Comunidad Real Estate - "Las torres no se prohíben, se localizarán en lugares muy estudiados y puntuales"

Entrevista 26 junio 2018

Nuevo Código de Edificación Código Urbanístico Arquitectura Construcción Real Estate Planeamiento Urbano

"Las torres no se prohíben, se localizarán en lugares muy estudiados y puntuales"

El arquitecto Rodrigo Cruz, subsecretario de Registros, Interpretación y Catastro del Gobierno porteño, contó los cambios que se vienen en el nuevo Código de Edificación para la Ciudad. Durante un cruce con el tesorero de la AEV, se metió en la polémica por el proyecto de Código de Planeamiento Urbano.

¿Cuáles serán los puntos principales que se modificarán con el nuevo Código de Edificación?

Vamos a cambiar un código que es muy antiguo -de la década del '40- y que fue pensado para otro tipo de ciudad, de familia y otra forma de vivir la Ciudad. Estamos ajustándolo a una alternativa que permita incorporar nuevas tecnologías, adaptar la construcción a los tiempos modernos en forma mucho más dinámica, cambiando la forma en que se incorporan esas tecnologías para poder lograr construcciones de mayor calidad y más sustentables pero siempre preocupados de que esto no impacte en los costos de las construcciones. Para ello dejarían de ser obligatorios algunos requerimientos de los edificios, producto del cambio tecnológico y de la forma en que operan los edificios, que actualmente es muy distinta. Por ejemplo, la vivienda del portero (encargado) del edificio no debiera ser obligatoria y las salas de máquinas enormes que tenían los ascensores u otros elementos no son tan necesarios. Con eso se bajan costos y los edificios funcionan mejor. 

¿Cómo proponen agilizar los trámites?

Eso es algo muy importante a mejorar. La idea es clasificar los permisos de acuerdo a su complejidad porque no puede ser que se le pida lo mismo a una vivienda o a un local comercial que lo que se le exige a un edificio de 10.000 m2. Es bastante irracional, una herencia que tenemos de aquella época y que tenemos que mejorar.

¿Qué se hizo hasta el momento?

Venimos haciendo un trabajo muy intenso en la reingeniería de trámites. Pasamos a todos ellos a nuestra plataforma y digitalizamos más de 150.000 expedientes. Hoy tenemos todo digitalizado, estamos produciendo un cambio muy importante en todo lo que es la tramitación pero esto requiere además de un cambio normativo que acompañe para terminar con el viejo plano de papel y pasar a una tecnología mucho más moderna.

DEBATE CALIENTE

Los planteos del Código de Edificación están alineados con el pensamiento de los desarrolladores. Pero sobre las especificaciones de altura que propone el proyecto del nuevo Código de Planeamiento para los barrios de la Ciudad de Buenos Aires, los empresarios están totalmente en contra. Gustavo Ortolá, tesorero de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), presente en esta entrevista, se lamenta por no haber sido considerada la posición del sector.

Tanto el Código de Edificación como el Urbanístico son leyes fundamentales de la Ciudad, sobre todo para el área de la Construcción. Pero, también hacen a la vida de los vecinos. Por ello durante los últimos dos años se hizo revisión y construcción del proyecto tanto con los vecinos como con las instituciones. No obstante, esto es un proceso, no termina acá. El proyecto está ingresando a la Legislatura y llevará un tiempo de debate. Hay gente que se va incorporando y eso es sano, tiene que ser un proceso muy participativo y tenemos las garantías absolutas de que todos serán escuchados. En ese sentido no tendría que haber preocupación.

Respecto a la duda de si se podrá construir en altura o no, lo que nos desvela es la idiosincrasia de los barrios porque es algo en lo que venimos trabajando desde hace muchos años en la Ciudad. Es decir, se discutió el plan urbano, el modelo y calidad de ciudad, los planes estratégicos, el hábitat y la constitución física de los edificios que de alguna manera definen la característica de conformación del espacio público y de cómo se desarrolla toda la matriz de movilidad...

