Entrevista 1 febrero 2017

Análisis de coyuntura Mercado Inmobiliario Corporativo

“Los precios de las oficinas van a subir porque la vacancia está bajando”

Juan Pablo Gutierrez, especialista en mercado inmobiliario corporativo, analiza las posibilidades de crecimiento del negocio de oficinas en el 2017.

¿Cómo cambió el mercado de oficinas en los últimos años?

Venimos de un tiempo difícil porque las empresas no podían girar dividendos a sus casas matrices. Tampoco podían comprar dólares entonces su capital se desvalorizaba. Fue una situación nueva en la que las compañías empezaron a comprar metros de oficinas como reserva de valor para sus pesos.

¿Cómo analizás el 2016?

Yo creo que en pesos fue mejor. Los contratos de las grandes oficinas son en dólares. Antes los insumos estaban cotizados en dólar blue y los rentistas cobraban en dólar oficial. Era una brecha enorme. Con el libre mercado el dólar pasó a valer lo que valía el blue. Entonces en términos de pesos empezaron a ser más rentables.

¿Qué pasó con los precios?

En los últimos años los alquileres pasaron de los u$s32 a u$s25. Ahora esa tendencia se está dando vuelta. El último contrato del mejor edificio de Buenos Aires se cerró en u$s41 promedio en diciembre, el primer año se firmó en u$s38 y el último en u$s44. Por otro lado, los valores de asking price en Libertador en superficies grandes están entre 27 y 32 dólares. Eso históricamente nunca existió. Falta ver si el mercado lo convalida. Yo creo que los precios van a tender a subir porque la vacancia está bajando.

¿Por qué el mercado corporativo se está trasladando hacia la zona norte? ¿Qué valores se manejan?

Hace varios años que Buenos Aires está viviendo el fenómeno de toda gran ciudad: la descentralización. En el corredor de Libertador están compañías que buscan exposición. Son plantas que no superan los 1000 o 2000 m2 a valores de 30 a 32 u$s/m2. En el eje de Panamericana hay grandes superficies de 5000 m2 de 25 a 28 u$s/m2.

¿Se valoran los edificios sustentables?

Nosotros usamos las normas del US Building Council y en Argentina hay certificadores para corroborar las normas en la obra. Pero también hay que evangelizar sobre los proveedores. No depende solo del arquitecto y el desarrollador. En cuanto a la demanda, sobre todo las empresas extranjeras le prestan atención pero yo creo que en cinco años cada vez más empresas lo van a exigir y para eso hay que prepararse ahora.

¿Por qué invertir en oficinas hoy? ¿Dónde?

Primero porque vas a recibir una renta anual que es el doble que en vivienda. Es un mercado más estable porque los contratos son a tres años y la tasa de incumplimiento de pago es muy baja. Creo que si Argentina va a crecer al 2.5% cuando las economías desarrolladas están creciendo a la mitad, eso se tiene que reflejar en el mercado de oficinas. A esto se suma que la tasa de vacancia está en baja y los precios van a aumentar. Por todo eso creo que es el momento para entrar en oficinas. Como decíamos, la tendencia es la descentralización: Palermo, Belgrano, Nuñez, Vicente López y Olivos.



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