Comunidad Real Estate - “La ciudad necesita reinventarse”

Entrevista 1 octubre 2018

Terrenos nuevo codigo LCNI

“La ciudad necesita reinventarse”

El CEO de la desarrolladora CMNV - Comunidad de Inversión, Leonardo Rodriguez Nader, nos brinda una mirada sobre la realidad de los terrenos, claves para el desarrollo urbano.

1. ¿Cómo es su mirada sobre la situación de oferta-demanda de terrenos en la Ciudad de Buenos Aires, el Gran Buenos Aires y el interior del país? ¿Nota actividad actualmente en compraventa de terrenos?

El mercado este complejo, dinámico y cambiante. La actividad en la compra/venta de tierra es muy limitada y mucho tiene que ver con el mercado especulativo en el que nos encontramos. Las incidencias de tierra en sus valores más altos. Cada vez que nos toca analizar oportunidades nuevas con variables realistas que se usan en todos los mercados del mundo, los números no dan. Frente a este escenario, el gran desafío que tenemos es crear nuevas zonas.
En CMNV tuvimos la visión de comenzar a construir en una zona donde pocos veían el potencial y hoy la realidad nos muestra que no nos equivocamos. 
Nuestro proyecto Astillero Catalinas Sur, es emblemático y pionero en el nuevo bajo porteño dentro del Distrito de las Artes.

2. ¿Están posicionándose en tierras?

El impulso en obras de infraestructura que se están concretando nos hace creer que Buenos Aires de a poco va a ir cambiando su mirada. La obra del Metrobus del Bajo que conecta el centro con San Telmo, La Boca y Barracas; el Paseo del Bajo, la creación de espacios culturales como la Usina son buenos síntomas e una mejor intención de trasladar polos de interés y generar conectividad para que la zona se desarrolle luego. Estudiamos siempre esos indicadores para luego decidir dónde y por qué.
Sin dudas el plan de la empresa cambio ante la coyuntura. Decidimos concentrarnos en proyectos acotados de corto y mediano plazo y relegar los de largo hasta que el panorama se aclare o las incidencias bajen. El costo pretendido de la tierra en dólares está muy lejos de la realidad del negocio. Además, estamos mirando oportunidades fuera del continente.

3. ¿Cómo están cerrando las operaciones de compra de tierra? ¿Pesos, dólares, canje por metros cuadrados m2? 

La última que cerramos fue en dólares, pero sin dudas el componente más interesante para las partes es el canje porque es el más real en cuanto a los vaivenes del mercado.

4. ¿Cómo ve el panorama de precios de la tierra actualmente? ¿Validan los precios que se piden?

Los dueños de tierra están mirando un mercado irreal. Es ilógico que la incidencia de tierra en BA tenga valores similares a ciudades como Madrid. Sobretodo cuando luego es muy difícil validar precios de venta de ciudades europeas.

5. ¿Cómo prevé que será la tendencia en oferta, demanda y precios de terrenos durante este año y el próximo?

Hay un tema fundamental a resolver que tiene que ver con el posible Nuevo Código de Planeamiento, esto genera aún mayor especulación en el mercado y de hecho obliga a las partes a analizar un proyecto desdoblándolo en dos escenarios con la complejidad que ello implica.

6. ¿Influye en Uds. la expectativa por el proyecto del Nuevo Código de Planeamiento Urbano que está en estudio en la Legislatura porteña respecto a este mercado?

Nuestra ciudad necesita reinventarse, modernizarse, pensar en nuevas tecnologías, crecer hacia las zonas “abandonadas” históricamente, crear espacios verdes y mirar para arriba también.

No hay necesidad de seguir densificando Palermo, Puerto Madero o Barrio Norte. Hay que seguir atendiendo y generando condiciones para que se prosperen barrios como La Boca, Barracas, Pompeya, Mataderos, Villa Lugano, etc.

El problema de Buenos Aires no son las torres, es la falta de espacios verdes y públicos accesibles y usables. Y es imperiosa la creación de Distritos con beneficios impositivos que fomenten el desarrollo urbano.
Hoy el mercado está pensando en dos códigos y esa lógica no se puede extender por mucho tiempo porque es otro factor especulativo sumado a la macro.



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