer productos para la clase media apalancada con los créditos hipotecarios y contaron que trabajan con inversores europeos en un novedoso prototipo de vivienda social.

Están con muchas obras en distintos lugares de la Ciudad, ¿realmente ven que arrancó la actividad? ¿Se ve un dinamismo distinto al de hace dos años?

D: Hay más expectativas que realizaciones concretas. Pero, hay mucha búsqueda, sobre todo de los nuevos jugadores en el mercado que son los compradores con crédito, que la mayoría son inquilinos que tienen buenos ingresos pero antes no podían acceder a una vivienda propia.

Ahora podría volver a explotar el mercado del crédito hipotecario, ¿cómo se preparan para trabajar con esa herramienta?

M: Nosotros venimos trabajando en sectores de clase media, fuera de los tradicionales de zona norte, y eso implica un conocimiento de las necesidades y particularidades del espíritu de ese público que está en un barrio y busca ahí mismo porque no quiere irse. Si bien el crédito todavía no se expuso en el mercado, la forma de prepararnos es la de pensar primero la ubicación (de los nuevos proyectos) y, luego, cuál es el producto adecuado a las expectativas de esa clase media. Esto implicará algo muy interesante para el mercado: salir del monoambiente para inversores que copó todo los últimos años.

¿Están pensando en crear un producto nuevo que responda al reingreso del crédito hipotecario para el consumidor final?

D: Estamos trabajando en desarrollar unidades muy pequeñas para renta en las cuales el inversor puede ir aportando el dinero pero es mucho menos cantidad que lo que era antes un departamento de un ambiente grande o dos. Tienen que ser unidades muy bien ubicadas porque es para un público joven y de primera vivienda y, además, estar completamente terminadas porque la gente llega muy justa a comprar y no puede invertir en equiparlas mientras está pagando el crédito.

Están con un proyecto en San Nicolás, provincia de Buenos Aires. ¿Piensan seguir expandiéndose hacia el Interior?

M: A partir de los créditos, nos surgió la posibilidad de trabajar, por ejemplo, en Catamarca. Nos convocaron inversores de allá que tienen tierras para hacer vivienda del tipo social. Además, si se avanza con los créditos como venimos pensando, hay algo muy interesante y novedoso que es que aparecieron inversores del exterior -europeos- con los que nosotros habíamos trabajado y que se sumarían a estos equipos para traer una experiencia que ya hicieron en otros países del tercer mundo y les interesaba implementar acá. Se trata de un prototipo de vivienda social, sustentable y con unidades productivas para desarrollar tierra agropecuaria. Sería algo bastante novedoso para la Argentina.

¿Esto podría ser replicable en otros lugares del Interior?

M: Exactamente. La idea es hacer el modelo, estamos trabajando con ideas de desarrollo y de arquitectura y en establecer la confianza de las autoridades de Gobierno sobre el sistema de trabajo. Serían viviendas argentinas, con ideas renovadas.

¿Cómo ven los cambios que se están analizando introducir en los códigos de Edificación y de Planeamiento Urbano de la ciudad de Buenos Aires?

D: Está en plena discusión en diversos ámbitos pero lo que nadie discute es que realmente tenían que modificarse. El Código de Planificación que se analiza, estaría limitando el desarrollo en algunos sentidos pero en otros lugares generaría muchos más medios y creo que habrá nuevas zonas de desarrollo que hoy no están planteadas. El Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo y la Sociedad Central de Arquitectos estamos trabajando en conjunto para plantear varias modificaciones que han sido aceptadas, no es un proyecto cerrado. Queda tiempo para discutir.

Está bastante complicado desarrollar por el elevado costo de la construcción y porque el margen de ganancia es cada vez más escaso. ¿Qué hay que hacer para seguir adelante en Argentina?

M: ¡Hay que ser mago y tener muchas ganas! (risas) Es real. Este último año el dólar se quedó quieto y todos los costos de la construcción subieron con una inflación muy grande -sobre todo el año pasado- lo que significó que creció el costo en dólares. Nosotros trabajamos en zonas bastante disímiles, desarrollamos en San Telmo, Barracas, Núñez, Belgrano, Almagro, Parque Patricios y en provincias. Entonces, tenemos un panorama muy amplio en el estudio sobre lo que está pasando y te das cuenta que en algunos sectores ese aumento en dólares se trasladó al valor de venta y en sectores de clase media se mantiene, con lo cual ahí el margen es muy escaso y estás al límite como desarrollista. Pero, el desarrollo inmobiliario siempre se piensa a mediano y largo plazo y, en estos 20 años, ni siquiera empatamos, siempre salimos ganando y también así nuestros inversores.

También están como socias del estudio sus esposas, las arquitectas Laura Leyt y Mariana Yablón, ¿cómo se organizan para trabajar en familia?

M: Somos un caso único continental (risas) porque trabajamos los hermanos y las cuñadas. Fuimos encontrando distintos canales para trabajar, pasarla bien y, sobre todo, convivir en las cosas fundamentales. Hemos ido cambiando de estrategias pero nos gusta mucho trabajar asociados.

D: Cada uno se fue encargando de varias unidades de negocios. Sin tener una estructura muy grande, eso nos posibilitó encarar muchos edificios a la vez. En este momento cada uno se encarga de cuatro obras entonces estamos haciendo entre 10 y 12 obras por año, que es una cantidad bastante importante. Nuestros colaboradores también trabajan de esa manera. La ventaja es que somos un estudio muy flexible, no es un elefante blanco que cuando cae el trabajo se complica sino que crecemos en esas unidades, nos asociamos para sumar y aportar nuestro conocimiento que es el diseño y el know how del desarrollo.

¿Cuáles son los proyectos a futuro? ¿A dónde les gustaría llegar? ¿Con que sueñan?

M: Estamos muy interesados en que salgan los créditos. Eso generaría vivienda para la clase media, que es la que realmente necesita. La función social de los arquitectos y de todos los profesionales de desarrollar viviendas para quienes lo desearon toda una vida, es el anhelo al que deberíamos aspirar. En ese sentido todos debemos empujar para que salga, que se regularice y que empiece a haber crédito.

Para ese público estamos por lanzar emprendimientos en zonas intermedias (como Almagro y Villa Luro) y unos proyectos urbanos en San Fernando del Valle de Catamarca que es todo un acceso nuevo donde no solo hay viviendas sino que hay oficinas, universidad y sectores públicos. Realmente esos son los proyectos que nos motivan.

 

Fuente: Resumen de la entrevista realizada en el programa Real Estate de FM Milenium.

 



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