Entrevista 18 abril 2018

Economía Mercado Inmobiliario Real Estate Créditos hipotecarios

"Endeudarse a largo plazo hace ruido"

El economista Pablo Lara, socio gerente de la consultora de negocios Estrateco, criticó la política de gradualismo implementada por el Gobierno y reclama mayor ajuste fiscal. Sobre el mercado inmobiliario, reconoció que subió el nivel de actividad pero señaló que no hay crecimiento consolidado dado que aún no se superan los niveles previos a la recesión de 2016.

¿Cómo ve el panorama macroeconómico de la Argentina? ¿Hay que preocuparse?

Hay que estar atentos. La economía funciona, hay buen nivel de actividad sectorial pero hay un montón de señales amarillas que preocupan cuando uno mira hacia adelante.

¿Cuáles son esas señales de alerta?

El principal problema es el desequilibrio fiscal del Gobierno nacional y de los provinciales. Debería generar preocupación porque el déficit es demasiado grande y difícil de sostener en forma indefinida. Ahí está la base del problema y después eso se refleja en el desequilibrio en el mercado cambiario, en los precios, en que cuesta tener competitividad en términos internacionales, el creciente déficit de cuenta corriente en la balanza de pagos... Estas son todas consecuencias del problema original. Si esto no se puede corregir de una manera diferente a la que se está haciendo, las señales amarillas permanecerán porque no es financiable.

El contexto internacional que permitió llegar este tamaño de sector público entre 2004 y 2014, desapareció y no existe más. La consecuencia es que nos quedamos con una estructura de gastos muy grande y estamos en una transición en la que a algunos nos gustaría que se avance más rápido sobre las correcciones y los desequilibrios. Para otros hay que ir más despacio.

Pero, ¿se puede ir más rápido? ¿Con qué consecuencias?

Por supuesto que sí. Las alertas amarillas que tenemos hoy son consecuencia de la estrategia de ir muy despacio y de que no se visualice un cambio estructural significativo a mediano plazo. La presión fiscal que tiene la economía argentina genera un montón de desequilibrios de muchas variables que provocan dificultades para planear negocios a mediano y largo plazo.

A pesar de eso, ¿hay oportunidades para hacer buenos negocios?

En el corto plazo estamos bien, el nivel de actividad económica es alto y el sector se está beneficiando con una reactivación después de la recesión de 2016. Hay que estar atentos porque -dentro de este contexto- hay un montón de oportunidades, aunque siempre corriendo riesgos, que es bueno tener identificados.

Se pueden hacer buenos negocios pero hay que ser mucho más cauto y evaluar en forma más profunda las alternativas que se presentan, hacer un análisis más profesional porque no todos los proyectos califican, como pasaba antes. Si bien estamos saliendo de la recesión de 2016, el sector en su conjunto hace seis o siete años que está más o menos en el mismo nivel de actividad con lo cual desde hace varios años que no crece en términos concretos.

Si se hicieran reformas más integrales y profundas y se avanzara más rápido en los ajustes fiscales, se empezarían a ver resultados en el cambio de perspectivas positivas para el mediano y largo plazo. Pero si el poder político cree que no se puede ir más rápido, no lo hará y en el mientras tanto tendremos un montón de costos asociados a esa estrategia.

 

MIRADA SECTORIAL

¿Cómo impacta este contexto sobre el Real Estate?

En términos de mercado inmobiliario la estabilidad de precios es un gran activo para el sector porque se desarrollan negocios a largo plazo. Si la tasa de inflación hace ruido, no impide hacer negocios pero algunos los dificulta. A partir de la modificación de las metas inflacionarias se redujo la credibilidad a mediano plazo. Y, como la tasa de inflación volvió a subir, endeudarse a largo plazo hace ruido.

En los 18 meses previos, la dinámica de los créditos hipotecarios se venía recuperando sobre la base de que la inflación se iba desacelerando y las familias se sentían más cómodas con la idea de tomar deuda. Eso se reflejó en el mercado inmobiliario. La amplia mayoría de las escrituras que se vienen firmando está financiada con hipotecas, cosa que antes no pasaba porque no había ni demanda ni oferta. Ahora hay las dos cosas.

¿Pero es consistente en el tiempo ese alto nivel de demanda de créditos hipotecarios teniendo en cuenta la inflación y el aumento de la UVA actual?

La aceleración inflacionaria de este año no favorecerá, quitará dinamismo porque la gente duda en salir a tomar una deuda con una variable de ajuste que se acelera. Eso hace ruido pero todo es en un contexto bastante controlado porque, si bien tenemos inflación creciente y muchos desequilibrios, el nivel de actividad económica general y sectorial y el de empleo, por ejemplo, están en niveles bastante altos. No estamos en una situación de crisis sino que es una situación intermedia en la que el Gobierno se puede dar el lujo de ir a la velocidad que ellos se plantean, que es bastante gradual. En este escenario, y como el Gobierno no tiene incentivo de cambiar el ritmo, el sector tiene que adaptarse a esa realidad.

¿Continuarán subiendo los precios y las cuotas de los créditos hipotecarios?

Hasta 2015 no había demanda de unidades porque había cepo cambiario. Sin esa traba y con la aparición del crédito, la demanda llegó más rápido que la oferta y, en ese sentido, la transacción empuja los precios hacia arriba. Si bien en los últimos 15 meses se empezaron a reactivar los indicadores de los permisos de construcción con lo cual se ve una reacción positiva de la oferta, los números de los años anteriores evidencia que la cantidad de proyectos en términos de superficie es muy parecida. Es decir, se reactivan con respecto a 2016 que fue un año recesivo en el que cayeron todos los indicadores del sector pero no como para llegar a niveles muy superiores. Estamos en un contexto de cambio de las fuentes de financiamiento pero, como sucede con el resto de la economía, este sector se sostiene de un nivel de actividad económica parecido al de estos años. No estamos en un contexto de crecimiento de largo plazo.

 

Fuente: Resumen de la entrevista realizada en el programa Real Estate de FM Milenium.



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