Entrevista 6 septiembre 2017

Créditos hipotecarios Mercado Inmobiliario Precios

"No sé si habrá una burbuja pero es probable que haya un boom"

El economista Fausto Spotorno, director del Centro de Estudios Económicos y de las áreas de Research Económico y Financiero del Estudio de Orlando Ferreres, destacó las claves para que los créditos UVA funcionen, tanto para la clase media como para los desarrolladores.

¿Cómo es su mirada sobre los créditos hipotecarios en UVA? ¿Son sostenibles en el tiempo con el nivel de inflación actual?

La UVA creo que funcionará bien. Pero, será mejor cuanto más baja sea la inflación. Los economistas sabemos que una economía que crece con eficiente productividad, en el largo plazo el salario siempre le gana a la inflación. Aunque esto no significa que en uno o dos años no suceda lo contrario y estar perdidos. Cuando se piensa en un mercado a 20 años, esas cosas pueden pasar de un año al otro y el impacto será más fuerte cuanto más alta sea la inflación.

A la larga, sabemos que el sistema está bien. Pero, funcionará mejor cuando el Gobierno empiece a bajar más la inflación porque también los bancos se animarán y tomarán más deuda. Financiar en UVA a 20 años también es un riesgo para ellos porque un banco que quiere aumentar el crédito también tiene que financiarse él a más largo plazo. Caso contrario, se descalza demasiado en plazos y -con alta inflación- todos los procesos son más riesgosos.

Entonces, a medida que baje la inflación, todo estará mejor. En el resto del mundo este sistema funciona fantástico porque no hay inflación y está recontra probado. En Argentina, estamos haciéndolo ahora.

La  actividad de la Construcción viene creciendo a un ritmo sostenido. Aumentó 20% en el último mes. ¿Continuará así?

Seguirá creciendo pero no sé si a esa velocidad porque la comparación es contra un año (2016) muy bajo. Si bien con la creación de la UVA hubo aumento en la demanda de inmuebles y hay más en oferta, igual la demanda está siendo un poco más grande lo que estimulará la construcción de inmuebles.

¿Hay riesgo de que se esté creando una burbuja en el mercado inmobiliario a partir del crecimiento de los créditos hipotecarios?

No sé si se generará una burbuja pero es probable que pueda haber un boom. La aparición de los créditos hipotecarios estimula la demanda, que estaba muy deprimida porque desde hace años que no había créditos y estábamos en un nivel que alteraba la forma de vida de la gente. Ahora se está liberando y empieza a existir oferta y demanda creciente de inmuebles que salen al mercado.

¿Habrá un boom de precios?

No, habrá subas y cierta inestabilidad en los precios pero no será una tendencia alcista del todo. Hoy es caro construir una vivienda en Buenos Aires y eso hace que los proyectos se piensen tres veces antes de empezar la obra porque el margen está muy finito. Pero, se puede mejorar mucho al habilitar nuevas zonas para invertir. Eso permite bajar uno de los costos más importantes -el terreno- para así generar margen. Hay que hacer eso, el camino del empresario es encontrar la forma de bajar los costos o mejorar los márgenes ofreciendo alternativas que sean más rentables.

¿Cómo cree que será el año próximo?

Imagino un contexto mucho más innovador para el desarrollador porque tiene que bajar el costo. Sabemos que no hay mucho espacio para subir los precios de la vivienda porque los salarios no dan. La relación de compra entre el precio del metro cuadrado y los salarios está en el nivel más alto de la historia de la Argentina. Entonces, no hay tanto espacio para aumentar, por más que haya crédito financiero. Surgirá la necesidad de una mayor innovación en el mercado de la construcción de inmuebles residenciales.

¿Serán proyectos netamente para la clase media?

Exactamente. A futuro, si uno quiere tener volumen en operaciones inmobiliarias y proyectos más grandes tendrá que apuntarle a la clase media que, además, es la más necesitada. Todos los que viven en Flores, Floresta o en las afueras de Buenos Aires, como Florida o Morón por ejemplo, son a los que les está faltando el acceso a la vivienda. La UVA brinda el financiamiento. El mercado más grande es el de las familias que buscan más ambientes.

Será un mercado donde hay que aumentar los volúmenes de operación, bajar los márgenes, introducir más innovación y apuntar a una clase media mucho más amplia. Los proyectos inmobiliarios que están apareciendo interesantes son de ese tipo: área nueva, con mucho tamaño para darle volumen al negocio y, posiblemente, los márgenes los aprieten un poco más.

Fuente: Resumen de la entrevista realizada en el programa Real Estate de FM Milenium. 



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