Entrevista 23 enero 2017

Análisis de coyuntura Precios Inversiones

“Los precios deberían caer, no hay mercado que los convalide”

Mariano Sardans, CEO de FDI Gerenciadora de Patrimonios, explica qué lugar ocupa el mercado inmobiliario en su cartera de inversión, por qué cree que los precios en Argentina tienen que bajar y cuáles son los problemas del mercado inmobiliario local.

¿Qué es una gerenciadora de patrimonios?

Nuestra función es proteger el patrimonio de nuestros clientes y hacerlo crecer seleccionando las inversiones más convenientes desde el punto de vista financiero y de seguridad. También tenemos en cuenta a ataques de terceros (los juicios de mala praxis, juicios laborales) y el sistema tributario.

¿Qué lugar ocupa el mercado inmobiliario local en tu cartera de inversión?

A nosotros nos paga directamente el cliente por eso para nosotros es indistinto si hablamos de inversiones financieras inmobiliarias en Argentina o en el exterior. Hay que ver en el mercado inmobiliario de qué país conviene invertir para poder ganar. Hay que pensar mundialmente.

¿Dónde conviene invertir en inmuebles hoy?

En Argentina es difícil buscar nichos. Si hay algo que hacer es comprar tierra en el segundo y tercer cordón del conurbano. El gran problema argentino hoy es el costo de la construcción. Hay que buscar nuevos métodos constructivos. Estado Unidos fue una burbuja, especialmente ciertos nichos, también en algunos países en Europa. Es más difícil invertir en inmuebles reales por eso es más fácil como lo hacen los inversores institucionales a través de fideicomisos inmobiliarios o REIT (Real Estate Investment Trust). Así uno puede pasar de Estados Unidos a Europa, de hospitales a hoteles. Es una excelente forma de entrar y salir del mercado fácilmente.

¿Cómo analizás los últimos años del mercado inmobiliario?

El gran conflicto en el tema inmobiliario y comodities es que tuvimos la tasa de interés en cero durante aproximadamente una década eso hizo que la gente al no recibir renta financiera busque valor en el segmento inmobiliario. Hay mucha gente que eran fabricantes o comerciantes y se dedicaron a ser desarrolladores. Entonces hoy tenés un sobrante muy grande que va a tardar años en absorberse. En los últimos 5 años, en donde nos comimos 57 millones de la reserva del Central, hubo puestos de trabajo que en ningún lugar del mundo pueden acceder a vivir solos y acá sí podían. Fue un momento de economía dulce. Para ellos se construyeron tantos departamentos de uno y dos ambientes.

Algunos especialistas dicen que este año en Argentina va a mejorar hotelería y oficinas ¿Qué pensás?

La economía argentina está en un tiempo de ajuste desde el gobierno hasta las empresas. En el caso de oficinas veo grandes empresas achicándose. Hemos visto caer precios de renta de oficinas de u$s32/m2 a 25 y 22. Yo te diría que es un proceso en donde todos los agentes económicos se están acomodando. La economía está en un proceso de desintoxicación. Yo creo que los precios van a tener que caer porque no hay mercado que los convalide.

¿Qué crees que va a pasar con los créditos hipotecarios?

Creo que aún no está dada la relación técnica salarios/créditos.

¿Dónde invertirías u$s100.000 en inmuebles?

En argentina sin dudas no. Si vos analizás los REITs en Estados Unidos están pagando 3.5 a 4%. Están obligados por ley a trasladar al inversor por lo menos el 90 % de las utilidades, es una máquina de repartir dividendos. Hay un we holding tax de 30% que lo podrías tomar a cuenta de ganancia en Argentina. Con lo cual estás teniendo una mejor inversión. En Europa y en Asia pasa lo mismo. Yo creo que hoy es inviable cualquier tipo de inversión acá.

¿Creés que los fondos comunes de inversión pueden funcionar?

Está el tema de la exención al impuesto a las ganancias. Pero también está el problema de un costo de construcción que es inviable y le sumás el cargo de administración del fondo de inversión se hace más inviable. Yo pagaría el impuesto especial, haría parking en otro tipo de inversión y esperaría a ver la performance de los fondos de energías renovables.

¿Qué pensás de Trump?

Nosotros pensábamos que quizás era una retórica de campaña pero ahora vemos que desde que asumió todo los días se pelea con alguien distinto. Es temerario. Eso produce una gran incertidumbre y en ese contexto los agentes económicos prefieren esperar, no producir, no invertir y eso produce una gran caída de la economía mundial.

¿En qué invertís vos?

Hoy el mercado financiero es la mejor alternativa. En Argentina hoy una LETE tiene colocación a 90-100 días y está pagando un 3% anual, seis veces lo que te paga el plazo fijo bancario y tiene la misma exención. Para que el inmueble le ganase habría que encontrar algo que te de ganancia de 5.16%. Mi cartera son bonos argentinos, bonos brasileros, certificados de depósitos de Estados Unidos y acciones que es donde yo veo valor.

¿Creés que en cinco años se va sanear el mercado?

Si el inmobiliario le sigue diciendo al que quiere vender que su propiedad vale un millón de dólares cuando podría valer 400.000 el tipo se va a quedar paralizado. No se va a reactivar el mercado. En Estados Unidos, el inmobiliario le dice esto vale 300.000, el cliente se enoja por una semana y después le dice: “bueno listo vendé” y la rueda vuelve a funcionar.

Fuente: Entrevista realizada en el programa Real Estate de FM Milenium.



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