Entrevista 9 junio 2017

Desarrolladores Mercado Inmobiliario Créditos Uruguay Estados Unidos

"Desarrollar donde hay créditos es como ir a pasear a Disney"

Federico Gagliardo, CEO de la desarrolladora Vitrium Capital, que cuenta con proyectos en Argentina, Uruguay y Estados Unidos, comparó las condiciones del mercado inmobiliario en estos países.

Al haber sido parte de la delegación argentina que participó del Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA), ¿cómo es su balance de la experiencia? ¿Cómo nos ven desde el exterior?

En las conferencias que dimos los desarrolladores y representantes del Gobierno hubo muchos argentinos (entre los oyentes). Los pocos españoles que fueron querían escuchar cómo está el mercado y -lo más importante para ellos- conocer la oferta de terrenos en venta que presentó el Estado argentino.

La gente está expectante y preguntaba qué pasa en el país con la economía, cómo le está yendo a Macri, cómo resultarán las elecciones y sobre la reinserción en el mundo. Está bueno que Argentina haya vuelto al mercado en el SIMA, era el único país presente institucionalmente.

¿Son fundamentales las elecciones de octubre?

Si al Gobierno no le va bien, los próximos años serán ásperos porque se juega gran parte de lo que los inversores esperan reconfirmar. Esto es si la Argentina sigue por el mismo camino, abierta al mundo, respetando los contratos y si es predecible. Después de 12 años de maltrato, los inversores están esperando que los vuelvan a tratar bien y llevará tiempo demostrárselos. Hay que ser pacientes y recuperar la confianza.  

Desde el Banco Nación afirmaron que otorgarán más de $ 100.000 millones en créditos. ¿Cree que ya se empezará a ver los efectos en el mercado?

Creo mucho en el crédito hipotecario como herramienta de desarrollo, es fundamental para este mercado. La construcción en Argentina es casi el 10% del PBI y el crédito puede exponenciarlo. Pero, esto también es un proceso que llevará tiempo.

Lo que se está haciendo está bien, es un primer paso. Para que el mercado hipotecario tenga la masa crítica que se necesita para que la construcción crezca a tasa de dos dígitos anuales, la inflación debe ser de en un dígito y eso implicará algunos años.

¿Considera que las líneas que se anunciaron son suficientes?

Lo que se otorgó en créditos hipotecarios hasta ahora suma alrededor de $ 7.000 millones. Pero, el país tiene un déficit habitacional de aproximadamente tres millones de viviendas así que se necesitarían u$s 20.000 millones para satisfacer la demanda.

Lo que está haciendo el Gobierno es preparar el camino. Son todas excelentes intenciones y se están haciendo cosas concretas pero falta mucho dinero. Gran parte de esta plata vendrá de los fondos de inversión y necesitamos atraerlos. Pero, para que esos fondos inviertan, la calificación de la deuda tiene que ser buena y el riesgo país bajo. Cuando cumplamos las condiciones, esa masa de dinero puede empezar a entrar a la Argentina.

¿Impacta en los desarrolladores?

Hoy no y por los próximos dos años tampoco porque el crédito hipotecario es para las propiedades escriturables. En un mercado normal -como el del resto de Latinoamérica- el banco financia las obras con un préstamo puente de unos cinco años con una tasa razonable de alrededor del 5,5% en dólares y durante ese período se construye y prevende.

En Argentina no tenemos ese crédito puente, si bien se están empezando a evaluar y eso está bueno. El Banco Nación está trabajando pero con condiciones todavía muy exigentes y complejas.

No obstante, los préstamos hipotecarios que se ofrecen ahora son buenos (para el desarrollador) porque el que vende una unidad se encuentra con una cantidad de dinero que puede reutilizar en inversión. Recibiremos un poquito de ello pero será un proceso más largo.

PROYECTOS

Están con el desarrollo de Pueblo Caamaño en Pilar. ¿Cómo es la respuesta allí?

