Entrevista 17 septiembre 2017

Desarrolladores Lanzamientos Mercado Inmobiliario

"Los desarrolladores estamos preparados para la explosión de la demanda"

Marcos Juejati, director de Northbaires, contó los detalles de OM Recoleta y América, un complejo residencial premium y de oficinas que construirán sobre un lote de 3.500 m2 ubicado en Callao y Marcelo T. de Alvear. También aportó su punto de vista del mercado, sus proyecciones y anunció que analizan desarrollar viviendas para la clase media.

Cuentan con terrenos y proyectos en lugares estratégicos. ¿Cómo hacen para buscar y conseguir esas tierras?

No hay una única forma, quienes nos dedicamos a esto y nos apasionamos por el desarrollo inmobiliario tenemos que tener en claro qué producto queremos hacer, para qué mercado y entonces cada vez que vamos por la calle vamos pensando, buscando, mirando y -a veces- encontramos. No es fácil, hay veces lleva muchísimo tiempo. Por ejemplo, para comprar el terreno del ex cine América (avenida Callao entre Santa Fe y Marcelo T. de Alvear), las charlas y negociaciones llevaron casi cuatro años hasta concretarla. Recién ahora pudimos lanzar este emprendimiento al mercado (bautizado como OM Recoleta y América).

El cine tenía 17 metros de frente sobre Callao. El propietario era la empresa Cencosud que también era dueña de una playa de estacionamiento que quedaba en la mitad de la cuadra, frente a la plaza Rodríguez Peña (sobre Marcelo T. de Alvear). A su vez, al lado de esa propiedad, adquirimos un local comercial que pertenecía al grupo Falabella. Entonces sobre Callao nos quedaron 24 metros de frente y sobre Marcelo T. de Alvear casi 27 metros. Cuando lo conformamos, el lote terminó siendo de casi 3.500 m2, ¡ es casi imposible conseguir algo así en esa zona!

Cuando comienzan el proceso de búsqueda de terrenos, ¿ya saben qué tipo de desarrollos realizarán en ellos?

A veces sí y otras se va armando en el camino. En este caso, lo que teníamos muy en claro era que sobre Marcelo T. de Alvear teníamos que hacer residencias porque la plaza que está enfrente parquizada y diseñada por Carlos Thays es una de LAS plazas de la Ciudad. Y sobre Callao construiremos un edificio de oficinas de planta libre y otro de unidades aptas profesional que compartirán la entrada pero tendrán núcleos diferentes. En el subsuelo se ingresará a los estacionamientos y es donde se unirán todos los usos.

¿Cuáles son los próximos proyectos?

Estamos lanzando OM Botánico, en Santa Fe y Araoz. El proyecto tiene un estilo moderno en una zona que está bastante consolidada. Es para un público joven que está buscando buen nivel y estilo de vida con buena calidad de ambientes y tamaños.

Además, en estos momentos trabajamos fuertemente con algunos grupos que están mirando a la Argentina porque están muy interesados en venir a invertir en el país, a partir de todos los cambios que el Gobierno está haciendo.

¿Es real que hay interés de inversores extranjeros?

Es real que están empezando a poner un pie en el país y que nos ven como un lugar privilegiado en el cual invertir en el mediano plazo. Estamos trabajando con un grupo desarrollador del exterior que es emblemático en las zonas donde ha entrado y que tiene su ojo puesto en la Argentina -principalmente en Buenos Aires- como el lugar para hacer un desembarco regional.

CONTEXTO

Su empresa está posicionada en el segmento premium, ¿cómo impacta la perspectiva de que haya mayor demanda de la clase media a partir de la reaparición de los créditos hipotecarios?

Las medidas que se están tomando son positivas y lo serán para todo el mercado pero, principalmente, para los que más necesidades tienen de adquirir sus viviendas y de agrandar sus espacios. Esto ayudará a todos. Nuestra empresa está viendo de ingresar en ese mercado y, de hecho, algunas tierras que tenemos se adaptan a este público. Son terrenos que teníamos preparados para desarrollar, incluso algunas con proyectos aprobados esperando que se dinamice la oferta de los créditos, con lo cual seguramente participaremos de esta movida que se viene ahora que es muy interesante y muy necesaria. El crédito hipotecario es el corazón del desarrollo inmobiliario.

¿Veían venir que esto iba a pasar?

Sí, en la Argentina el real estate se arma por ciclos y el objetivo fue llegar al inicio de un nuevo ciclo con buenas tierras. Eso fue lo que nos permitió tomar estos terrenos y estar en la posición actual.

¿Creen que la oferta de créditos será sostenida? ¿Habrá explosión real si la coyuntura lo permite?

