Entrevista 6 julio 2018

Panorama inmobiliario Real Estate Financiación Créditos hipotecarios Dólar Construcción Análisis de coyuntura

"Las decisiones de inversión se toman con mucha precaución y responsabilidad"

El nuevo presidente de la Cámara de Empresarios de Desarrolladores Urbanos (CEDU), Damián Tabakman, plantea las nuevas prioridades del sector y de la entidad ante el cambio de las variables del mercado. Destaca la oportunidad que representa la suba del dólar para bajar el costo de construcción medido en dólares.

Su nombramiento al frente de la CEDU se produce en un marco del país complejo, ¿cómo impacta la coyuntura en las empresas socias de esta Cámara?

Este cambio de autoridades nos agarra en un momento de la Argentina muy complicado, que pone una agenda muy sensible arriba de la mesa. La CEDU agrupa a unos 30 desarrolladores inmobiliarios de mucho porte. Son empresas muy grandes y con inversiones muy importantes realizadas en el país por lo que tienen menos capacidad para convertirse en desarrolladores oportunistas. Dado ello, ante una situación como la actual, la primera reacción inevitable es mirar puertas adentro para tratar de entender cómo pararse.

Desde ese punto de vista, ¿cuáles son las cuestiones que aportará esta Cámara al sector?

Con las tasas de interés actuales, buena parte de la agenda que hasta hace un par de meses mirábamos como prioritaria (el financiamiento al sector con los créditos hipotecarios, el financiamiento intermedio bancario de los proyectos inmobiliarios con la potencial securitización de hipotecas e incluso el mercado de capitales), queda esencialmente en stand by. Esto sucede no solamente porque los inversores y los bancos a la hora de prestar encuentran que con las tasas actuales se vuelve muy difícil generar préstamos accesibles para la gente, sino también porque para la propia gente se vuelve también complicado -y en muchos casos inaccesibles- endeudarse con esta incertidumbre.

Si bien este tipo de cuestiones siguen estando presentes en el plan de acción de la CEDU, de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV, de la cual también Tabakman es miembro) y de todo el sector en su conjunto, hoy son preocupaciones de naturaleza mediata, no inmediata. Ojalá en el mediano plazo puedan nuevamente empezar a dar sus frutos algunos avances importantes que se hicieron, como las cuestiones vinculadas al mercado de capitales o a los préstamos hipotecarios UVA.

También con otros ejes de nuestra agenda a mediano plazo (como los vinculados con la tecnología y los aspectos impositivos) que siempre son una enorme preocupación, se empieza a tomar conciencia de que parece hasta desubicado plantearlos ante una determinación tan fuerte gubernamental de reducir el déficit fiscal.

¿Cómo repercute la suba del dólar en la ecuación del negocio?

A la hora de tomar decisiones de inversión, empezamos a mirar con mucha atención la evolución de las variables más estructurales de nuestra actividad como, por ejemplo, la evolución del dólar y cómo puede generar esto una situación potencialmente atractiva para nuestra actividad, tal como el abaratamiento medido en dólares del costo de construcción. Esto puede terminar siendo quizá un driver que motorice la inversión, ya no porque hagamos mucha sintonía fina interna ni porque se mejore la tecnología, la productividad o una cantidad gigantesca de asignaturas pendientes que el sector tiene sino simplemente porque el dólar ha subido y quizá siga aumentando, ¡Vaya uno a saber cómo terminará comportándose esta variable en los días por venir!

Mientras tanto, las decisiones de inversión se toman con mucha precaución y responsabilidad, sobre todo sucede con quienes poseen un flujo de negocios en marcha importante que entonces tienen mucho en juego.

¿Prevé que bajarán entonces los precios de las propiedades?

Por la dinámica que tiene el mercado inmobiliario en Argentina este tipo de activos son muy inflexibles a la baja, es difícil motorizar cuestiones que hagan que las propiedades caigan. La Argentina ha generado un embrionario y muy pequeño mercado hipotecario de gente que tendrá más o menos dificultades para pagar la cuota pero no es demasiado significativo con lo cual no veo ninguna cuestión que augure una reducción de precios, sobre todo en el mundo de los usados.

Distinto es lo que viene en el universo de los proyectos en pozo, que finalmente tienen algún impacto también sobre los usados. Ante la caída en el costo de construcción medido en dólares, habrá mayor margen potencial para los desarrolladores que -como actualmente tienen serias dificultades para vender a raíz de la recesión, la crisis y las dificultades que estamos viendo- pueden hacer caer el precio de las propiedades en obra. Y, a su vez, ello terminaría arrastrándose al mundo de los usados que se verá enfriado por una menor demanda como consecuencia del congelamiento de los préstamos hipotecarios que hasta hace dos meses recalentaron ese nicho del mercado por la fuerte demanda que había de préstamos hipotecarios de la clase media. Esto también hará que los valores empiecen a acomodarse pero sobre una realidad estructural de mucha inflexibilidad a la baja.

¿Está en los planes unir fuerzas de la CEDU con la AEV?

Trabajar codo a codo entre ambas instituciones y también con otras del sector está claramente en la agenda. Con la AEV hay extrema afinidad y es una prioridad coordinar acciones y trabajar en conjunto. Si algún día esto termina siendo una sola entidad representativa del sector o no, es todavía un poco prematuro decirlo. Pero la voluntad de que haya una posición uniforme del mundo de los desarrolladores de cara al resto de los actores del sector y también al Gobierno y a la población en su conjunto es parte de nuestra agenda.

 

Fuente: Resumen de la entrevista realizada en el programa Real Estate de FM Milenium 



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