Entrevista 9 enero 2018

Créditos Créditos hipotecarios Desarrolladores Bancos Mercado Inmobiliario Real Estate

"Los desarrolladores deben adaptar su modelo de negocios"

Mariel Manzano, ejecutiva del área de Créditos Intermedios de Banco Itaú, explicó las características de sus préstamos para desarrolladores inmobiliarios y para los compradores finales. Además se animó a proyectar el panorama económico de este año.

¿Cómo son las líneas de crédito intermedio para desarrolladores que ofrece Banco Itaú?

Los créditos a los desarrolladores los vamos a mirar como Project Finance. Se pueden dar líneas durante la etapa de construcción por avance de obras que pueden ser -dependiendo del caso- de entre 12 y 36 meses con amortización al final o durante un año más en la medida que se produzca el final de la comercialización de esas unidades. Esos préstamos van a tener solamente pago de intereses durante la construcción y la amortización se produce al final con los saldos de precio que deben pagar los individuos que quieran acceder a esa vivienda.

¿Qué porcentaje de los emprendimientos financian?

Financiamos un 80% del costo directo de obra sin impuestos. El desarrollador tiene que aportar la tierra y contar con un determinado número de preventa, equivalente a la parte que el Banco no financia de manera tal de estar todos alineados, que la obra se lleve a cabo en los plazos previstos y que luego se puedan hacer las entregas a los individuos (compradores). La tierra tiene que ser adquirida con equity del desarrollador y queda hipotecada durante la vida del préstamo.

Si bien la gente ahora puede tener acceso al crédito no solamente con escritura (mediante boletos con posesión, autorizado por normativa del Banco Central a mediados de 2017), los que deseen acceder a una propiedad en desarrollo se los podrá financiar a 30 años, también a través de boleto con posesión.

¿Cómo se articulará el crédito al desarrollador con el del usuario final?

Durante el período de construcción, las personas pagarán la cuota al desarrollador de acuerdo al cronograma comercial que éste determine y nosotros las podemos precalificar desde el momento que estén tomando la decisión de invertir. En la medida que cumplan durante el período de construcción, el desarrollador entregará el boleto y con él se accede a un préstamos por hasta el 75% del valor de la propiedad.

Además, a diferencia de otros bancos, ofrecemos el beneficio de que desde el momento en que el individuo accede a nuestro préstamo tendrá un período en el cual pagará solamente intereses durante 90 días de manera tal de facilitarle los gastos que siempre tiene cualquier mudanza.

¿Cuál es la tasa para el consumidor final?

El mercado ha cambiado bastante en los últimos meses producto de la suba de tasas en el mercado financiero en general. Si bien la tasa de referencia actual del Banco va desde 4.5% a 6.5%, la que tendrán será la tasa en base a UVA que haya en el momento en que el individuo acceda al préstamo que, en el mejor de los casos, será dentro de un año (cuando el desarrollador haya finalizado la obra).

¿Cómo es la respuesta que han recibido de desarrolladores?

El banco tomó la decisión de impulsar esta área a mediados de este año pero a raíz de los vínculos que ya tiene el banco establecidos con distintos desarrolladores tenemos una demanda genuina importante. Hay préstamos en etapa de instrumentación y muchos en etapa de aprobación.

¿Cómo es el proceso de aprobación?

Tenemos una serie de requisitos que, una vez que el desarrollador los completa, se pasa a un proceso de aprobación y de dictámenes técnicos de los proyectos. En la medida que se cumpla con todo, a los 30 días podría estar el préstamo aprobado.

PROYECCIONES

Desde su mirada profesional como economista, ¿cómo prevé que estará la Economía durante 2018?

Hubo una expansión muy fuerte de los créditos hipotecarios de todos los bancos y para los desarrolladores ésta es una herramienta nueva por lo que deben adaptar su modelo de negocios. Esto va a generar un boom de créditos para la construcción y desarrollos inmobiliarios de todo tipo, básicamente viviendas, oficinas y centros comerciales lo cual dinamizará toda la Economía. Además, el Gobierno tiene un plan muy agresivo de inversión en Infraestructura mediante las iniciativas Público-Privadas y hay previstas varias licitaciones para 2018 que dinamizarán mucho el mercado, con el derrame consecuente que eso genera en otros rubros.

Hoy el desafío es poder controlar la inflación, lograr que eso se acerque cuanto antes a un dígito porque también impactará en el mercado de la securitización de todos esos boletos y créditos que estén en el mercado. Es fundamental que salga la ley de mercado de capitales y todas las leyes que se debaten en el Congreso porque eso permitirá tener una visión y una perspectiva más clara de hacia dónde va la Economía para que se dinamicen otras inversiones que están a la espera de esto.

¿Es optimista para 2018?

Sí, creo que será un buen año. Además, al no ser un año electoral, habrá mucho más dinamismo en la Economía. Las perspectivas son buenas aunque todos tenemos que aportar para que eso suceda. Esperemos que todos se animen a invertir para ayudar a que se cubran todos los déficits que tenemos, sobre todo los habitacionales que repercuten en una base muy grande de la población.

Fuente: Resumen de la entrevista realizada en el programa Real Estate de FM Milenium. 



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