Es un producto muy distinto que rompió el paradigma de los desarrollo de usos mixtos en Argentina. Comprende varios edificios de uso comercial, residencial, oficinas y estudios profesionales, una plaza central y un anfiteatro. Hace poco más de un año entregamos la primera etapa -de 12.000 m2- y ya tenemos mucha gente viviendo.

Actualmente nos estamos enfocando en la segunda etapa que son otros 19.000 m2. Todos los edificios tienen un sector comercial en el basamento, el primero cuenta con 27 locales, el segundo con 22 y la idea es abrir el centro comercial antes de fin de año así que nos focalizamos mucho en eso para después inaugurar las oficinas y las viviendas. Empezamos a alquilar los locales hace más de un mes y estamos incorporando marcas.

Operan también en el exterior. ¿Por qué?

Estamos en Uruguay, Estados Unidos y estamos comenzando en México. Esto forma parte de una estrategia de largo plazo de la compañía, que apunta a consolidarse como desarrollador regional. Incluiremos también a Perú y Colombia. Es un camino que empezamos hace ya casi tres años y nos está yendo muy bien.

Para los argentinos, desarrollar en mercados donde hay acceso al crédito es casi como ir a pasear a Disney porque el banco te presta plata y también lo hace con los compradores. Fluye todo muy rápido y muy fácil.

¿Cómo son los proyectos?

En Montevideo tenemos dos, uno cerca del Parque Batlle que queda en el centro de la ciudad y estamos comenzando otro en la zona de la rambla sur. Entre ambos son alrededor de 130 unidades.

¿Aprovecharon la ley de interés social de Uruguay?

Es una ley súper interesante. Ahora se llama Ley de Vivienda Promovida y está orientada a ofrecer viviendas para la clase media con unidades cuyos valores van entre los u$S 80.000 a los u$s 200.000 como ticket promedio. Las condiciones son increíbles: al comprador le dan 25 años de crédito a través del Banco Hipotecario de Uruguay, con tasa Libor más 4.5% aproximadamente y, sino, una tasa en pesos uruguayos a UI -Unidades Indexadas, que es como la UVA nuestra- más seis puntos, lo que da el 15% anual aproximadamente. Además, la relación cuota-ingreso es del 30% entonces la gente compra fácil y a largo plazo.

¿Y para el desarrollador?

Al desarrollador también le dan crédito de hasta el 60% del costo de la obra con una tasa del 5.25% anual en dólares, a unos seis años y con intereses pagaderos trimestralmente y capital al final. Además, el proyecto está 100% desgravado de impuestos: no paga IVA,  impuesto a las ganancias, al patrimonio, ni a la transferencia de inmuebles. Son condiciones buenas para el comprador y para el desarrollador entonces el ecosistema se genera solo.

En Montevideo, en los últimos seis años, se crearon 460 proyectos nuevos producto de esta ley. Son obras que no hubiesen existido sin ella. El ecosistema que se generó en Uruguay es brillante y funciona. A nosotros nos está yendo espectacularmente bien. ¡Ojalá se pueda replicar el modelo en Argentina!

¿Y cómo ve al mercado de los Estados Unidos?

Nos enfocamos en el sur de la Florida porque es donde están nuestros clientes, ellos invierten en ese país. La estrategia es ser regionales en Latinoamérica así que estar allí es casi una necesidad.

En la actualidad ese mercado está sobreofertado y los precios bajaron mucho -casi 22%- en los últimos 14 meses. Existen algunos segmentos del mercado de condominios que están en oferta durante 36 a 48 meses y tienen hasta 72 meses de stock.

Sin embargo, hay nichos interesantes por explorar y nos concentramos en eso. Próximamente tendremos un producto de hotelería con 48 unidades en una ubicación de muy alto nivel y muy lindo.

Fuente: Resumen de la entrevista realizada en el programa Real Estate de FM Milenium.

 



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