Empresariales 27 abril 2018

Capacitación Real Estate Mercado Inmobiliario Negocios

"La vuelta del crédito implica un reordenamiento interno de las empresas"

Gustavo Llambías, vicepresidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV) y socio de Real Estate Developers (RED), aportó su mirada sobre la transformación de este mercado a partir de la llegada del crédito hipotecario. Este tema será uno de los ejes centrales de la nueva edición del GDI de Negocios Inmobiliarios de la Universidad de San Andrés, que el entrevistado dirige.

El 22 de mayo comienza la 15° edición del Programa Gestión y Desarrollo de Negocios Inmobiliarios (GDI) de la Universidad de San Andrés. ¿Qué se aborda en esta capacitación? ¿Por qué es importante participar?

Sin ninguna duda tenemos que pensar en volver a enfocar la forma en que se gestiona el negocio teniendo en cuenta los cambios que se producen en el mercado inmobiliario, como ser el regreso del crédito a los consumidores finales y del crédito intermedio. Eso significa capacitarse profesionalmente y también hacerlo con las estructuras de las empresas.

Esta escuela de negocios atravesó toda clase de situaciones durante sus 14 años e implica una comunidad de graduados del programa de más de 500 profesionales. Reciben herramientas conceptuales sobre todo de gestión de los negocios inmobiliarios que vale la pena tener, se forma una red de networking que también ayuda al desarrollo profesional y se integra un programa, que tiene como diferencia fundamental estar orientado a la acción, desde la rica tradición académica de esta Universidad.

¿Poseen talleres prácticos?

La columna vertebral del programa es el desarrollo de un proyecto inmobiliario sobre la base de un terreno real. En grupos de cuatro profesionales de actividades diversas se estudia un caso, se lo presenta en la cátedra y al final también se lo muestran a actores relevantes del negocio que invitamos en una suerte de road show de los mejores trabajos de la promoción. Esto da una conexión plena con la realidad, con el mundo de los negocios y una posibilidad de que cada profesional actualice sus herramientas y coteje sus posibilidades y las capacidades de desarrollo con los principales actores del sector.

¿Cómo es el perfil profesional de quienes se anotan?

Se llega a ser desarrollador inmobiliario desde profesiones originales muy distintas, del área financiera, administrativa, legal y notarial, la construcción o el brokerage. De modo tal que año tras año tenemos ingenieros, arquitectos, abogados, escribanos, licenciados en administración y brokers en el programa. Este año esto se acentúa y es una buena noticia para el sector que aquellos que están pensando en invertir, en volver a hacerlo o en aumentar su participación inversora en un desarrollo inmobiliario estén pensando en capacitarse y mirar nuevas herramientas.

La vuelta del crédito implica para las empresas (no solamente para los compradores) hacer un reordenamiento interno para volver a pedir créditos a los bancos e interactuar con el mercado financiero. Esto comprende la revisión de muchas prácticas y, además, un cambio de clientes porque la reaparición de la clase media también hace que las empresas tengan que reorientar sus planes de Marketing.

PANORAMA SECTORIAL

¿Cómo está el negocio inmobiliario en la Argentina?

Venimos sufriendo la falta de instrumentos desde hace 30 años. Somos un país sin moneda y sin crédito. El último gobierno no arregló los múltiples problemas que ya había pero Argentina lleva tres décadas así. Tenemos más de 50 años de inflación complicada y los últimos 30 han sido especialmente complejos. Esto destruyó la moneda y la posibilidad de prestar a largo plazo.

Pero, la actual administración tomó una medida revolucionaria para el país: la incorporación de las UVAs -Unidad de Valor Adquisitivo- que es un instrumento ya muy probado en Chile. Esto es un puente. Lo que necesitamos para desarrollarnos es tener una inflación de un dígito anual.

En particular, en la década previa a la actual Administración, nuestro mercado estaba reducido al sector más rico de la población que es el que puede pagar el producto inmobiliario en el tiempo que lleva construirlo (entre dos y tres años). Esto es un disparate en el resto del mundo, donde el grueso de los negocios tienen clientes que pagan sus viviendas a 15, 20 ó 30 años, cuestión que en Argentina estamos recuperando con mucha dificultad.

Tenemos 20 años de stock de familias con su necesidad de vivienda postergada por lo que desde la AEV hablamos de que ésta es ´la década de la vivienda´ pero no se puede resolver en 10 minutos un problema generado durante dos o tres décadas. Hay 10 años por delante para no solamente atender el flujo de nuevas familias sino también el enorme stock de demanda acumulada. Hay muchísimo por hacer. En la próxima década Argentina tendrá un tamaño de mercado bastante más grande que el del país por todo lo que no se hizo durante mucho tiempo.

Los precios de las viviendas subieron en dólares, ¿continuará esa tendencia?

No me sorprende para nada que el precio de las viviendas en Argentina se haya mantenido y hasta subido algo en moneda dura porque aumentó enormemente el tamaño de la demanda a partir de que se le dio crédito a la gente. En cualquier mercado donde uno profundiza las potencialidades de la demanda el primer resultado que obtiene es una suba de precios. Y hubo un aumento muy fuerte del usado porque el sector desarrollador demora mucho más en responder a esa demanda. Entonces lo que sucede es que el grueso de la gente que está comprando con crédito hipotecario hoy está adquiriendo una vivienda usada. Creo que eso tenderá a estabilizarse.

¿Cómo prevé que impactará el nuevo Código de Planeamiento Urbano en el desarrollo de la Ciudad de Buenos Aires?

Los códigos urbanísticos en las ciudades son una herramienta del desarrollo. Por supuesto, cuando se producen cambios después de 40 años de un determinado código, mucha gente no está de acuerdo simplemente porque a todos les cuesta cambiar lo que vienen haciendo desde entonces. Además, hay temas que tienen que ver con la transición que son muy delicados porque, por ejemplo, el valor de la tierra cambia cuando varía su capacidad de construcción y eso lo cambia una norma de buenas a primeras sin un proceso típico de mercado.

En lo que estoy muy de acuerdo es en el concepto de densificar la Ciudad. Argentina tiene una inversión en infraestructura que tiene que crecer. Una ciudad como Buenos Aires tiene cantidad de infraestructura ya hecha y enormes corredores despoblados, basta recorrer las principales avenidas porteñas (omitiendo los barrios clásicos de desarrollo como Palermo, Belgrano o Recoleta) de las llamadas zonas frías para encontrarse con perfiles urbanos de poca altura, con baja densidad de gente. Por ejemplo, hay lugares que están a 15 ó 20 minutos del centro, que tienen transporte público y redes pero poseen solo un tercio de habitantes por hectárea respecto a la cantidad que hay en zonas centrales de la Ciudad. Hay mucho trabajo por hacer. El Código nuevo de Buenos Aires cambiará algunos de los criterios de construcción pero no lo hará respecto a esta cuestión. A lo largo de esos ejes de la Ciudad, piezas centrales del desarrollo en la Argentina, hay muchísimo para densificar llevando más población por hectárea a zonas que ya están servidas. La actual administración y la mayor parte de urbanistas en Argentina están con la idea de que tenemos que aprovechar la infraestructura y densificar las ciudades, manteniendo por supuesto la calidad de vida para la gente en cuanto a productos y normas. No densificar para hacer una ciudad invivible.

 

Fuente: Resumen de la entrevista realizada en el programa Real Estate de FM Milenium.



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