Damián Tabakman: Primer encuentro GRI en Argentina

Se realizó esta semana en el Park Hyatt este evento internacional que busca conectar altos directivos del sector inmobiliario a nivel local. 

Es un formato muy atractivo al cual vienen importantes inversores del exterior interesados en desembarcar en proyectos inmobiliarios y comparten mesas de debate con developers locales de porte. La apertura fue un poco complicada pero sumamente interesante.

Uno de los representantes de los fondos explicó que lo que busca son proyectos grandes pero sin riesgo dado que sus inversores son fondos de pensión americanos extremadamente conservadores. Quieren mirar negocios que apunten a primera residencia, que la gente compre con crédito hipotecario accesible a largo plazo, que la obra se financie con apalancamiento bancario a tasas competitivas y que haya un socio local que les genere y les gerencie el proyecto, co-invirtiendo, que sea minoritario de modo que ellos tengan el control, que cobre un fee bajo por ocuparse y que tenga un incentivo al final del camino en caso de lograr una TIR extraordinaria. Además, naturalmente todo debe ser en blanco.

Y cuando los asistentes le preguntaron qué TIR busca, respondió 20% anual después de impuestos dado que con ese mismo formato en EEUU logran el 15 y por menos de 5 puntos no se justifica venir. Los demás representantes de los fondos apoyaron el mismo criterio. Algún argentino se animó a decir que eso acá no existe, por múltiples razones entre las que se destacan que no hay hipotecas ni financiamiento bancario competitivo para los developers, menos para emprendimientos de volumen y que el marco impositivo es tremendamente distorsivo, empezando por la prohibición de indexar, lo cual impacta muy negativamente en especial en el cálculo del impuesto a las ganancias después del cual quieren lograr el 20%. Por lo demás, en los coffee breaks los argentinos decían que si lograran encontrar un negocio de ese tipo, que no es fácil, no se lo llevarían a los institucionales de afuera para que les controlen la operación y les paguen un "promote" tarde y mal.

Pero lo interesante del GRI es que este tipo de desencuentros se multiplicó todo el día. Cómo sigue esta película? Imposible predecirlo, pero tengo mi visión. Los representantes de los fondos sabían, al venir a Argentina, que se encontrarían con esta realidad. No los sorprende. Muchos comentaron incluso que les ocurre siempre lo mismo cada vez que un mercado aparece en el mapa global de las inversiones luego de años de estar ausente. El desencuentro inicial es tremendo.

Uno de los asistentes de afuera dijo que suele "educar" a los developers locales acerca de cómo lograr una mejor TIR y que aquí estaría dispuesto a enseñarnos también. Bienvenidas las mejores prácticas!!

Creo que estos señores se volverán a sus países diciendo que en "Africa encontraron que todos estaban descalzos y que no hay mercado para vender zapatillas". Pero la oportunidad de despegue de Argentina está instalada en el mundo y no es difícil imaginar que si la inflación baja, si las hipotecas reaparecen y si la clase media puede empezar a comprar su departamento pagándolo a 20 años en vez de a 20 minutos (como es acá hace décadas), el impacto sobre el precio de las propiedades será gigantesco.

Los representantes de los fondos del primer mundo que están basados en Brasil lo reconocieron como un suceso que allí vieron en el pasado. Y lo mismo puede llegar a ocurrir en otros segmentos de la actividad como el de oficinas. En efecto, empezaremos a encontrar empresas del exterior que desembarcarán o harán crecer sus plantillas locales de personal de la mano de un rebote macroeconómico en el 2017 y no encontrarán metros para alquilar. Lo que hay que esperar es un cambio cualitativo en el valor de los activos. Luego sucederá lo más previsible: estos inversores del exterior volverán en un par de meses y reiteradamente habrá desencuentros entre lo que buscan y lo que les ofrecerán. En un año veremos ya ansiedad por posicionarse en el país y aún pocas transacciones. Luego vendrá la presión de los de afuera y un cuello de botella: más capital que negocios y todo más caro.

Los fondos que vinieron al GRI no vinieron al evento. Lo hicieron porque Argentina está de nuevo en el radar y los que sepan tomar decisiones rápidas anticipadamente y con buen criterio (y olfato) harán grandes diferencias. Los otros, como suelen suceder llegarán tarde y pagarán caro, en 3 o 4 años a costa de los jubilados de Alabama, que les dan la plata para que encuentren negocios súper conservadores altamente rentables en países recónditos.