Comunidad Real Estate - "Existe un nuevo mercado que hay que desarrollar"

Entrevista 26 junio 2018

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"Existe un nuevo mercado que hay que desarrollar"

Daniel Chain, ex secretario de Obras Públicas de la Nación durante la actual gestión presidencial, ex ministro de Desarrollo Urbano de la Ciudad de Buenos Aires y actual miembro de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), aportó su mirada de la política, de la coyuntura económica y del potencial del real estate.

Pasó más de un año desde que dejó la función pública, ¿cómo está? ¿Se siente más tranquilo?

Sí, la función pública se hace con todo el amor y el profesionalismo pero, tomada en serio, es una picadora de carne. En una ciudad o en un país como el nuestro, a quienes nos interesa hacer bien la función, no nos alcanza toda la vida porque hay tantas cosas por hacer que nunca descansás ni terminás. Y hay una cierta edad en la que uno debería parar.

Aunque también uno puede aportar desde el sector privado, todavía somos pocos los argentinos que nos damos cuenta de la importancia relativa que tiene resolver la problemática de los que viven en nuestra sociedad. Siempre estamos esperando la resolución desde un lugar mágico, desde arriba, y en realidad los cambios los hace el conjunto de la comunidad, no alguien que gobierna.

Y cuando ve lo que sucede actualmente con la economía, ¿qué reflexión le merece?

Siempre soy optimista entonces situaciones como ésta, de la coyuntura, me parecen eso: una coyuntura. El tema está en verla dentro de un todo, con una mirada más estratégica.

Yo tengo mi estudio de Arquitectura y hago economía urbana. En el campo y en el del real estate hay cosas que son trascendentes porque suceden baches como el que tenemos ahora -dado que la situación actual no la considero una crisis, comparada con lo que vivimos hace 10 años aproximadamente- pero se da en el medio de una circunstancia donde modificamos el sistema de real estate, el trabajo del desarrollista inmobiliario o del arquitecto cambió. Pero, ¿terminó de cambiar? No.

PROYECCIONES

¿Continuará la denominada "revolución de la hipoteca"?

Esto va a seguir porque ahora entró al sistema la posibilidad de adquirir vivienda para un conjunto social gigantesco que no estaba (comprendido). Además de que esto signifique que esa gente puede tener vivienda, hay posibilidades para una actividad económica gigantesca, con generación de empleos, en la perspectiva del mediano y largo plazo.

Para completar, se incorporó la Ley de Mercado de Capitales (rebautizada como Ley de Financiamiento Productivo) que es extraordinaria para el sector. Pero, se empiezan a notar que hay otras falencias porque todavía no nos dio el tiempo, como definir cuál es el producto para este nuevo mercado que determinará la producción de los próximos años. Eso no se podrá definir rápido pero vamos a tener que trabajar mucho para hacerlo.

Otro de los puntos tiene que ver con la  geografía. El año pasado se hablaba de los puntos calientes del mercado y yo decía las zonas calientes son las que eran ya que las actuales son distintas porque el mercado cambió pero todavía no se profundizó suficientemente.

Además, los actores del mercado van a cambiar. Ya lo estoy viendo en mi estudio. Gente que invertía en otros mercados y que ahora empiezan a mirar este mercado y antes ni siquiera lo pensaban.

¿Falta tiempo?

Cuando uno mira la cantidad de modificaciones relativas, los tiempos todavía no han sido suficientes para entender la envergadura de este nuevo mercado. Dentro de la situación, me gusta más mirar la película que la foto del momento. Se vive la coyuntura pero en realidad los proyectos tienen un tiempo mucho más largo. Es más, no se pararon las ventas de lo que no tiene condición de ser hipotecado (inmuebles con boleto), yo estoy viendo movimiento aunque no es tan importante como el de hace tres meses.

Si todos miráramos  esta situación desde una perspectiva mayor, tendríamos menos crisis porque dicen que la economía es un estado de ánimo. Hay que mirar cuál es la película completa y cuáles son los escenarios de éxito posibles. Trato de surfear sobre ello.

