Entrevista 26 junio 2018

Créditos hipotecarios Desarrolladores UVA Vivienda

Créditos a desarrolladores: "Hay $ 20.000 millones que el Banco Nación pone a disposición"

El secretario de Vivienda de la Nación, Iván Kerr, contó las últimas novedades respecto a las líneas de crédito intermedio para desarrollos desde el pozo, los créditos hipotecarios en UVA y las iniciativas para agilizar los trámites de aprobación de los proyectos inmobiliarios.

¿Cuáles son los principales lineamientos sobre los que están trabajando actualmente desde la Secretaría de Vivienda?

Estamos tratando de generar una transformación en la política habitacional para convertirla en subsidio a la demanda en lugar de ser un Estado constructor de viviendas, como ha sido en los últimos años y que claramente no dio buen resultado. Para ello impulsamos el acceso al crédito hipotecario en UVAs, poniendo Procrear a la cabeza para subsidiar parte de ese crédito, con muy buenos resultados hasta ahora. Pero, claramente sabemos que tenemos que facilitarle a los desarrolladores el camino para que puedan generar la oferta necesaria que atienda esta demanda.

¿Cuáles son las medidas que promueven para ello?

Poner a disposición suelo del Estado para que los desarrolladores puedan construir viviendas; acelerar y mejorar todos los trámites de los permisos que es un tema engorrosísimo que termina desalentando la inversión; y facilitar el crédito intermedio o puente -que hoy no existe en la Argentina- para que los desarrolladores no tengan que construir todo con su propia inversión o con fideicomisos al costo, que claramente deja afuera al crédito hipotecario. Por último, también poder precalificar la demanda para que eventualmente puedan volcarse a los desarrollos. Este último punto es algo que -una vez que el mercado esté maduro- entendemos que ya tendríamos que salirnos como rol del Estado.

Anunciaron que el Banco Nación colocará 20.000 millones de pesos en nuevos créditos, ¿cómo lo articularán con los desarrolladores?

El Presidente (Mauricio Macri) planteó que el Banco Nación financie la política de vivienda y así se refleja en los créditos hipotecarios, donde la banca pública tiene prácticamente el 80% del mercado y en particular el Banco Nación cuenta con una participación mayoritaria.

En cuanto a los créditos puente para desarrolladores, desde el año pasado venimos trabajando en una línea con el Banco (Nación) pero hasta ahora ha sido difícil que se anime a prestar desde el pozo como necesitan los desarrolladores.

Le venimos haciendo varios cambios a esa línea para que efectivamente esté operativa, funcione y podamos volcarla a los desarrollos. Queremos apalancarnos en esta suerte de asociación público-privada y que el crédito efectivamente lo tomen ellos (los desarrolladores inmobiliarios). Hay una línea por unos 20.000 millones de pesos que está poniendo el Banco Nación a disposición y que desde la Secretaría de Vivienda vamos a monitorear los proyectos y su funcionamiento porque sabemos que para muchos desarrolladores ha sido difícil cumplimentar los requisitos que les pide el Banco.

¿Por qué cuesta más obtener créditos a desarrolladores en el Banco Nación y no tanto en el Ciudad?

Lamentablemente el Banco Ciudad no tiene el fondeo suficiente para todos los desarrollos, no dispone de 20.000 millones para esto. Cuando fuimos funcionarios de la Ciudad trabajamos con Federico Sturzenegger y con Rogelio Frigerio (ambos presidentes de esa entidad) varios desarrollos público privado, con gremios y construimos torres de vivienda donde el Banco Ciudad hacía de fiduciario. Este banco claramente conoce el negocio.

Nación es enorme, sus oficiales de cuenta nunca prestaron para desarrollos desde el pozo y no conocen cómo se estructuran estas operaciones. Hay 11 proyectos de este tipo (otorgados). No estamos contentos que haya salido solo esa cantidad, tenemos entre 80 y 100 carpetas presentadas por lo que ahora trabajamos para flexibilizar un poco esa línea. La vamos a estar monitoreando semana a semana y permitiendo que el banco vaya entrando en régimen. Iremos logrando que esto funcione.

 

¿Cuáles son las medidas a implementar para mejorar los plazos y requisitos para aprobar los proyectos?

Desde el Ministerio del Interior estamos tomando el guante en tratar de homogeneizar los requisitos, estandarizar los procesos y poder llegar a (crear) una suerte de Agencia Nacional que reúna todos estos temas. Sabemos perfectamente que en la medida en que el Estado no sea ágil en otorgar permisos y habilitaciones, la inversión que necesitamos para suplir la demanda que hoy estamos generando con el crédito hipotecario no aparecerá. Es una tarea grande y nos estamos sentando ya hace varios meses con desarrolladores para escuchar de parte de ellos los problemas que tienen e inclusive ellos mismos nos han hecho propuestas sobre cómo se podría mejorar.

No creo que en la Ciudad de Buenos Aires sea el lugar donde tengamos que poner más el foco. De hecho, el déficit habitacional de la Ciudad -11% de su población- es el menor de toda la Argentina. Nos interesa muchísimo más que podamos generar desarrollos, tierra del Estado, créditos intermedios y que también los desarrolladores se animen a construir en otros lugares. Por ejemplo, en el Conurbano bonaerense el déficit es del 27% con lo cual hay muchísima más demanda y cosas por hacer allí que seguir concentrándose donde los desarrolladores se sienten más cómodos, que es en la Ciudad de Buenos Aires.

¿Cómo se plantea el trabajo con el sector privado?

No hay que esperar que desde el Estado les brindemos todas las soluciones sino que debemos trabajar en conjunto porque ambas partes queremos que esto funcione y arranque. Desde el Estado buscamos mantener una demanda sostenida de créditos hipotecarios porque nos parece que esa es la manera en que vamos a poder generar impacto en el déficit y seguir subsidiando parte de esa demanda (como se hace con el Procrear) pero necesitamos que los desarrolladores también arranquen y atiendan la demanda media.

Claramente el (segmento) más vulnerable, más bajo, lo seguirá atendiendo el propio Estado y ahí tenemos que buscar buenas sociedades con la ley de asociación público-privada que es como se financia en todas partes del mundo la infraestructura que se necesita para atender el crecimiento de las ciudades.

¿Cómo ve la idea del seguro anticrisis para los créditos en UVA?

Lo estamos estudiando. Tenemos algunas diferencias entre todos los que estamos en el tema. Estamos analizando qué es lo que mejor puede servir para todo el sistema, más que nada pensando en la posible securitización de estas hipotecas porque tal vez el mercado exige que tengan este tipo de seguros para una mejor categoría de las hipotecas a la hora de securitizarlas.

Pero claramente diferimos con Lavagna en el proyecto que ha presentado en el Congreso en el que establece que de las utilidades del Banco Central se determine un porcentaje para atender el eventual descalce. De ser así, con las utilidades del Banco todos los argentinos tendríamos que atender a los que tomaron un crédito hipotecario y, a nuestro entender, si existe un seguro que lo ofrezcan los propios bancos. El Estado puede participar pero debe ser el propio tomador del crédito el que tome el seguro.

 

Fuente: Resumen de la entrevista realizada en el programa Real Estate de FM Milenium.

 



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