Las cosas se están haciendo bien. Las instituciones financieras oficiales están queriendo colocar gran masa de dinero en estos créditos, apuntalarlos y realmente vemos que si la cosa sigue en esta dirección será muy positivo y seguramente se armará un momento muy bueno para el real estate y, particularmente, para la clase media y media baja que les resulta muy difícil acceder a las propiedades. En los próximos dos años todo estará mucho más claro.

En las últimas subastas de terrenos que hizo la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE), se pagaron valores importantes que dan incidencias elevadas. ¿Cómo se hace después para bajarlas?

Buenos Aires es una gran ciudad a nivel global y cuando se compara el valor del metro cuadrado con el de las otras ciudades de la región, que por ahí no son tan importantes o relevantes como la nuestra, el precio quedó un poco relegado. Por otro lado, no hay suficientes predios de calidad y, cuando uno los encuentra, tiene que buscar hacer mejores metros más que cantidad.

Hay emprendimientos puntuales en CABA que están consolidando valores de un producto que hace años que no existía. En el segmento súper premium hay emprendimientos que no salieron al mercado pero se armaron y se están comercializando por arriba de los u$s 6.000 por metro cuadrado. Son proyectos ubicados en los lugares donde la gente busca vivir entonces si uno consigue un predio con esa característica, el mercado lo convalidará porque no hay mucho en oferta.

El consumidor premium es muy exigente y sabe bien lo que quiere, dónde quiere vivir, lo que desea que le presenten y cómo. ¿Cómo se fueron preparando para responder a esa demanda?

El consumidor e inversor exigente ha tenido la posibilidad de viajar y de conocer las tendencias mundiales. Pero, durante los últimos años en Argentina quedamos un poco rezagados respecto al resto del mundo. Por ejemplo, hubo desarrollos de nuevos materiales que no llegaron al país y esto es algo fundamental en cualquier desarrollo porque hay avances tecnológicos en forma permanente. Ahora hay un ímpetu de que algo cambiará, vendrán nuevos materiales naturales, sintéticos e industriales que permitirán tener un producto de mejor calidad.

La industria local en algunas cosas es muy buena por lo que no conviene mirar hacia otros mercados, en otras cosas se tendrá que adaptar y hay otros productos que no estaremos preparados para desarrollar acá. Tenemos que ser muy buenos haciendo lo que sabemos y también en abrir la puerta para que vengan productos que nos permitan lograr una mejor calidad.

¿La industria está preparada para responder a una explosión de la demanda o puede haber problemas?

Los desarrolladores estamos preparados porque siempre nos tuvimos que arreglar con menos cosas de las que hacían falta y con cambios de reglas de juego permanentemente. Nos adaptamos a estas situaciones porque es un sector dinámico, que apuesta, toma riesgos e invierte, sobre todo cuando se vislumbra que puede haber un buen momento. La clave está en qué pasará con el resto de los sectores que hacen falta para llevar adelante los emprendimientos. Soy optimista, creo que todo andará bien pero no será sin dificultades que sortear en el camino. Históricamente cuando hubo estos momentos de crecimiento rápido en el país hay problemas con los materiales, en conseguir mano de obra y eso termina con el encarecimiento de los productos.

¿Qué falta que el Gobierno implemente para favorecer el desarrollo?

Uno de los puntos fundamentales que les hemos dicho que hay trabajar es el de la velocidad y capacidad para aprobar los proyectos porque si hacer todos esos trámites lleva un año (como sucede actualmente), habrá un 25% más de costo financiero del dinero que debe invertirse en el proyecto y ¡es un montón! El Gobierno creo que escuchó, entendió y alguna medida tomará en esa dirección para poder agilizar los procesos.

¿Qué opina sobre la intención de modificar el código de planeamiento urbano de la Ciudad?

Lo veo bien, pensar en un cambio de código era necesario. Esto le hace bien a la Ciudad porque se necesita estar en línea con lo que está pasando a nivel global, corregir algunas cosas que se venían haciendo mal y apuntar a que lo que se haga de acá en adelante sea mejor pensando en la gran cantidad de habitantes y la diversidad que tiene esta ciudad.

Será difícil que tengamos un nuevo código con el cual todos estemos conformes. No es fácil pero siempre apoyaremos el ir para adelante. Este nuevo código tiene una visión morfológica de la ciudad que -bien entendida y aplicada- vendrá a corregir un montón de situaciones, aunque no sabemos cómo será la versión final que el Gobierno presente y qué termine saliendo de la Legislatura. Muchas veces las intenciones son buenas y finalmente se aprueba algo que no resulta tan bueno. La ciudad de Buenos Aires es muy grande, muy diversa y tenemos dificultades enormes de origen pero creo que tendremos algo mucho mejor que lo que hoy existe. El resultado final habrá que esperarlo.

 

Fuente: Resumen de la entrevista realizada en el programa Real Estate de FM Milenium.

 



Te puede interesar