Ortolá: Eso lo compartimos absolutamente pero Buenos Aires siempre es vista como una ciudad con aroma europeo y carácter latinoamericano. Es una ciudad heterogénea donde la verticalidad es una característica que prevalece y le da valor. ¡Es una lástima perderlo! Por otro lado, hay barrios que están muy relegados y se merecen mayor desarrollo, por supuesto que considerando la integración, (sumar) los usos mixtos y la peatonalidad. Pero estos días pasó que amigos e inversores del exterior con los que estamos mirando terrenos en el sur de Buenos Aires, ahora me preguntan qué sucederá con todo esto y no tengo respuesta. Necesitamos reglas de juego claras.

Quiero transmitir absoluta tranquilidad. Lo que estamos trabajando es para el desarrollo de la Ciudad en toda su amplitud, sobre todo en la zona sur. El código tiene plena conciencia de la necesidad de desarrollar las áreas postergadas. Por supuesto hay múltiples miradas que tienen que ver sobre todo con los edificios de perímetro libre en altura porque básicamente queremos evitar las grandes disrupciones que se producen en ciertos barrios cuando sorpresivamente aparece una torre cuando nadie la esperaba. Tal vez es otro el resultado al juntar varios terrenos.

No decimos que no se pueda construir. En realidad, todo lo contrario, estamos construyendo bastante en la Ciudad pero siempre de una manera armónica con lo que ya existe. El caso del Distrito Tecnológico en Barracas es un ejemplo muy fuerte. Estamos muy orientados a que se construya en aquellos lugares que está reglado pero siempre cuidando la morfología. Preferimos una torre acostada que genere una vida distinta en el espacio público, que abra locales en las veredas y pongan mesitas por toda la ciudad. Apuntamos a que ese modelo que tenemos muy consolidado en zonas céntricas o Palermo se reproduzca también en otros barrios.

Ortolá: Ese modelo es inviable desde el desarrollo inmobiliario porque con el esquema de los edificios acostados, los costos e incidencias del suelo hacen que nunca podamos hacerlo. Desde el punto de vista de lo ideal es fantástico pero desde lo práctico no lo es.

No coincido con que no se pueda hacer buena arquitectura en ocho, diez o 12 pisos de altura. La prohibición de hacer una torre para completar la manzana en el denominado Palacio Bellini (en la calle República Árabe Siria al 3000), resultó un excelente ejemplo de cómo se puede hacer ciudad; también el Corredor Donado Holmberg lo es de buena arquitectura. Esos son ejemplos de código morfológico como el que estamos planteando ahora y lo hemos verificado además en la Villa Olímpica. Ya estuvimos probando.

Las torres no se prohíben, se localizarán en lugares muy estudiados y puntuales. Obviamente Puerto Madero sigue desarrollando sus torres y hay otros lugares específicos con leyes particulares que ya hemos lanzado en algunos casos -como Catalinas Norte y Sur- donde entendemos que tiene y debe haber torres. No estamos en contra de esa tipología en sí misma, como algo que no debe existir en la Ciudad. Pero debe ser muy localizada y sobre todo que no arruine una morfología que ya es constitutiva de los barrios.

Es una decisión obviamente muy madurada y trabajada en todo el equipo y hubo mucho intercambio con profesionales. Por supuesto, sigue en discusión. Ofrecemos una propuesta y como referencia de esto estamos tomando una medida preventiva (suspender por seis meses los permisos de construcción de edificios de más de 12 pisos de altura)  para que no haya una corrida especulativa en el registro de torres porque después se producen efectos que no tienen marcha atrás. Lo estamos estudiando. Se filtró un texto que no es el que corresponde, estamos buscando una medida para que no se registren cosas que después no se podrán hacer y evitar posibles interpretaciones.

Queremos que se siga construyendo bien en la Ciudad pero necesitamos actualizar la normativa para que nadie salga perjudicado y sea todo un desarrollo win win para vecinos, desarrolladores, toda la Economía y para el trabajo que se genera en el sector de la construcción, que es muy bueno.

 

Fuente: Resumen de la entrevista realizada en el programa Real Estate de FM Milenium.

 



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