¿Cómo es el mercado que se viene?

Es un mercado mayor y distinto, si salimos a otros lugares de la Ciudad de Buenos Aires ampliada, dejamos las zonas calientes y la producción es masiva, además de conformar una economía de producción, de tecnologías distintas para el desarrollo, con un giro del capital más rápido. Obviamente que el valor de la propiedad no será el mismo que estábamos teniendo pero habíamos llegado a valores muy altos en zonas calientes con ese tipo de mercado. Ahora tenemos otro (mercado), que no tiene nada que ver. Habrá menos inquilinos y más propietarios.

Es lo que quería el Gobierno...

Sí, pero independientemente de eso, es lo que quiere la gente. Esto no es el problema del Gobierno y ni siquiera del conjunto de los gobiernos que conforman el Ejecutivo, el Legislativo, la oposición. Es de la comunidad. El punto es que, cuando vemos una concepción facilista de las cosas porque se está en la contraparte política, lo único que se hace es ir para atrás. Creo que lo más importante es que existe un nuevo mercado que hay que desarrollar.

El economista Fausto Spotorno es fantástico, dijo que habrá mayor producción de viviendas pero que cada unidad valdrá menos en forma relativa. Eso es lo que tenemos que hacer. Hay que buscar la manera de que así sea porque sino solamente estamos discutiendo cómo resolvemos una parte del problema, por ejemplo el financiero pero después viene el problema impositivo y el productivo. Cuando todo eso se pone en caja, repercute también en un valor menor del metro cuadrado para poder acceder a una propiedad.

PLANIFICAR

¿Cómo es su mirada sobre el nuevo Código de Planeamiento que se discute en la Ciudad de Buenos Aires?

Nuestro actual Presidente de la República está preocupado en el espacio urbano público de todas las ciudades de la Argentina porque es el lugar donde vivimos y el lugar de la democracia, es el espacio donde me junto con los demás que son los distintos. Éste, además, tiene que estar en la escala de las personas pero eso no impide tener distintas morfologías.

El funcionario público sufre -si tiene sensibilidad- cuando los pobladores de un área o un barrio dicen que no quieren una torre al lado de su casa y eso mezclado con un Código puede traer aparejado situaciones de exageración.

El Código Urbanístico juega a una ciudad densa pero con una morfología que impida los cambios bruscos de altura y de movimientos que finalmente no son los apropiados para una ciudad que esté más armonizada. El hecho de definir  lugares para una morfología u otra me parece correcto.

Ahora -como arquitecto- sería un pensamiento absurdo pensar que en el siglo pasado no podrían haber hecho el Palacio Barolo o la torre que diseñó Pelli (César) en Catalinas Norte que me encanta. Y si pudiese viajar 50 años para atrás en el tiempo estaría en desacuerdo con tirar abajo las casonas de Belgrano para hacer torres pero eso ya sucedió y si hoy queda un terreno con espacio guarda autos en una manzana y se tirara abajo para construir otra torre allí que ya está lleno de edificios, me parecería bien.

El Código perfecto no lo tendremos jamás. Hay que ir viendo cómo va evolucionando. Sobre todo ver las áreas que rodean a la Ciudad -primero y segundo cordón en especial-, que serán sin dudas de una enorme productividad en los próximos años. Son áreas rurales que hay que evitar que se transformen en más áreas urbanas porque no podemos seguir pisando sin terminar de densificar lo que ya pisamos.

¿Cuál sería su mensaje a modo de conclusión?

Hay un nuevo mercado, enorme y gigantesco para los argentinos -independientemente de este vaivén que se está dando- que todavía no accedieron a la vivienda. Este segmento que se integra al mercado va a generar una enorme posibilidad de producción que tenemos que trabajar en toda la línea de agregado de valor para que pueda dar una respuesta a ese mercado así que tendremos mucho para estudiar y trabajar.

 

Fuente: Resumen de la entrevista realizada en el programa Real Estate de FM Milenium.

 

 



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